為保護(hù)當(dāng)事人隱私及避免不必要紛爭(zhēng)，以下當(dāng)事人姓名均為化名。

本文為借名買(mǎi)房糾紛律師靳雙權(quán)原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明。

案件簡(jiǎn)介：

2012年4月11日，張子林和馬靜晨簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱買(mǎi)賣(mài)合同），約定張子林購(gòu)買(mǎi)馬靜晨的房屋，房?jī)r(jià)款120萬(wàn)元，房屋面積80平方米。同日，兩人簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議中約定因張子林無(wú)購(gòu)房資質(zhì)，若存在張子林購(gòu)房資質(zhì)無(wú)法辦理等其他原因，張子林可以將房屋另行出售，房屋的出售價(jià)格高或低于合同價(jià)格均與馬靜晨無(wú)關(guān)；若需要辦理過(guò)戶或公證手續(xù)，馬靜晨應(yīng)當(dāng)無(wú)條件配合乙方辦理手續(xù)。2012年4月11日，張子林與馬靜晨簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定了房款及定金交付方式和違約責(zé)任。雙方認(rèn)可雙方之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。2012年4月11日，張子林給付馬靜晨定金6萬(wàn)元，2012年5月13日給付購(gòu)房款31萬(wàn)元。

后來(lái)兩人因?yàn)槁男小斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議時(shí)發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)，馬靜晨將張子林起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方之間所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。法院經(jīng)審理后認(rèn)為雙方之間的合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且雙方之間的合同并未違反《合同法》第五十二條中關(guān)于合同無(wú)效的條款，因此駁回了馬靜晨的訴訟請(qǐng)求。法院做出一審判決后，雙方均為就此事上訴。

2013年12月11日，馬靜晨將張子林起訴至北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院，向法院主張解除雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和兩份補(bǔ)充協(xié)議。庭審中，馬靜晨提出張子林不具備在京購(gòu)房資格，張子林無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的不可實(shí)現(xiàn)，雙方合同中約定的期限內(nèi)張子林未能將訴爭(zhēng)房屋出售且未辦理委托公證手續(xù)，而自己已經(jīng)花高價(jià)另買(mǎi)了一處房屋，沒(méi)有必要委托張子林出售房屋，因此提出上述訴訟請(qǐng)求。

庭審中張子林要求繼續(xù)履行合同，并向法院提出反訴，訴求馬靜晨將訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給自己的指定購(gòu)買(mǎi)人閆濤，并且自己將會(huì)給付馬靜晨剩余的所有款項(xiàng)。庭審中閆濤表示自己和張子林并不是親戚，是朋友關(guān)系，僅出于道義幫助沒(méi)有購(gòu)房資格的張子林購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，他自己認(rèn)可房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為張子林。

審判結(jié)果：

北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院經(jīng)審理后判決：

雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及兩份補(bǔ)充協(xié)議在判決后解除，并駁回了張子林的全部訴訟請(qǐng)求。

一審法院判決后，張子林不服判決上訴至北京市二中院，北京市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理后判決：

駁回張子林的上訴請(qǐng)求，維持原判。

借名買(mǎi)房糾紛律師靳雙權(quán)案件點(diǎn)評(píng)：

借名買(mǎi)房糾紛律師靳雙權(quán)認(rèn)為，本案是一起因限購(gòu)政策導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法購(gòu)房而希望通過(guò)借名買(mǎi)房方式購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋導(dǎo)致的借名買(mǎi)房糾紛案件。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，購(gòu)買(mǎi)人沒(méi)有購(gòu)房資格時(shí)，是否可以將房屋借名登記在具有購(gòu)房資格的他人名下。

靳雙權(quán)律師將就借名買(mǎi)房合同是否有效進(jìn)行分析。

首先，據(jù)我國(guó)《合同法》第五十二條之規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；2.惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；3.以合法形式掩蓋非法目的；4.損害社會(huì)公共利益；5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”其中針對(duì)第5項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于使用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條明確規(guī)定：“‘強(qiáng)制性規(guī)定’是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！?/span>

在本案的實(shí)際購(gòu)房人張子林不具有購(gòu)房資格的前提下，借名購(gòu)房后形成的房屋買(mǎi)賣(mài)合同確實(shí)是為了規(guī)避限購(gòu)政策而簽訂的合同，但不存在欺詐、脅迫的手段，不損害國(guó)家、他人或公共利益，目的也不屬于非法，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，最多是違背了國(guó)務(wù)院北京市人民政府頒布的限購(gòu)政策，所以直接認(rèn)定合同無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)，因?yàn)榇祟惡贤瑧?yīng)屬于有效合同。

第二，規(guī)避限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否履行的問(wèn)題

合同有效，意味著合同中約定的權(quán)利義務(wù)開(kāi)始發(fā)生法律上的效力，合同雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

本案中，如果法院判令馬靜晨將上述房屋過(guò)戶到被借名人閆濤的名下，便意味著允許不具備購(gòu)房資格的張子林通過(guò)合同的履行擁有了房屋的所有權(quán)，這會(huì)導(dǎo)致限購(gòu)政策的落空，因此不應(yīng)允許規(guī)避政策的合同履行。若不允許規(guī)避政策的合同履行，就要看此類合同是否能夠符合合同解除的條件。因本案的原、被告雙方未就合同解除達(dá)成一致意見(jiàn)，所以不符合約定解除的情形，只能考慮合同是否符合法定解除的規(guī)定。

《合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除權(quán)有如下情形：“一、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；二、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；三、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；四、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；五、法律規(guī)定的其他情形?！币虮景钢胁淮嬖诓豢煽沽?，故不考慮；而本案中合同無(wú)法履行，并不是以任何一方的意愿為基礎(chǔ)，是因?yàn)楹贤s定規(guī)避了房屋限購(gòu)政策，無(wú)論雙方是否有履行意愿，合同都不能履行。所以，只可以適用的只有第五項(xiàng)規(guī)定的其他情形。第五項(xiàng)屬于兜底條款，將第一至四項(xiàng)沒(méi)有包括的情形均納入其中。我國(guó)《合同法》第七條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益?！焙炗喴?guī)避房屋限購(gòu)政策的合同，屬于擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的行為，故屬于法律規(guī)定的其他情形，此類合同可以依法解除。

綜上所述，借名購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)予以解除。張子林與馬靜晨在簽訂涉案合同及其補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，限購(gòu)政策已頒布實(shí)施，雙方明知按照限購(gòu)政策張子林不具有購(gòu)房資格，所以約定張子林可另行出售。本案庭審中，張子林指定要求將房屋過(guò)戶至有購(gòu)房資格的閆濤名下，且閆濤認(rèn)可涉訴房屋實(shí)際所有權(quán)人為張子林。此種約定的實(shí)質(zhì)上屬于規(guī)避住房限購(gòu)政策的借名買(mǎi)房，即因住房限購(gòu)政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下的情形。在這種約定有效的情形下，法院不應(yīng)支持合同繼續(xù)履行。因?yàn)闊o(wú)論合同約定最后房屋登記在哪方名下，合同中的房屋買(mǎi)受人均是張子林，那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否履行均應(yīng)以張子林的條件來(lái)考慮。如果買(mǎi)受人符合各項(xiàng)政策規(guī)定下的購(gòu)房條件的條件，那么買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定將房屋登記在其他有購(gòu)房資格的他人名下。反之，則因張子林無(wú)資格購(gòu)房，其自身無(wú)法通過(guò)合同履行取得涉訴房屋的所有權(quán)，故也無(wú)權(quán)再將房屋另行出售。從實(shí)際效果方面講，如果不具有購(gòu)房資格的當(dāng)事人即可以通過(guò)使用有購(gòu)房資格的人的名義登記的方式購(gòu)買(mǎi)房屋，不僅使得國(guó)家的房屋調(diào)控政策落空，還會(huì)引發(fā)借名人與被借名人之間產(chǎn)生大量有關(guān)房屋所有權(quán)爭(zhēng)議、稅費(fèi)爭(zhēng)議等。因此，本案中的買(mǎi)賣(mài)合同因馬靜晨無(wú)購(gòu)房資格無(wú)法履行，符合《合同法》第九十四條第五項(xiàng)“當(dāng)出現(xiàn)法律規(guī)定的其他情形時(shí)，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，雙方之間的合同及其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)予以解除。

因此，法院的判決是正確的。