題問(wèn)：“借名買房”歸誰(shuí)所有，代持房屋被執(zhí)行怎么辦？

借名買房行為效力及能否排除執(zhí)行

作者｜朱環(huán)玲（國(guó)浩律師（深圳）事務(wù)所，微信號(hào)：zhuhuanlingabc）

*本文經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，不代表作者任職機(jī)構(gòu)與「高杉LEGAL」及主編高杉峻的立場(chǎng)與觀點(diǎn)，且不作為針對(duì)任何案件或問(wèn)題的法律意見(jiàn)或建議*

“借名買房”行為的效力及能否排除執(zhí)行問(wèn)題一直存在較大爭(zhēng)議，從各地法院到最高院的判決始終不統(tǒng)一，歸根結(jié)底是法律適用與價(jià)值判斷的平衡問(wèn)題。如尊重代持合同意思自治，則存在影響國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)秩序之嫌；認(rèn)定代持合同無(wú)效似乎又存在法律依據(jù)不足。關(guān)于能否排除執(zhí)行，物權(quán)說(shuō)有違法律規(guī)定；債權(quán)說(shuō)符合法律邏輯，但不能排除執(zhí)行又不符合大家對(duì)借名人權(quán)益保護(hù)的樸素愿望。

筆者認(rèn)為，借名買房系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出名人享有房屋所有權(quán)，借名人實(shí)際出資并通過(guò)代持合同享有房屋使用、收益及在具備條件時(shí)要求出名人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利。在房屋過(guò)戶之前，借名人并未取得房屋所有權(quán)，也就不構(gòu)成違規(guī)占用購(gòu)房名額或購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。代持合同系當(dāng)事人對(duì)自身權(quán)益的處分，無(wú)論當(dāng)事人出于何種原因借名買房，只要代持合同不違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定或存在其他無(wú)效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。但合同有效，不代表可以隨時(shí)履行，如借名人不具有購(gòu)房資格，即不具備過(guò)戶條件，則不能要求將房屋過(guò)戶到其名下。因借名人僅對(duì)代持房屋享有債權(quán)，不享有物權(quán)或物權(quán)期待權(quán)，原則上不能排除執(zhí)行。但如借名人對(duì)代持房屋享有生存依賴的，筆者傾向于選擇在借名人與普通金錢債權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行人之間，保護(hù)借名人的利益，該情況下應(yīng)可以排除執(zhí)行。

一、借名買房糾紛現(xiàn)狀

借名買房指借名人借用他人（出名人）名義購(gòu)買房屋，即由出名人作為對(duì)外購(gòu)房人與第三方訂立房屋買賣合同并登記為產(chǎn)權(quán)人，但實(shí)際由借名人出資并享有房屋權(quán)益，在一定條件成就時(shí)（如借名人具備購(gòu)房資格后），再進(jìn)行相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記的行為。

借名買房行為中一般涉及兩類合同，一是出名人以自己名義與賣家簽訂的房屋買賣合同；二是借名人與出名人之間關(guān)于房屋權(quán)益安排的房屋代持合同。借名買房糾紛一般涉及兩個(gè)核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)，一是代持合同的效力，二是代持房屋能否排除執(zhí)行。

筆者瀏覽了60多個(gè)借名買房糾紛案例，發(fā)現(xiàn)除執(zhí)行異議案件外，借名買房糾紛的案由早期多為所有權(quán)確認(rèn)糾紛，目前已逐步統(tǒng)一為合同糾紛。大部分法院已對(duì)借名買房中借名人僅享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)達(dá)成共識(shí)，但對(duì)借名買房行為的效力及能否排除執(zhí)行的認(rèn)定仍不統(tǒng)一。筆者以2013年底之后的30份分析較為充分的終審裁判文書為樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，其中，認(rèn)為代持合同有效的案例占88%，認(rèn)為無(wú)效的僅占12%。關(guān)于代持房屋能否排除執(zhí)行，有63%的案例認(rèn)為借名人僅享有債權(quán)，不能排除執(zhí)行；有26%的案例認(rèn)為借名人享有物權(quán)，可以排除執(zhí)行；有11%的案例認(rèn)為借名人對(duì)代持房屋享有物權(quán)期待權(quán)，可以排除執(zhí)行。其中，最高院的案例有11份，認(rèn)為有效和無(wú)效的比例是8：2（有一份認(rèn)為應(yīng)予解除）；支持和不支持排除執(zhí)行的比例是5：4（有兩份不涉及排除執(zhí)行問(wèn)題）。

上述案例可以看出裁判者對(duì)借名買房行為適用法律的糾結(jié)和價(jià)值判斷的碰撞，尤其是關(guān)于借名人能否排除執(zhí)行的問(wèn)題，兩種觀點(diǎn)大有持平之勢(shì)。關(guān)于代持合同的效力，雖然有效和無(wú)效的觀點(diǎn)比例懸殊，但認(rèn)定代持合同無(wú)效的案例基本出現(xiàn)在近幾年。代表性的案例為最高院于2020年12月26日出具的（2020）最高法民再328號(hào)案外人執(zhí)行異議再審民事判決書。該案一審和二審法院認(rèn)為，房屋的代持行為不能導(dǎo)致借名人喪失物權(quán)，真實(shí)權(quán)利人可直接向法院請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬。限購(gòu)政策并非法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，借名買房合同應(yīng)認(rèn)定有效，借名人對(duì)代持房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。二審判決后，再審判決前，借名人以合同糾紛起訴出名人配合辦理房屋過(guò)戶登記得到法院支持，案涉房屋過(guò)戶至借名人名下。再審法院則認(rèn)為，為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策簽訂的房屋代持合同因違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，借名人不能排除對(duì)代持房屋的執(zhí)行，但其嗣后通過(guò)消除限購(gòu)政策障礙補(bǔ)正了合同效力，并通過(guò)生效判決的執(zhí)行完成了不動(dòng)產(chǎn)登記，成為案涉房屋所有權(quán)人，足以排除法院的執(zhí)行。

（2020）最高法民再328號(hào)判決出現(xiàn)后，其“借名人通過(guò)消除限購(gòu)障礙補(bǔ)正了合同效力”的觀點(diǎn)受到了很多人的抨擊，但其表明的“為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策簽訂的房屋代持合同因違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效”的觀點(diǎn)則受到了較多人的認(rèn)同，實(shí)踐中逐步出現(xiàn)更多的案例及文章認(rèn)為應(yīng)區(qū)分借名買房的原因來(lái)判斷合同的效力，但具體標(biāo)準(zhǔn)仍不統(tǒng)一。

二、司法觀點(diǎn)梳理

關(guān)于借名買房行為的效力及能否排除執(zhí)行問(wèn)題，在給出個(gè)人意見(jiàn)之前，筆者先梳理一下相關(guān)爭(zhēng)議焦點(diǎn)的主要裁判觀點(diǎn)和理由。

（一）關(guān)于借名買房行為的效力

實(shí)踐中極少有直接認(rèn)定代持合同無(wú)效的案例，鑒于借名買房的原因一般為規(guī)避限購(gòu)限貸等政策或保護(hù)隱私等財(cái)富安排，早期一般認(rèn)為代持合同系當(dāng)事人對(duì)自身權(quán)益的處分，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。隨著（2020）最高法民再328號(hào)判決的出現(xiàn)，結(jié)合借名買房的目的判斷代持合同效力的觀點(diǎn)逐漸成為主流。

1．為保護(hù)個(gè)人隱私、隱藏財(cái)富、購(gòu)買單位集資房等目的的借名買房行為

借名人為保護(hù)個(gè)人隱私或隱藏財(cái)富借名買房，屬于雙方當(dāng)事人意思自治的范疇，不涉及第三人的利益，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，該類代持合同有效。

對(duì)于為享受出名人所在特定群體（如企業(yè)內(nèi)部職工）的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策借名買房的行為，因相關(guān)法律并未規(guī)定該類房產(chǎn)不允許轉(zhuǎn)讓，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不違背公序良俗，合同有效。

2．為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房行為

該情況在實(shí)踐中爭(zhēng)議最大，認(rèn)為無(wú)效的案例如（2020）最高法民再328號(hào)判決，法院認(rèn)為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策借名買房系通過(guò)投機(jī)性購(gòu)房獲取額外不當(dāng)利益，導(dǎo)致國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會(huì)公共利益和社會(huì)秩序，故該類代持合同因違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。有些法院則直接以損害社會(huì)公共利益認(rèn)定代持合同無(wú)效。

認(rèn)為有效的理由主要為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不屬于法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，現(xiàn)有法律無(wú)違反限購(gòu)政策導(dǎo)致物權(quán)消滅的相關(guān)規(guī)定。借名人占用了出名人的購(gòu)房資格，出名人即失去了購(gòu)房資格，不會(huì)導(dǎo)致限購(gòu)政策的落空，并不損害公共利益等。

3．為低價(jià)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的借名買房行為

較多法院認(rèn)為，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的借名買房行為無(wú)效，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房面向符合條件的住房困難家庭銷售，屬于政策性保障性住房，如果允許他人借名購(gòu)買，將擾亂政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理秩序，損害廣大符合購(gòu)買條件的群眾的利益，屬于借名人與出名人惡意串通，損害他人合法權(quán)益，合同無(wú)效。亦有法院直接以損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定無(wú)效。

當(dāng)然，也有裁判觀點(diǎn)認(rèn)為有效，如（2021）鄂0111民初15363號(hào)判決認(rèn)為，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房未被相關(guān)法律法規(guī)明確禁止，經(jīng)濟(jì)適用住房在符合一定條件并繳納稅費(fèi)之后允許上市交易，借名買房行為不能認(rèn)定存在非法目的，其實(shí)際效果與政策規(guī)范目的不存在明顯背離，應(yīng)為合法有效的行為。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房不具備上市交易條件的情況下，借名買房應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，但在具備上市交易條件且已繳納相關(guān)稅費(fèi)的情況下，應(yīng)為有效。

4．為獲得信貸資格或優(yōu)惠的借名買房行為

該情況同樣存在兩種觀點(diǎn)，認(rèn)為無(wú)效的理由如廣東省高院（2014）粵高法民申字第1692號(hào)判決，房產(chǎn)限購(gòu)、限貸令作為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要政策措施，體現(xiàn)了社會(huì)公共利益。借名人為規(guī)避限貸政策借名買房，損害了社會(huì)公共利益，應(yīng)屬無(wú)效。

認(rèn)為有效的理由主要包括借名人因貸款記錄或經(jīng)濟(jì)能力難以獲得需要的銀行貸款，為獲取銀行貸款、降低首付款比例或貸款利率而借名買房，該行為規(guī)避的是貸款銀行或金融系統(tǒng)的行政管理政策，且房屋貸款屬于實(shí)物抵押貸款，債權(quán)有保障，金融風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，不應(yīng)認(rèn)定為侵犯公共利益，不宜認(rèn)定無(wú)效。

5．基于非法目的的借名買房行為

如果借名人出于隱匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，逃避債務(wù)或者洗錢等非法目的借名買房的，顯然違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，甚至涉嫌犯罪，應(yīng)屬無(wú)效。

（二）關(guān)于能否排除執(zhí)行

關(guān)于有效的借名買房合同對(duì)應(yīng)的代持房屋能否排除執(zhí)行，實(shí)踐中一般結(jié)合借名買房行為的性質(zhì)，存在以下幾種觀點(diǎn)：

1．物權(quán)說(shuō)，可以排除執(zhí)行

該觀點(diǎn)一般援引《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>物權(quán)編的解釋（一）》（法釋〔2020〕24號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《民法典物權(quán)編解釋（一）》”）第2條：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”認(rèn)為如借名人能夠證明借名買房的事實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的登記狀態(tài)并不影響借名人對(duì)案涉房屋享有實(shí)際產(chǎn)權(quán)，借名人可以排除執(zhí)行。支持案例如最高院（2019）最高法民申3846號(hào)及（2020）最高法民申4號(hào)案。此外，《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審查處理執(zhí)行裁決類糾紛案件若干重點(diǎn)問(wèn)題的解答》第11條亦認(rèn)可：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院針對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人主張其與被執(zhí)行人存在借名買房關(guān)系，且能夠提供證據(jù)證明被執(zhí)行人只是名義產(chǎn)權(quán)人、案外人才是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的，如無(wú)損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益的情形，可以排除執(zhí)行。”該觀點(diǎn)與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)“合意+登記”的物權(quán)變動(dòng)模式不符，多見(jiàn)于早期的借名買房糾紛，目前持此觀點(diǎn)的判決已較少。

2．債權(quán)說(shuō)，不能排除執(zhí)行

持該觀點(diǎn)的案例如（2021）皖民終19號(hào)案，法院認(rèn)為借名人并不當(dāng)然享有所有權(quán)，亦不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，理由如下：第一，根據(jù)物權(quán)公示原則，設(shè)立或轉(zhuǎn)讓物權(quán)，必須采用法律規(guī)定的公示方式，才能對(duì)抗第三人。借名人與出名人之間的借名買房約定，只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，借名人可以請(qǐng)求將案涉房產(chǎn)過(guò)戶至其名下，其享有的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)。第二，《民法典物權(quán)編解釋（一)》第2條僅適用于不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記錯(cuò)誤的情形，借名人為逃避金融政策，主觀上追求將房產(chǎn)登記在出名人名下，顯然不適用上述規(guī)定。第三，借名人為逃避金融政策借名買房本身具有過(guò)錯(cuò)，且對(duì)房屋登記在出名人名下，存在被強(qiáng)制執(zhí)行或被出名人處分等風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)明知，因此借名約定不得對(duì)抗善意的申請(qǐng)執(zhí)行人。該觀點(diǎn)較為符合法律規(guī)定，有利于統(tǒng)一裁判，但未能考慮價(jià)值平衡的問(wèn)題。

3．物權(quán)期待權(quán)，可以排除執(zhí)行

部分司法觀點(diǎn)認(rèn)為，借名人與出名人之間雖是債權(quán)關(guān)系，但是借名人基于購(gòu)買和占有，對(duì)代持房屋享有物權(quán)期待權(quán)，相對(duì)于執(zhí)行標(biāo)的本身不涉及房屋的普通金錢債權(quán)人來(lái)說(shuō)，應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。如（2019）最高法民終370號(hào)案認(rèn)為，對(duì)于案外人排除強(qiáng)制執(zhí)行的主張能否成立，應(yīng)當(dāng)在依據(jù)法律規(guī)定認(rèn)定當(dāng)事人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的民事權(quán)利的實(shí)體法性質(zhì)和效力的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)相關(guān)法律規(guī)范之間的層級(jí)關(guān)系、背后蘊(yùn)含的價(jià)值以及立法目的的探尋與分析，并結(jié)合不同案件中，相關(guān)當(dāng)事人的身份職業(yè)特點(diǎn)、對(duì)于執(zhí)行標(biāo)的權(quán)利瑕疵狀態(tài)的過(guò)錯(cuò)大小，與執(zhí)行標(biāo)的交易相關(guān)的權(quán)利行使?fàn)顩r、交易履行情況，乃至于進(jìn)一步探尋執(zhí)行標(biāo)的對(duì)于相關(guān)當(dāng)事人基本生活保障與秩序追求的影響等具體情況，綜合加以判斷。最終認(rèn)定借名人對(duì)房屋權(quán)利的合理期待應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，故對(duì)其請(qǐng)求排除房屋的保全查封予以支持。該種觀點(diǎn)試圖尋求實(shí)質(zhì)正義，但操作起來(lái)較難把握尺度和統(tǒng)一裁判。

還有觀點(diǎn)則類推適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”）第28條，認(rèn)為借名人在符合條件時(shí)享有對(duì)于標(biāo)的物權(quán)的期待利益，該期待利益雖未經(jīng)登記程序被確認(rèn)為物權(quán)，但具有優(yōu)先于普通債權(quán)的效力。例如（2019）粵民終498號(hào)案，法院認(rèn)為借名人符合上述條款規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的必要條件，故認(rèn)定可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。該觀點(diǎn)具有較為明確的判斷依據(jù)，但相關(guān)條款是房屋買受人執(zhí)行異議程序的判斷依據(jù)，能否適用于借名買房糾紛的訴訟審判有待商榷。

三、筆者觀點(diǎn)

（一）關(guān)于借名買房行為的性質(zhì)

筆者贊同借名買房?jī)H在借名人與出名人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借名人不能憑借代持合同享有房屋所有權(quán)，理由如下：

1．根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱“《民法典》”）第214條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)以登記生效為原則，借名人與出名人之間的借名買房約定，只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，借名人僅享有依據(jù)代持合同要求出名人將房屋過(guò)戶至自己名下的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不真的因代持合同產(chǎn)生“借他人名義為自己購(gòu)買到房屋”的物權(quán)效果。

2．很多法院援引《民法典物權(quán)編解釋（一）》第2條認(rèn)定借名買房事實(shí)可以推翻登記從而確認(rèn)借名人為真實(shí)權(quán)利人，屬于適用法律錯(cuò)誤。該條規(guī)定僅適用于不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤而與事實(shí)不符的情形，且該錯(cuò)誤應(yīng)為非故意造成，例如登記機(jī)關(guān)人員失誤、登記權(quán)利人使用虛假資料騙取登記、非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)未及時(shí)更正登記等情況。借名買房自始不符合物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，不具有物權(quán)變動(dòng)效果，并非登記錯(cuò)誤，且為當(dāng)事人故意為之，不適用該規(guī)定。借名人事實(shí)上也不可能依據(jù)代持合同直接要求登記機(jī)關(guān)變更登記。

3．持反對(duì)意見(jiàn)者認(rèn)為該觀點(diǎn)是外觀主義在執(zhí)行領(lǐng)域的過(guò)度延伸，登記僅有權(quán)利推定效力（法律物權(quán)），旨在保護(hù)市場(chǎng)交易中的善意第三人，執(zhí)行程序中應(yīng)審核房屋的實(shí)際歸屬（事實(shí)物權(quán)），申請(qǐng)執(zhí)行人不應(yīng)得到與交易第三人同等的信賴?yán)姹Ｗo(hù)。筆者認(rèn)為，事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的區(qū)分并無(wú)法律依據(jù)，法律具有明示作用，我國(guó)采用物權(quán)公示原則，則物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)必須依據(jù)法定的公示方法公諸于世，不動(dòng)產(chǎn)交易參與者理應(yīng)知法、守法，遵守交易規(guī)則。不管是交易第三人還是申請(qǐng)執(zhí)行人，要求其“透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)”都不具有可行性，唯有大家均尊重法律規(guī)定才具備經(jīng)濟(jì)可行性。雖然一般金錢債權(quán)的產(chǎn)生對(duì)登記并無(wú)信賴?yán)妫餀?quán)公示原則本身應(yīng)該被尊重，不能僅比較當(dāng)事人之間的信賴?yán)妫艞壏杀旧硭鶓?yīng)有的公信力。

（二）關(guān)于借名買房行為的效力

如前所述，目前根據(jù)借名買房的原因認(rèn)定代持合同效力的觀點(diǎn)已逐漸成為趨勢(shì)。但筆者認(rèn)為，房屋代持合同不宜僅因當(dāng)事人借名買房的原因認(rèn)定無(wú)效。理由如下：

1．行為原因不等于合同目的，不能以當(dāng)事人行為的原因判斷合同的效力

合同目的，是指合同雙方通過(guò)合同的訂立和履行所期望得到的東西或達(dá)到的狀態(tài)。代持合同的合同目的實(shí)際為“通過(guò)協(xié)議達(dá)到出名人購(gòu)房，借名人使用、收益及在具備條件時(shí)有權(quán)要求出名人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的狀態(tài)”，我們將該狀態(tài)稱為“借名買房”。那么“借名買房”才是合同目的，“為什么借名買房”只是當(dāng)事人達(dá)成該合同目的背后的原因，“規(guī)避國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策”等顯然只是這個(gè)背后的原因，該原因不能跟合同目的或合同內(nèi)容劃等號(hào)。判斷合同是否有效，不應(yīng)考察當(dāng)事人行為背后的原因，而應(yīng)考察合同目的，即合同內(nèi)容的履行是否會(huì)違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、損害社會(huì)公共利益或公序良俗。通俗地說(shuō)，判斷合同的效力，不能看當(dāng)事人說(shuō)他有什么目的，而要看合同內(nèi)容本身能達(dá)到什么目的。

2．以當(dāng)事人行為的原因認(rèn)定合同效力會(huì)導(dǎo)致實(shí)踐應(yīng)用的諸多矛盾和不合理

同一行為、同樣內(nèi)容的合同，僅因當(dāng)事人簽訂合同背后的原因不同，就導(dǎo)致合同效力的不同，難免缺乏依據(jù)、有失公允。如果訴訟中，當(dāng)事人不如實(shí)告知自己借名買房的原因，應(yīng)如何認(rèn)定？即便當(dāng)事人告知了原因，如何確認(rèn)其真實(shí)性？合同背后的目的，本來(lái)就難以探究。同樣是為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策，如果先借他人名義買房，而后自己買房，該借名行為的原因如何認(rèn)定？借名買房時(shí)借名人沒(méi)有購(gòu)房資格，判決時(shí)取得了購(gòu)房資格，或該地取消了該購(gòu)房限制，合同效力如何認(rèn)定？借名人投資性借名買房，按照約定要求出名人將房屋出售給有購(gòu)房資格的第三人，是否有效？如果借名人與出名人簽署的是房屋買賣合同，但約定出名人先持有房屋產(chǎn)權(quán)，待借名人具備購(gòu)房條件時(shí)辦理過(guò)戶，如何認(rèn)定？凡此種種，皆是矛盾。

例如（2020）最高法民再328號(hào)判決，當(dāng)事人在再審期間取得了購(gòu)房資格，進(jìn)而辦理過(guò)戶取得了房屋所有權(quán)。最高院認(rèn)定，當(dāng)事人為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房行為無(wú)效，但其嗣后通過(guò)消除限購(gòu)障礙補(bǔ)正了合同效力，借名買房行為最終有效并履行。該邏輯顯然違反法律規(guī)定，我們知道，合同無(wú)效則自始無(wú)效，不應(yīng)因事實(shí)情況的變化使得一份無(wú)效的合同重新具備法律效力。該案中，最高院為表明其不支持規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策借名買房的態(tài)度，同時(shí)解決代持合同已經(jīng)履行完畢（房屋已經(jīng)過(guò)戶至借名人名下）的矛盾，不得不制造“補(bǔ)正合同效力”的尷尬，正是因?yàn)橐孕袨樵蚍穸ㄐ袨樾ЯΥ嬖诜蛇m用的錯(cuò)亂。

此外，如考察簽訂合同的原因，還可能會(huì)導(dǎo)致相同原因、相同內(nèi)容的合同效力和效果亦不相同。例如，同樣是為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同，雙方未違約的，會(huì)在借名人具備購(gòu)房資格后共同履行合同，將房屋過(guò)戶給借名人，代持合同履行完畢。但如出名人違約，拒絕過(guò)戶進(jìn)入訴訟的，因借名人系為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策借名買房，合同無(wú)效，則違約方反而勝訴，如此結(jié)論難說(shuō)公允。

3．借名買房事實(shí)上并不構(gòu)成違反房地產(chǎn)調(diào)控和信貸政策

筆者認(rèn)為，即便借名買房當(dāng)事人有規(guī)避國(guó)家限購(gòu)、限貸或經(jīng)濟(jì)適用住房政策買房的意圖，但其事實(shí)上并未達(dá)到此效果。如前所述，借名買房雙方之間系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借名人并不依據(jù)代持合同享有標(biāo)的房屋的所有權(quán)，房屋所有權(quán)仍歸符合購(gòu)房條件的出名人所有。因此，“借名買房”期間，借名人并不構(gòu)成違規(guī)占用購(gòu)房名額，或違規(guī)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。待借名人享有購(gòu)房資格或標(biāo)的經(jīng)濟(jì)適用房能夠轉(zhuǎn)讓后，雙方才會(huì)進(jìn)行過(guò)戶，此時(shí)，已不違反相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，借名人取得房屋所有權(quán)合法合規(guī)。

“借名買房”只是實(shí)踐中對(duì)上述行為的一種稱謂，并非借名人真的借他人名義購(gòu)買到了房屋，既然借名人在借名期間并不享有房屋所有權(quán)，何談違法購(gòu)房；不存在違法購(gòu)房，又何談行為無(wú)效。即便借名人在借名期間實(shí)際占有、使用代持房屋，也系出名人對(duì)自身所有權(quán)的自由處分，法律本身也不禁止所有權(quán)與使用權(quán)、收益權(quán)的分離，例如租賃、居住權(quán)等安排。

4．即便違反相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房屋代持合同也不存在無(wú)效的事由

即便堅(jiān)持以行為原因認(rèn)定行為效力，筆者認(rèn)為，為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)、限貸政策，低價(jià)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等原因簽訂的房屋代持合同也不存在無(wú)效的事由。

《民法典》第153條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外?！痹摋l款中的“強(qiáng)制性規(guī)定”指的是效力性強(qiáng)制規(guī)范。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)主要是指國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》《關(guān)于國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》及一些地方政策、法規(guī)。其中，地方政府出臺(tái)的政策不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，而國(guó)務(wù)院兩通知也未規(guī)定違反通知將導(dǎo)致合同無(wú)效，因此均屬于管理性規(guī)定?！冻擎?zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》由建設(shè)部、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)，亦不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)范。

《民法典》第154條規(guī)定：“行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效?！苯杳I房行為中，出名人以犧牲自身購(gòu)房名額為代價(jià)為借名人“代持”房產(chǎn)，這是雙方對(duì)自身權(quán)益自由安排的結(jié)果，不損害任何第三人的權(quán)益。該行為中始終只占用了一個(gè)購(gòu)房資格，事實(shí)上不會(huì)導(dǎo)致限購(gòu)政策的落空，并不損害社會(huì)公共利益。并且，如果雙方主觀上沒(méi)有損害他人合法權(quán)益的目的，也不構(gòu)成惡意串通，不符合該條款規(guī)定的無(wú)效情形。

《民法典》第153條規(guī)定：“違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效?！比缜八?，筆者認(rèn)為即便為規(guī)避國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策簽訂的借名買房合同，也不會(huì)導(dǎo)致相關(guān)政策的落空，且該行為是否損害社會(huì)公共利益，難免也涉及房地產(chǎn)調(diào)控本身合法性、合理性的爭(zhēng)論。如果因?yàn)檫`反了國(guó)家限購(gòu)政策就可以認(rèn)定為違背公序良俗而導(dǎo)致合同無(wú)效，不僅擴(kuò)大了公序良俗的范疇，也變相地?cái)U(kuò)大了效力性強(qiáng)制規(guī)范的范疇。

5.合同不能履行即可達(dá)到維護(hù)政策實(shí)施的效果，無(wú)需判定合同無(wú)效

認(rèn)定借名買房行為有效，并非縱容他人借名買房，擾亂國(guó)家調(diào)控政策。代持合同有效，不代表可以隨時(shí)履行。根據(jù)《民法典》第110條，如借名人不具有購(gòu)房資格，則無(wú)法要求將房屋過(guò)戶到其名下。借名買房期間，借名人僅享有債權(quán)，且需承擔(dān)房屋隨時(shí)可能被出名人私自抵押、出售，被案外人查封、執(zhí)行等導(dǎo)致合同無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。如果借名人一直無(wú)法取得購(gòu)房資格，則一直無(wú)法履行，其始終不能取得房屋所有權(quán)。該邏輯也能比較好地解決（2020）最高法民再328號(hào)判決中需要“補(bǔ)正合同效力”的矛盾，即借名買房合同自始有效，借名人不享有購(gòu)房資格時(shí)，合同因無(wú)法過(guò)戶而不能履行，當(dāng)借名人具備購(gòu)房資格后，排除了合同不能履行的障礙，其過(guò)戶請(qǐng)求方可被支持。

此外，房地產(chǎn)限購(gòu)政策具有臨時(shí)性、階段性等特點(diǎn)，如有一天該政策改變，“合同有效”的觀點(diǎn)也不會(huì)導(dǎo)致市面上大量的代持合同效力處于不確定的狀態(tài)，只需看具體合同能否履行即可。

（三）關(guān)于能否排除執(zhí)行

1．借名人對(duì)代持房屋不享有物權(quán)或物權(quán)期待權(quán)，原則上不能排除執(zhí)行

如前所述，借名買房當(dāng)事人之間系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借名人對(duì)代持房屋不享有物權(quán)，原則上不能排除執(zhí)行。很多觀點(diǎn)認(rèn)為，借名人對(duì)房屋享有物權(quán)期待權(quán)，應(yīng)對(duì)借名人賦予“優(yōu)先于金錢債權(quán)人”的特殊保護(hù)，因此可以排除其他金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。筆者認(rèn)為，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)與物權(quán)期待權(quán)并不矛盾，但借名買房情況下，借名人并不具有現(xiàn)有法律上的物權(quán)期待權(quán)。

第一，物權(quán)期待權(quán)并非一種獲得物權(quán)的期待，而是一種需要法律特殊保護(hù)的權(quán)利狀態(tài)，規(guī)定于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！睆牧⒎康膩?lái)看，房屋買賣行為中，房產(chǎn)過(guò)戶登記是應(yīng)有之意，只是過(guò)戶手續(xù)需要一定的條件及時(shí)間，因此，在執(zhí)行異議程序中，法律對(duì)于已經(jīng)付款并占有使用房屋，但非因自身原因未辦理完畢過(guò)戶手續(xù)的買受人給予特殊保護(hù)，使其免于因過(guò)戶程序問(wèn)題喪失對(duì)房屋的期待利益。但對(duì)于借名買房行為中的借名人來(lái)說(shuō)，簽訂了代持合同并不代表其未來(lái)一定能取得房屋所有權(quán)，因此過(guò)戶不是應(yīng)有之義，其未能辦理過(guò)戶的原因也在于其自身，這類人群并非設(shè)立該執(zhí)行異議規(guī)定意圖保護(hù)的群體，不應(yīng)類推適用該條款。

第二，從法律適用方面來(lái)說(shuō)，該規(guī)定系針對(duì)執(zhí)行異議程序的執(zhí)行類司法解釋，針對(duì)的是單純的房屋買賣合同關(guān)系，與房屋代持合同并非同一法律關(guān)系。雖然借名買房糾紛的案由很多為“房屋買賣合同糾紛”，但筆者認(rèn)為，其同時(shí)具有委托合同的性質(zhì)，應(yīng)屬于無(wú)名合同，不能直接適用關(guān)于房屋買賣合同執(zhí)行異議的規(guī)定。

第三，從條款本身的構(gòu)成要件來(lái)說(shuō)，執(zhí)行異議人應(yīng)在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，但借名買房行為中，借名人并未與出名人簽署房屋買賣合同，雙方簽署的代持合同是對(duì)借名買房行為的具體安排，無(wú)論在形式上還是內(nèi)容上均與房屋買賣合同不同。并且，無(wú)論借名人是因不具有購(gòu)房資格，還是其他合法原因借名買房，其未辦理過(guò)戶登記的原因都在于借名人自己，因此，借名買房行為不符合上述規(guī)定的構(gòu)成要件。

第四，從價(jià)值判斷方面來(lái)說(shuō)，如果借名買房情況下的債權(quán)能夠輕易對(duì)抗依法登記的物權(quán)，不僅將沖擊我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的基本原則，也將大大增加交易風(fēng)險(xiǎn)。并且，當(dāng)代持房屋被查封執(zhí)行，我們不得不考慮申請(qǐng)執(zhí)行人的利益和強(qiáng)制執(zhí)行程序的公信力。申請(qǐng)執(zhí)行人歷經(jīng)訴累終于進(jìn)入執(zhí)行，其賴以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的查封財(cái)產(chǎn)卻因被執(zhí)行人的其他債務(wù)不能執(zhí)行，這不僅可能造成其訴訟成本的浪費(fèi)，還可能導(dǎo)致國(guó)家強(qiáng)制執(zhí)行程序公信力和確定性的喪失。相比申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)借名買房情況完全不可預(yù)知的劣勢(shì)地位，借名人顯然具有一定的過(guò)錯(cuò)，且其對(duì)于借名買房行為具有完全的主動(dòng)權(quán)，其作為借名買房中的受益者，理應(yīng)預(yù)知和承擔(dān)房屋登記在出名人名下所可能產(chǎn)生的各類風(fēng)險(xiǎn)，包括房屋被強(qiáng)制執(zhí)行、被出名人私自出售或抵押、出名人拒絕過(guò)戶、房屋征收補(bǔ)償款被出名人領(lǐng)取、借名人或出名人死亡導(dǎo)致的繼承糾紛、甚至借名人不能證明借名買房行為存在等種種風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，筆者認(rèn)為，借名人對(duì)代持房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)或物權(quán)期待權(quán)。

2．如借名人對(duì)代持房屋具有生存依賴的，筆者傾向于給予其傾斜保護(hù)

雖然根據(jù)現(xiàn)有法律無(wú)法得出借名人有權(quán)排除代持房屋上強(qiáng)制執(zhí)行的結(jié)論，但考慮“房屋”是涉及人們基本生存權(quán)和居住權(quán)的特殊標(biāo)的，參考法律對(duì)房屋買受人的特殊保護(hù)，筆者認(rèn)為，在房屋代持合同有效的情況下，如果借名人名下沒(méi)有其他用于居住的房屋，代持房屋確系借名人出資購(gòu)買并占有使用的，借名人對(duì)代持房屋具有一定的生存依賴，相較于對(duì)代持房屋僅享有拍賣變現(xiàn)利益的普通金錢債權(quán)人來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)傾斜保護(hù)借名人的利益，該情況下應(yīng)可以排除執(zhí)行。當(dāng)然，如果執(zhí)行案件爭(zhēng)議標(biāo)的涉及代持房屋，如系房屋買賣合同、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保等，基于商事外觀主義原則保護(hù)信賴?yán)鎮(zhèn)鶛?quán)人的需要，代持房屋不能排除執(zhí)行。

關(guān)于“生存依賴”的構(gòu)成要件，代持房屋系借名人出資購(gòu)買并實(shí)際占有使用，且借名人名下無(wú)其他用于居住的房屋，是筆者目前能想到的必要條件。該條件下，可以篩掉名下已有住房，為規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策借名買房的投機(jī)客，留下那些可能因戶口、因社保、因經(jīng)濟(jì)能力、因歷史遺留問(wèn)題等無(wú)法正常購(gòu)買商品房的剛需購(gòu)房者。至于無(wú)房證明的范圍是否需要擴(kuò)大到買受人同一戶籍的家庭成員，如配偶、子女等，應(yīng)參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條關(guān)于“所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的相關(guān)意見(jiàn)和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合買受人常年工作居住地點(diǎn)，買受人其他家庭成員名下?lián)碛凶》康拿娣e、地理位置等因素，審查相關(guān)房屋能否滿足買受人正常生活、工作的合理居住需要進(jìn)行判斷。筆者也期待，大家能夠?qū)κ裁礃拥纳胬嬷档帽粌A斜保護(hù)，什么樣的條件能夠讓生存利益不被錯(cuò)用、濫用給出更好的意見(jiàn)和建議，讓我們內(nèi)心樸素的同情心理得以實(shí)現(xiàn)，也能充分地尊重法律的邏輯與權(quán)威。