江蘇省高級人民法院

關于執(zhí)行疑難問題的解答

蘇高法[2018]86號

　　為解決執(zhí)行工作中較為突出的疑難問題，統(tǒng)一全省執(zhí)行尺度，根據(jù)相關法律、司法解釋的規(guī)定及精神，結(jié)合執(zhí)行工作實際，制定本解答。

　　一、在集體土地上建造的房屋，是否可以處置？

　?。ㄒ唬┰诩w土地上未經(jīng)批準建造的房屋，是否可以處置？

　　參照《最高人民法院關于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設部<關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關問題的函>的通知》（法[2012]151號），可以進行“現(xiàn)狀處置”。處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的，債權(quán)人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內(nèi)容和風險。

　　（二）在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉庫等，是否可以處置？

　　在不改變租賃合同前提下，可不征得集體經(jīng)濟組織同意進行“現(xiàn)狀處置”，但處置前應告知集體經(jīng)濟組織。處置時應當充分披露租賃合同內(nèi)容，特別是公告租賃剩余期限、租金標準及支付等情況。

　　確定保留價需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執(zhí)行人作為承租人的權(quán)利義務由受讓人繼受。

　　拍賣前租賃期限已屆滿，租賃合同對于房屋歸屬及補償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人（被執(zhí)行人）補償?shù)?，?zhí)行補償款。沒有約定收歸集體組織的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，執(zhí)行法院可以對房屋進行處置。租金標準及支付方式由執(zhí)行法院與集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市價標準確定。

　　二、在國有建設用地上建造的無證房屋，是否可以處置？

　　依據(jù)《最高人民法院關于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設部<關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關問題的函>的通知》（法[2012]151號），對于國有建設用地上建造的無證房屋可以處置。執(zhí)行法院應就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機關意見，并作為確定無證房屋價值的參考。

　　處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應當向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應當向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負責。

　　三、被執(zhí)行人購買的預售商品房，如何執(zhí)行？

　　被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預告登記（預抵押登記），開發(fā)商在預售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預售房產(chǎn)。

　　人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向房產(chǎn)登記部門送達預查封有關法律文書之外，還應及時向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預售商品房已被法院預查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔法律責任。

　　在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。

　　對于開發(fā)商已退還銀行的相應款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應款項的，在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。

　　四、對于被執(zhí)行人與案外人(含配偶)共有的財產(chǎn)以及未成年子女名下財產(chǎn)，如何執(zhí)行？

　　生效法律文書僅載明被執(zhí)行人個人為債務人，對于下列財產(chǎn)，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。

　?。ㄒ唬┍粓?zhí)行人配偶名下的存款、股權(quán)（股份）、金融理財產(chǎn)品等，婚后登記在被執(zhí)行人配偶單方名下的房產(chǎn)、車輛以及婚后登記在被執(zhí)行人和其配偶雙方名下的房產(chǎn)、車輛等財產(chǎn)；

　?。ǘ┑怯浽诒粓?zhí)行人及其他人名下的共有財產(chǎn)以及登記在案外人名下但案外人承認屬于被執(zhí)行人財產(chǎn)或同意作為被執(zhí)行人財產(chǎn)接受強制執(zhí)行的財產(chǎn)；

　　（三）對于被執(zhí)行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數(shù)額存款，登記在被執(zhí)行人未成年子女單方名下的房產(chǎn)、車輛或者登記在被執(zhí)行人和其未成年子女名下的房產(chǎn)等，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。

　　對于共有財產(chǎn)，應當先行實物分割后執(zhí)行，但不能實物分割或分割會導致財產(chǎn)價值明顯減損的，執(zhí)行法院可以整體處置。

　　對于處置后變價款的執(zhí)行，以被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額為限。被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額，以登記公示為準；沒有登記公示的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。但對于被執(zhí)行人配偶單方名下以及被執(zhí)行人與其配偶雙方名下的夫妻共同財產(chǎn)，原則上以1/2份額為限執(zhí)行。

　　在人民法院整體處置前，共有人愿意支付被執(zhí)行人應有份額部分對應的價款申請排除執(zhí)行，債權(quán)人和債務人對此予以認可的，人民法院可以準許。處置時鼓勵共有人積極參與競買，共有人競買成交后僅需支付被執(zhí)行人應有份額部分對應的價款即可。

　　共有人及未成年人子女基于實體權(quán)利提出異議的，適用民事訴訟法第227條審查處理。

　　五、房屋騰空過程中清理出的物品，如何處置？

　　被執(zhí)行人下落不明的，騰空房屋時，必須使用執(zhí)法記錄儀同步全程錄音錄像，同時邀請公證人員對清理出的物品清單進行公證。騰空清理出的被執(zhí)行人及案外人（承租人、保管人、現(xiàn)居住人、非法占有人等）的物品，執(zhí)行法院可以指定申請執(zhí)行人或其他人保管，并通知權(quán)利人限期30日內(nèi)領取。拒不領取或下落不明的，執(zhí)行法院可以處分該財產(chǎn)。處分所得價款，扣除搬遷、保管及拍賣變賣等相關必要費用后，暫時保管于法院賬戶，并通知權(quán)利人限期領取，但權(quán)利人明確表示放棄的除外。

　　處分被執(zhí)行人物品所得價款，可用于清償債務,清償債務后有剩余的，退還給被執(zhí)行人，被執(zhí)行人下落不明的，可以向有關機構(gòu)提存；處分案外人物品所得價款，經(jīng)通知領取拒不領取的，可以向有關機構(gòu)提存。

　　依法不能處置或變價不成的物品經(jīng)通知領取拒不領取的，可將物品向提存機構(gòu)提存，構(gòu)成妨礙執(zhí)行的，可以根據(jù)民事訴訟法第一百一十一條處罰。但權(quán)利人明確表示拋棄該物品的，執(zhí)行法院可以酌情處理。

　　六、被執(zhí)行人的股權(quán)（股份）如何處置？

　　執(zhí)行被執(zhí)行人所持上市公司流通股（股票）時，執(zhí)行法院在采取控制措施后，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，可以責令被執(zhí)行人限期30日內(nèi)自行處置，并由執(zhí)行法院控制相應價款，也可以直接指令證券公司限期拋售（強制平倉）或者按照收盤價直接抵債給債權(quán)人并辦理過戶手續(xù)。被執(zhí)行人自行處置時，不得損害債權(quán)人利益。

　　執(zhí)行被執(zhí)行人所持上市公司限售流通股（股票），可以先將限售流通股強制扣劃至申請執(zhí)行人賬戶，待限售股辦理解禁手續(xù)轉(zhuǎn)為流通股后再行處置。在此過程中，執(zhí)行法院視情可以凍結(jié)申請執(zhí)行人該賬戶，防止變價款高于執(zhí)行標的額時申請執(zhí)行人轉(zhuǎn)移變價款損害被執(zhí)行人利益。

　　執(zhí)行被執(zhí)行人所持上市公司國有股或社會法人股時，如果股權(quán)持有人或所有權(quán)人在限期內(nèi)提供了方便執(zhí)行的其他財產(chǎn)，應當首先執(zhí)行其他財產(chǎn)。其他財產(chǎn)不足以清償債務的，方可執(zhí)行股權(quán)，且應當采取拍賣的方式。

　　執(zhí)行被執(zhí)行人所持其他股權(quán)或股份，應當采用拍賣方式。

　　七、拍賣股權(quán)時，保留價如何確定？

　　拍賣股權(quán)（上市公司國有股和社會法人股除外）時，保留價可以由當事人協(xié)商確定；也可以根據(jù)最近三個月成交價、股權(quán)所在公司出具的價格意見（向股權(quán)所在公司的詢價）確定；同時，還可以參照在稅務、工商部門備案或提交的資產(chǎn)負債表、損益表、凈資產(chǎn)表以及該公司公布的年度報表等確定股權(quán)價值。必要時，可以就確定價格征詢評估公司、會計事務所、審計部門等有關專業(yè)機構(gòu)或人士的意見。

　　以上方式無法確定保留價的，委托評估機構(gòu)對股權(quán)進行評估。股權(quán)價值評估時，人民法院可以責令被執(zhí)行人及股權(quán)所在的公司提供評估所需的財務會計報表等資料。未在指定期限內(nèi)提供的，可以向稅務、工商部門調(diào)取資產(chǎn)負債表、損益表、凈資產(chǎn)表及該公司公布的年度報表等財務資料交予評估公司評估，同時，可以根據(jù)情節(jié)輕重，對拒不執(zhí)行及拒不協(xié)助執(zhí)行的被執(zhí)行人及股權(quán)所在公司及其主要負責人或直接責任人員進行相應處罰。

　　被執(zhí)行人對依職權(quán)確定股權(quán)價值提出異議的，應當提供能證實其主張的財務資料。僅提出異議而拒不提供相應財務資料證實的，仍以原評估價進行拍賣。在股權(quán)保留價確定之前，人民法院通知被執(zhí)行人提交確定股權(quán)保留價所需材料無正當理由拒不提交，在保留價確定后提出異議并提交財務資料的，可以根據(jù)民事訴訟法第一百一十一條進行相應處罰。人民法院可以根據(jù)被執(zhí)行人提交的能確定股權(quán)價值的財務資料進行評估或補充評估或據(jù)此調(diào)整股權(quán)價格。

　　八、拍定人未在拍賣公告確定的期限內(nèi)支付余款的，如何處理？

　　拍定人明確表示放棄買受或明確表示拒絕支付余款的，以及執(zhí)行法院責令限期（以不超過15日為宜）支付余款逾期仍未支付的，視為“悔拍”，可以沒收保證金，并裁定重新拍賣，但債權(quán)人同意延遲付款的除外。

　　執(zhí)行法院支持銀行貸款的拍賣，因銀行放款方面原因?qū)е掠嗫钸t延支付的，原則上不視為“悔拍”。

　　對于超過拍賣公告確定的期限付款的，債權(quán)人主張遲延履行利息損失的，可以責令拍定人支付。

　　九、評估報告已超過有效期，能否使用？

　　評估報告的有效期按照評估報告載明的期限確定。評估報告是否超過有效期的判斷節(jié)點為拍賣公告發(fā)布時間。發(fā)布拍賣公告時評估報告沒有超過有效期，處置過程中評估報告有效期屆滿不影響拍賣、變賣和以物抵債程序的繼續(xù)進行。

　　評估報告已超過有效期的，除超期時間過長或市場行情發(fā)生重大變化外，原則上可以依該評估報告確定保留價。當事人不同意以該評估報告確定保留價的，應當提供證據(jù)證明市場行情發(fā)生了重大變化導致評估價值明顯偏離市場價值。不能提供證據(jù)證明的，仍以該評估報告確定保留價，已提供證據(jù)證明的，應當重新定價。當事人同意以超期的評估報告確定保留價的，可以直接確定保留價，也可以根據(jù)當前市場情況，以該評估報告為基礎由當事人協(xié)商確定保留價或法院依職權(quán)調(diào)整評估報告確定的價格并經(jīng)當事人同意后作為拍賣保留價。

　　十、執(zhí)行程序中，如何送達相關法律文書？