【法律條文】

商鋪租賃作為商業(yè)行為，與以居住為目的的租賃關(guān)系具有一定的區(qū)別，除了考慮租賃合同的一般條款外，還需要對商業(yè)目的進行考慮，使租賃的物業(yè)符合經(jīng)營需要，并根據(jù)實際情況加以處理。針對商鋪租賃合同，筆者梳理出如下審核要點，與諸位分享。

一、租賃合同的一般性條款

租賃合同作為合同法中規(guī)定的有名合同，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系具有一定的共性，概括而言，主要包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。這里主要問題是通過證件審查和現(xiàn)場勘察對租賃物狀況進行核實，主要包括：租賃物范圍是否可確定、租賃物信息是否真實、出租人對租賃物是否有處分權(quán)、租賃物上是否存在抵押或查封、租賃物上是否存在其他未到期租約、租賃物是否被他人占用等。

以上問題對于合同的成立、生效、履行具有重要意義，不但要落實在合同文本上，而是需要通過文件、現(xiàn)場踏勘等方式逐一落實，同時在合同中明確出租人相應(yīng)的違約責任。

二、簽訂商業(yè)租賃合同需要特別考慮的問題

根據(jù)合同目的，在特定區(qū)域內(nèi)或基于特定用途簽訂的租賃合同，需要針對合同目的和實際情況，對相關(guān)內(nèi)容予以特別關(guān)注，對合同條款進行設(shè)計，經(jīng)常涉及到以下幾個問題：

（一）基于特定地域簽訂的租賃合同

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第一條到第三條，在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)租賃未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可的房屋或未經(jīng)批準建設(shè)的臨時建筑，租賃合同無效。鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的案件可以參照處理。

隨著城市不斷擴張，城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村的界限愈加模糊，尤其是隨著城鎮(zhèn)土地價格攀升，在城鄉(xiāng)結(jié)合部形成了大量租賃關(guān)系，需要考慮是否應(yīng)參照以上規(guī)定處理。出于維護合同公平和穩(wěn)定的考慮，本人審理相關(guān)案件時傾向于不單以此否定合同效力，但每位法官均有一定的裁量權(quán)，因此建議租賃房屋時仍需就規(guī)劃許可或批準文件進行審查，避免合同被認定無效。

（二）避免因裝飾裝修發(fā)生爭議

承租人根據(jù)經(jīng)營目的，通常會對租賃物進行裝飾裝修，也是租賃合同糾紛的重要爭議焦點。在此情況下，需要征得出租人的同意，在合同中對裝飾裝修的費用負擔、合同終止后裝飾裝修的歸屬以及價值補償?shù)茸鞒黾s定。如果涉及到對租賃物進行擴建，還需要辦理合法的建設(shè)手續(xù)，避免發(fā)生爭議。

未經(jīng)出租人同意進行裝飾裝修需承擔侵權(quán)責任，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。但是出租人知道或應(yīng)當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修沒有在合理期限（一般為六個月）提出異議，不能再行使該權(quán)利。

（三）依法依約履行轉(zhuǎn)租程序

根據(jù)合同法的規(guī)定，承租人如果需要對租賃物轉(zhuǎn)租，應(yīng)當征得出租人的同意，向次承租人轉(zhuǎn)租的期限不能超出租賃合同剩余期限，否則超出部分無效。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以解除合同，但是出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租但是未在六個月內(nèi)提出異議的不能以此行使解除權(quán)。

如果作為次承租人租賃房屋，在核實承租人處分權(quán)時，應(yīng)當審查原租賃合同是否對轉(zhuǎn)租進行約定，是否準許承租人進行轉(zhuǎn)租。在合法轉(zhuǎn)租的情況下，若出租人以拖欠租金為由請求解除租賃合同，次承租人可以考慮申請以第三人的身份參加訴訟，并請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)。

（四）如承租人需要辦理營業(yè)執(zhí)照，需要提前調(diào)查

對于經(jīng)營性房屋租賃，如果承租人需要辦理營業(yè)執(zhí)照，需要從以下兩個方面進行考慮，以便合同目的實現(xiàn)：一是到工商行政管理部門詢問租賃物是否存在行政管理限制，能否辦理營業(yè)執(zhí)照，如涉及特許經(jīng)營行業(yè)還要向其他有關(guān)部門詢問；二是在合同中約定出租人協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)及履行期限，并約定對應(yīng)的違約責任，督促出租人盡快辦理。

另需注意的問題是，如果出租人將房屋及以該房屋為經(jīng)營場所辦理的企業(yè)（或個體工商戶）營業(yè)執(zhí)照一并租賃給承租人，約定承租人持該營業(yè)執(zhí)照在租賃房屋中實際經(jīng)營，該合同實際包含了掛靠經(jīng)營和房屋租賃兩部分內(nèi)容，若涉及國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營或特殊資質(zhì)行業(yè)，合同可能被認定為無效。

（五）對拆遷補償款的處理進行調(diào)整

房屋租賃合同履行過程中，因拆遷解除租賃合同，需要審查拆遷人是否已經(jīng)取得拆遷許可證或其他合法審批手續(xù)并發(fā)布拆遷公告。出租人僅以新聞報道或者有關(guān)部門的規(guī)劃等為依據(jù)要求解除租賃合同是沒有法律依據(jù)的。

房屋租賃合同因拆遷而解除，主要涉及到停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)姆峙洌蛭覈杉坝嘘P(guān)政策沒有對此作出統(tǒng)一、明確的規(guī)定，因此為避免雙方事后發(fā)生爭議：一方面雙方應(yīng)當在租賃合同中對分配方式進行約定，一般按照固定比例分配或者根據(jù)合同解除時剩余租期長短分配；另一方面要對拆遷協(xié)議進行審查，確定補償金額，若拆遷協(xié)議中沒有此項約定，可以向拆遷人詢問是否存在單獨的停產(chǎn)停業(yè)補償協(xié)議或其他相關(guān)協(xié)議。

（六）對合同解除的條件和后果進行約定

合同解除的條件主要見于合同法第九十三條到九十六條，包括協(xié)議解除、約定解除和法定解除，除了協(xié)議解除外均需要通知對方，對方對合同解除有異議的應(yīng)該在約定的異議期內(nèi)提出，沒有約定異議期的應(yīng)該在三個月內(nèi)提出，超過異議期起訴的法院不予支持。因此，若對解除通知存有異議必須積極回應(yīng)并保留證據(jù)，以免導(dǎo)致合同解除。

合同解除的后果主要見于合同法第九十七條，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，有權(quán)要求賠償損失。在一方違約的情況下，違約方應(yīng)當承擔違約責任，雙方可以請求法院根據(jù)違約造成的實際損失以及合同履行情況、過錯程度以及預(yù)期利益對約定的違約金向上或者向下調(diào)整。從北京法院的裁判尺度來看，實際損失可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，一般不超過六個月。

總之，商鋪租賃作為商業(yè)行為，與以居住為目的的租賃關(guān)系具有一定的區(qū)別，除了考慮租賃合同的一般條款外，還需要對商業(yè)目的進行考慮，使租賃的物業(yè)符合經(jīng)營需要，并根據(jù)實際情況處理，必要時應(yīng)當聘請專業(yè)的律師參與，提供法律支持。

編輯/杜倩如