宋某經(jīng)某房屋中介公司居間介紹，擬購(gòu)買曲某位于當(dāng)?shù)啬承^(qū)的住房一套。三方約定于2018年3月3日簽訂購(gòu)房合同。當(dāng)日，因曲某臨時(shí)去外地出差，中介公司負(fù)責(zé)人遂以委托代理人名義與宋某簽訂了房屋買賣合同。合同約定：曲某將房屋出售給宋某，該房因系折抵工程款所得，故無(wú)房屋所有權(quán)證。付款方式為：先付16萬(wàn)元給曲某，等房產(chǎn)證辦下來(lái)宋某再取公積金付清余款16.5萬(wàn)元。合同簽訂后，宋某即按合同約定交付定金2萬(wàn)元，中介公司收取定金后，以曲某代理人身份向宋某出具了收條，該款一直由中介公司保管。

　　3月9日，在宋某準(zhǔn)備向中介公司交付首付款時(shí)，曲某得知后堅(jiān)決要求將原合同中約定的付款方式改為現(xiàn)金一次性支付，理由是自己無(wú)法提供正規(guī)發(fā)票給宋某，按照相關(guān)政策，沒(méi)有正規(guī)發(fā)票宋某將無(wú)法提取公積金支付房屋尾款。雙方協(xié)商不成，訴至法院。

　　宋某要求曲某和中介公司雙倍返還購(gòu)房定金4萬(wàn)元，曲某辯稱，其未在房屋買賣合同上簽字，也未收取定金，不應(yīng)擔(dān)責(zé)。中介公司則辯稱，公司未與曲某簽訂書面委托協(xié)議，當(dāng)時(shí)代簽房屋合同時(shí)，已將合同內(nèi)容電話告知曲某，曲某表示同意，但沒(méi)有錄音。因公司業(yè)務(wù)繁忙，未及時(shí)將定金轉(zhuǎn)交給曲某。因賣方擅自反悔，中介公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　法院審理認(rèn)為，房屋買賣合同因金額大、手續(xù)復(fù)雜，為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，當(dāng)事人應(yīng)在確認(rèn)房屋所有權(quán)人、所有權(quán)人與簽訂合同的人一致并在買賣雙方購(gòu)房具體條款達(dá)成一致的情況下簽訂房屋買賣合同。房屋所有權(quán)人如不能親自簽訂購(gòu)房合同，亦應(yīng)嚴(yán)格辦理委托手續(xù)。委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)委托事務(wù)，亦可概括委托受托人處理一切事務(wù)。就房地產(chǎn)買賣而言，委托權(quán)限涉及簽訂房屋買賣合同、辦理房屋所有權(quán)證與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記及更名手續(xù)、繳納稅費(fèi)、向房管部門遞交資料、申請(qǐng)撤銷買賣及代收房款等諸多內(nèi)容。根據(jù)我國(guó)合同法第48條、第49條規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。具體到本案中，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明中介公司獲得了曲某的授權(quán)或授權(quán)的具體內(nèi)容，則中介公司以曲某的名義與宋某訂立的房屋買賣合同，因曲某不予追認(rèn)，該合同對(duì)曲某不發(fā)生效力，但該合同仍屬有效合同，故因合同造成的損失應(yīng)由中介公司承擔(dān)責(zé)任，可對(duì)中介公司適用定金罰則，法院遂判決中介公司向宋某雙倍返還購(gòu)房定金4萬(wàn)元。該案于4月20日一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，本案判決現(xiàn)已生效。

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