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購房二手房應注意的問題
一、簽訂二手房購買合同應注意的問題。 二手房買賣一般都通過中介，簽訂的是中介提供的格式合同，購房者法律知識不足，對格式條款中三方權利義務不對等的狀況認識不清，致很房屋出賣人和買受人發(fā)生糾紛時自己的權利得不得有效維護。這里就二手房買賣簽訂合同應注意點問題說幾點。 1、 二手房包括商品房、經(jīng)濟適用房、拆遷房、職工集資建房、小產(chǎn)權房。注意出商品房之 外，其他的二手房或者不允許買賣，或者對買賣設置了各種限制如城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，買賣行為無效。在購買時應注意。這里談一下商品房二手房的買賣。 2、 房屋產(chǎn)權狀況。未取得產(chǎn)權證的房屋和產(chǎn)權有爭議的房屋不宜購買。未取得產(chǎn)權證的房 屋不得轉讓，簽訂買賣合同的，合同有效，雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權。 房屋產(chǎn)權人以登記為準，實踐中因為產(chǎn)權發(fā)生糾紛最常見的是夫妻共同財產(chǎn)登記在一人名下，以一人名義出售簽訂合同，沒有及時辦理過戶的，房價上漲以后，其配偶以未經(jīng)其同意為由主張房屋買賣合同無效。因為沒有過戶，涉及到法院、房管局，牽涉很多精力。如果房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，在簽訂買賣合同時要求夫妻雙方共同簽字，如果房屋屬于其他共同共有，要求共有人共同簽字或者由其他共有人的授權委托書。 3、 要查明房屋沒有抵押、查封、被保全等情況。可到房管局進行查詢。如果房產(chǎn)有以上情 況，建議不要購買。另外要明確房屋是否劃入拆遷范圍，如果屬于拆遷范圍，則不能過戶。出賣人應將抵押事實與涉及拆遷事實明確告知買受人，沒有告知的，要承擔相應責任。涉及抵押貸款的房子可以交易，但禁止過戶。需要原產(chǎn)權人先還清貸款或者轉按揭，解除抵押，才允許過戶。 對房屋所有權屬有疑問的，可以持房屋所有權證或其他權屬證明直接到頒發(fā)該證書的區(qū)縣房管部門核實該房屋是否權屬受限，能否過戶交易。 4、 房屋是否出租，如果房屋正在出租，要弄清楚租期、原房主收取租金情況，決定是否購 買。 房屋涉及出租的，承租人有優(yōu)先購買權，買受人確定購買的，要確認出賣人出賣之前已經(jīng)通知承租人行使優(yōu)先購買權，要求出賣人出具承租人放棄購買的證明。 二、合同中需要注意的條款 1、定金條款。定金不宜規(guī)定過高或者過低，以不超過房款20%為宜。定金條款一般買方反悔不購買房屋的，定金不予退還；賣方反悔的，應雙倍返還定金。定金條款應約定明確如何構成違約，定金返還的期限以及超出期限賣方的責任。 交付定金后如果確有理由反悔的，可以尋求律師幫助，設法拿回定金。 2、購房款支付期限及方式條款。購房款建議分批支付，與簽訂合同、騰空房屋、辦理過戶、遷出戶口等聯(lián)系起來，如約定簽訂合同時支付定金，以不超過總房款的20%為宜；騰空房屋交付鑰匙繳納房款40%，辦理過戶后交付30%賣主遷出戶口后交付剩余房款。雙方協(xié)商確定賣方交房和辦理過戶的期限，期限不宜太長，以免因房價浮動造成交易雙方尋找借口違約。 3、中介收費條款。對中介提供的格式條款要仔細審查，穩(wěn)妥起見可以委托律師全程陪同。不簽訂正式買賣合同要做到不付錢，不承諾。向中介交費用或者房款要索要證據(jù)，如發(fā)票、收據(jù)，要求中介蓋公章并要求經(jīng)手人簽名。堅持交易時三方確認交易內(nèi)容、涉及簽訂合同、收取房款等重要事項，必須出賣人和買受人親自確認。 中介提供的格式條款中有各種關于中介收費的陷阱，房屋買賣雙方要提起注意。比如約定收取總房款的一定比例中介費之外，還在定金條款中規(guī)定如果出賣方違約，定金雙倍返還買受人，中介收取原定金的一半，買受人能取得的違約賠償只要定金的一半，或者買受人違約定金不予返還，中介也要收取定金的一半，而出賣人能得到的就只有定金的一半，這就是典型的中介收費陷阱。 因此在三方合同中，應明確約定中介除收取中介費外，不再收取其他費用。如果一方違約，致使合同不能履行的，適用定金條款的，中介可以得到定金的十分之一作為服務費。 交易不成的，涉及向中介或者賣方索要退款的，約定中介退款期限以及延期退款的相應違約責任。 4、違約責任條款。違約責任條款與定金條款只能選擇適用其一?？梢约s定在交納第一批購房款之前如果一方違約適用定金條款，在交納第一批購房款之后，一方違約的，適用違約責任條款。 違約在各個環(huán)節(jié)都可能發(fā)生。幾個主要環(huán)節(jié)的違約責任要規(guī)定明確。主要是買受人支付購房款以及出賣人交房、過戶及解除合同時中介或者出賣人返還購房款等幾個環(huán)節(jié)，合同中需要明確約定期限及延期履行的責任。期限屆滿沒有完成該環(huán)節(jié)的，約定出賣人或者買受人應承擔的違約責任并約定超過一定期限構成根本違約，無責任人可主張解除合同并要求對方承擔違約責任。 其他如買方或者賣方單方面解除合同的違約責任、房屋質(zhì)量違約責任、因買方原因無法過戶違約責任、賣方在交房時轉移或更換房屋附屬設施的違約責任，雙方自行約定。買賣雙方尤其是買方可以對其關注的問題要求賣方如實告知并簽訂補充協(xié)議作為合同附件。 三、合同履行中需注意事項 1、房屋質(zhì)量 賣家對出售房屋的質(zhì)量問題承擔的責任。 賣家在出售房屋時故意隱瞞房屋質(zhì)量問題，賣家應進行賠償。嚴重的，買家可以要求解除合同并追究賣家的違約責任。 出賣人如實告知或買受人明知房屋的瑕疵的，出賣人對房屋質(zhì)量問題不承擔責任。 房屋存在隱藏的瑕疵，非出賣人在裝潢、使用中產(chǎn)生，系房屋固有的，除非有證據(jù)證明賣方明知的，否則賣方不承擔責任。 2、買受人支付購房款 二手房買賣也可申請銀行貸款，買賣雙方應約定如何支付購房款，如果采取貸款形式的，應約定不能辦理貸款時買受人如何支付購房款、違約責任等。 3、辦理過戶及戶口遷移問題。 買賣房產(chǎn)之后因及時辦理過戶，買受人沒有及時辦理過戶，房價上漲后很多房屋出賣人不積極協(xié)助買受人辦理房屋過戶，甚至一屋兩賣，買受人起訴的，合同有效，但如果后來的買受人辦理過戶的，合同中對此沒有約定的，原買受人的權利得不到保護，有的出賣人惡意訴訟，是買受人經(jīng)過幾年訴訟才能得到終審判決，還要申請強制執(zhí)行。 二手房買賣出現(xiàn)糾紛進入訴訟時，有幾個基本技巧。出賣人明確表示不履行合同的，買受人起訴要求出賣人履行合同的同時，應申請對該房屋進行保全，確保其不能過戶，是出賣人不能一屋兩賣，保障買受人訴訟目的的實現(xiàn)。在房屋交付不能時，如何追究賣方的違約責任？在合同中約定出賣人的違約責任，賣方拒不履行的，要求其按此期間周邊二手房上漲標準支付違約金。 有些人購置房產(chǎn)是為戶口遷移，這里就要對原房主的戶口登記情況進行核實，出賣人承諾戶口遷出的日期，并明確約定違約責任。 4、簽訂合同后需要確認的一些問題。 水電、暖氣、物業(yè)、電話費、有線電視費、寬帶費是否已經(jīng)結清，公共維修基金是否繳納。房屋買賣雙方逐項結清，對雙方的權利義務都是保障。 四、委托中介售房需注意的問題 1、 委托中介是不要采取全權委托、獨家代理的方式。對中介的授權進行限制。如代理出售 房屋的底價，中介代理權有效期，簽訂合同或收款有產(chǎn)權人親自確認方有效，不能按約定時間、價格出售房屋的責任，不通過中介出售房屋的情況下如何處理等約定明確。 2、 房屋權屬證書有產(chǎn)權人持有。交給中介復印件，并在復印件上標明約束性語言。 3、 堅持交易時是三方共同確認。 4、 簽署合同、文件不能留白。 5、 需要中介持有房款的，明確支付房款期限及延期付款責任。 6、 交易價格、中介費、契稅承擔等約定明確。 |
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