中商情報網(wǎng)訊：21世紀(jì)是生命科學(xué)的時代，生命科學(xué)技術(shù)在發(fā)達國家已經(jīng)成為一個新的經(jīng)濟增長點，其年復(fù)合增長在30%以上，全球每年將產(chǎn)生30-50萬億美元的經(jīng)濟效益。醫(yī)學(xué)技術(shù)發(fā)展到今天，已經(jīng)經(jīng)過了傳統(tǒng)醫(yī)學(xué)、實驗醫(yī)學(xué)，正在向現(xiàn)代系統(tǒng)醫(yī)學(xué)全面邁進。改變?nèi)祟愇磥砩畹纳茖W(xué)技術(shù)，包括但不限于：合成生物、抗體藥物、細胞免疫治療、干細胞及再生醫(yī)學(xué)、生物編輯技術(shù)等。

延年益壽是人類的終極需求。隨著人類科技領(lǐng)域的開拓，人在生命上的投資消費預(yù)算將越來越多。生命地產(chǎn)是承載人類從出生、成長、成熟到衰老的全生命周期的地產(chǎn)，理應(yīng)在地產(chǎn)業(yè)態(tài)中占據(jù)最重要的位置。據(jù)健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃顧問機構(gòu)中商產(chǎn)業(yè)研究院院長袁建教授認為，生命地產(chǎn)在我國剛剛處于萌芽期，還是一片藍海。

一、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型生命地產(chǎn)的探索

我國房地產(chǎn)業(yè)需要去庫存，這是供給端。在需求端，“健康中國2030”升級為國家戰(zhàn)略，我國人均GDP突破8000美元以及老齡化加速，生命產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。自2009年新醫(yī)改方案發(fā)布以來，社會辦醫(yī)的政策思路逐步明晰，為傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為生命地產(chǎn)提供良好的支撐與發(fā)展動力。

中商產(chǎn)業(yè)研究院高級顧問譚裕華博士認為，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)初始投入巨大但回報率高而且穩(wěn)定，這符合現(xiàn)金流充沛的房地產(chǎn)開發(fā)商的投資偏好。開發(fā)商卡位生命產(chǎn)業(yè)，除了生命產(chǎn)業(yè)能與社區(qū)物業(yè)協(xié)同外，還方便融資。這些生命產(chǎn)業(yè)很多和金融機構(gòu)掛鉤，比如保險業(yè)，由此可以融到長周期的資金。生命產(chǎn)業(yè)很多還是國家扶持的行業(yè)，在一定程度上可以降低拿地的難度和價格。生命地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)云集了中國最具實力的開發(fā)商和保險公司，其中不乏萬達、保利、恒大、遠洋等品牌房地產(chǎn)企業(yè)。

生命地產(chǎn)的核心不是地產(chǎn)，而是醫(yī)療資源。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康當(dāng)前主要有兩種類型，一是借助入股各類民營醫(yī)院、收購醫(yī)療企業(yè)股份等方式直接引入醫(yī)療核心，建立醫(yī)療機構(gòu)。另一種是借助原有業(yè)務(wù)，對地產(chǎn)項目進行升級，對后續(xù)養(yǎng)老地產(chǎn)等項目進行鋪路。其主要邏輯是在傳統(tǒng)地產(chǎn)的設(shè)施基礎(chǔ)上引入社區(qū)健康管理，采用信息化技術(shù)實現(xiàn)全生命周期健康跟蹤，輔以社區(qū)醫(yī)療、運動健身、居家養(yǎng)老等服務(wù)，建成滿足全齡醫(yī)療需求的綜合性社區(qū)健康地產(chǎn)項目。

二、地產(chǎn)商通常主導(dǎo)生命地產(chǎn)的開發(fā)

生命地產(chǎn)有三種產(chǎn)品類型，一個是健康綜合體，一個是醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園，一個是健康特色小鎮(zhèn)，分別位于城市中心、近郊和遠郊。健康綜合體從商業(yè)地產(chǎn)演變而來，稱為MedicalMall，以健康服務(wù)業(yè)為主。城里看病擁堵，非急癥病的一些科室轉(zhuǎn)移到郊區(qū)去，在郊區(qū)就形成了醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。譬如，上海安亭精準(zhǔn)醫(yī)學(xué)園。未來城市近郊會出現(xiàn)大量的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園。近郊也可以布局以二產(chǎn)為主的健康產(chǎn)業(yè)園，如中關(guān)村生命科學(xué)園等，形成二三產(chǎn)聯(lián)動的大健康產(chǎn)業(yè)鏈。健康特色小鎮(zhèn)是健康度假的特色小鎮(zhèn)，有醫(yī)療資源驅(qū)動的，也有生態(tài)資源依托的。小鎮(zhèn)非常適合康養(yǎng)。

生命產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻發(fā)展生命地產(chǎn)，通常是地產(chǎn)商話語權(quán)更大。譬如，美方健康集團專門做健康地產(chǎn)，收租金、做服務(wù)收益、做土地溢價。新虹橋醫(yī)學(xué)中心集中做健康平臺，招了很多醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)進來經(jīng)營。但是，也有生命產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)引入地產(chǎn)商合作開發(fā)的。如果生命產(chǎn)業(yè)鏈足夠強大，可以抱團生命企業(yè)向政府要土地做生命地產(chǎn)開發(fā)。譬如，萬科與華大基因合作，華大基因有很多產(chǎn)業(yè)鏈，有8個事業(yè)部，產(chǎn)業(yè)上下游聯(lián)動。華大基因在做一個生命健康小鎮(zhèn)，找萬科來主要是開發(fā)房子的，前期的土地、房屋的投資都是地產(chǎn)商來投。

三、數(shù)字化健康社區(qū)是未來發(fā)展趨勢

中商產(chǎn)業(yè)研究院高級顧問吳超國認為，分級診療是我國醫(yī)療改革的一大重點，也是推動社區(qū)醫(yī)療發(fā)展的主要推動力。很多藥品因為分級診療可以進社區(qū)醫(yī)院、對醫(yī)生職業(yè)的開放、醫(yī)生多點執(zhí)業(yè)、政府購買社區(qū)醫(yī)療服務(wù)等等。隨著分級診療推進，患者就醫(yī)入口越來越向下傾斜，未來5-10年，這個趨勢會越來越強，而社區(qū)入口是互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療變現(xiàn)的重要途徑。目前已有很多企業(yè)瞄準(zhǔn)了“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)醫(yī)療”的蛋糕，如恒大、遠洋等企業(yè)打造互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)健康管理中心，形成線上線下一體社區(qū)醫(yī)療服務(wù)平臺；如微醫(yī)集團與地方政府合作，把服務(wù)網(wǎng)絡(luò)下沉到縣級以下，構(gòu)建全國性轉(zhuǎn)診會診的協(xié)作平臺。互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療將成為未來健康地產(chǎn)發(fā)展的重點，地產(chǎn)開發(fā)商可著力建設(shè)社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)，應(yīng)用惠及全民的智能化移動醫(yī)療設(shè)備和遠程醫(yī)療技術(shù)，打造高效協(xié)作的數(shù)字化健康社區(qū)。

未來醫(yī)院會解體，藥房、手術(shù)室、醫(yī)生、檢測等分成各種獨立的企業(yè)。這是基本的趨勢。醫(yī)院各個環(huán)節(jié)都將變成獨立企業(yè)，有搞藥品流通的，搞檢測的，搞手術(shù)的，搞后勤服務(wù)的等等。這個變革非常大，并且會影響生命地產(chǎn)的業(yè)態(tài)與空間布局。

中商產(chǎn)業(yè)研究院長期致力于生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的研究、與大健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、生命地產(chǎn)的策劃與定位，歡迎對此領(lǐng)域感興趣的專家、學(xué)者與投資商交流溝通。