城市國(guó)有土地上房屋拆遷，有一部專門(mén)的法規(guī)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》來(lái)進(jìn)行規(guī)范，因此，近年來(lái)，國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)募m紛逐步減少。到目前為止，農(nóng)村土地與房屋的征收，還沒(méi)有專門(mén)的法律規(guī)范，這就給農(nóng)村征地拆遷糾紛產(chǎn)生留下了法律的空白地帶。
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村土地房屋征收越來(lái)越頻繁，農(nóng)村土地房屋征收立法需求越來(lái)越迫切，面對(duì)城鎮(zhèn)化的歷史大勢(shì)，農(nóng)民的利益如何保障?《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案》(征求意見(jiàn)稿)給出了答案。
愛(ài)土拆遷律師對(duì)征求意見(jiàn)稿進(jìn)行了全面研究后認(rèn)為，即將修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》將給農(nóng)村征地拆遷帶來(lái)五大政策利好。
一、明確界定土地征收之公共利益，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
《中華人民共和國(guó)土地管理法(修正案)》征求意見(jiàn)稿參考了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條之規(guī)定，對(duì)公共利益范圍以列舉的方式進(jìn)行了明確，將農(nóng)村征地界定在“公共利益”這個(gè)界限之內(nèi)。
修正案列舉了公共利益的情形：國(guó)防和外交，政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境、資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)建設(shè)，保障性安居工程、搬遷安置工程建設(shè)，政府為實(shí)施城市規(guī)劃而進(jìn)行的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益需要。
為什么征地，這是征地的起因問(wèn)題，因公共利益而征地，這是征地合法的前提，如果沒(méi)有對(duì)公共利益的明確界定，就必然無(wú)法避免一些地方打著公共利益的旗號(hào)，非法侵占農(nóng)民土地的問(wèn)題發(fā)生。
二、嚴(yán)格規(guī)范征地程序，明確要求先補(bǔ)償后拆遷
要求地方政府在征地前先與農(nóng)民簽訂土地補(bǔ)償安置協(xié)議，落實(shí)補(bǔ)償安置資金，充分體現(xiàn)被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。
將第四十六條修改為：“市、縣人民政府申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等主要內(nèi)容在擬征收土地所在的集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)進(jìn)行公告，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民意見(jiàn)。
“市、縣人民政府根據(jù)征求意見(jiàn)情況，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)組織開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
“相關(guān)前期工作完成后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)與被征地農(nóng)民、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就補(bǔ)償安置等簽訂協(xié)議，測(cè)算征地補(bǔ)償安置費(fèi)用并保證足額到位。
“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?！?/p>
三、補(bǔ)償項(xiàng)目更加明確，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有望提高
本次修法，按照農(nóng)民分享土地增值收益，給予公平合理補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障的原則，在征地補(bǔ)償項(xiàng)目，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面進(jìn)行了明確的規(guī)定。
征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)民宅基地及房屋補(bǔ)償、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，以及被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用等。
省、自治區(qū)、直轄市應(yīng)當(dāng)制訂并公布區(qū)片綜合地價(jià)，確定征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮土地資源條件，土地產(chǎn)值、區(qū)位、供求關(guān)系，以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素綜合評(píng)估確定，并根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，適時(shí)調(diào)整區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
“征收農(nóng)用地以外的其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
“國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>
四、完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元的保障機(jī)制
土地歷來(lái)是中國(guó)農(nóng)民的根，失去土地，對(duì)于很多農(nóng)民來(lái)說(shuō)，就失去安身立命之本。在征地補(bǔ)償中，拿到手的征地補(bǔ)償款主要是緩解的一時(shí)之急，而社會(huì)保障才能確保被征地農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生活有保障。
即將修訂的土地管理法，不但對(duì)被征地農(nóng)民社保進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)，還要求有條件的地區(qū)，市、縣人民政府可以根據(jù)情況安排一定數(shù)量的國(guó)有建設(shè)用地或者物業(yè)由被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。
地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)支持被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，興辦企業(yè)。
五、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置方式明確，農(nóng)村房屋白菜價(jià)將一去不復(fù)還
以前，農(nóng)村房屋是作為地上附著物來(lái)補(bǔ)償?shù)模驗(yàn)橥恋厥褂脵?quán)和流動(dòng)性的問(wèn)題，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期偏低，本次修法，明確了農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)和方式。
征收宅基地和地上房屋，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平合理補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民的居住權(quán)。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
先搬遷后補(bǔ)償，從法律的角度，抑制了強(qiáng)拆的概率，同時(shí)，對(duì)被拆遷農(nóng)民的居住權(quán)進(jìn)行了兜底性規(guī)定：居住條件有所改善。這一規(guī)定，將從新定義農(nóng)村宅基地上房屋的價(jià)值。
