百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比不及2017年水平；福晟、中南、招商等拿地迅猛；鄭州、重慶等中西部二線依舊受寵。

文／克而瑞研究中心

2018年以來(lái)，一二線城市地價(jià)保持未有下調(diào)，而熱點(diǎn)三四線城市地價(jià)快速上漲，但市場(chǎng)房?jī)r(jià)現(xiàn)已行至階段性高點(diǎn)，房企盈利空間受限。

從銷售百?gòu)?qiáng)房企1-4月的拿地銷售比來(lái)看，各梯隊(duì)房企土地投資強(qiáng)度都還未達(dá)到2017年的水平，2018年1-4月百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比為0.39，相比于去年的0.53，還是有一定差距。其中TOP11-20房企的拿地銷售比達(dá)0.55，雖弱于去年土地投資強(qiáng)度但已超去年百?gòu)?qiáng)平均水平，這部分企業(yè)正通過(guò)土儲(chǔ)規(guī)模的增長(zhǎng)來(lái)提升銷售規(guī)模的增長(zhǎng)。

尤其值得關(guān)注的是，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面繼續(xù)發(fā)酵，銷售20強(qiáng)房企中3/4的房企拿地銷售比超過(guò)均值0.39，且有6家房企已超去年均值0.53；而50強(qiáng)之后的房企中拿地銷售比能超0.39的只占30%。

銷售百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比為0.39，未超出17年全年的投資力度，但從個(gè)別企業(yè)來(lái)看，依然有投資態(tài)度保持積極的房企存在。對(duì)比房企的總土儲(chǔ)貨值以及銷售排名來(lái)看，主要有兩類房企拿地表現(xiàn)突出。

一類房企通過(guò)積極拿地來(lái)彌補(bǔ)土儲(chǔ)總量的不足，這其中以華潤(rùn)、中南為代表。我們可以發(fā)現(xiàn)這類房企17年末總土儲(chǔ)貨值排行普遍低于目前的銷售金額排名，企業(yè)如果要保持當(dāng)前良好的行業(yè)排名，勢(shì)必要積極補(bǔ)充存貨來(lái)支持行業(yè)的穩(wěn)定地位。

另一類房企即使土儲(chǔ)充裕，為迅速提升行業(yè)地位，正奮力追擊。如福晟集團(tuán) 2017年末其總土儲(chǔ)貨值排名在23名，已經(jīng)遠(yuǎn)優(yōu)于銷售排行，但在今年的拿地態(tài)度上仍未松懈。這意味著企業(yè)手上有大規(guī)模的土儲(chǔ)潛力等待開發(fā)，可預(yù)期企業(yè)未來(lái)只要能激活土地存量的潛力，未來(lái)無(wú)論在目標(biāo)完成度上，或是在行業(yè)地位上都讓人值得期待。

從銷售TOP50房企1-4月的拿地所在城市來(lái)看，二線城市廣受關(guān)注，占比達(dá)67%。其主要原因是受人才政策的影響，相較于一線城市落戶困難的現(xiàn)狀，二線城市推出開放的招賢納才計(jì)劃，與一線城市形成鮮明的對(duì)比。隨著人才政策的推行，城市人口數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，大批的人口遷入加大了對(duì)土地的供給需求。

從備受關(guān)注的二線城市所在區(qū)域來(lái)看，主要還是集中在中西部地區(qū)。我們對(duì)TOP50房企拿地投資明細(xì)進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，鄭州、重慶、長(zhǎng)沙、成都、武漢均為熱點(diǎn)城市，這些城市紛紛出臺(tái)“引才政策”，大量的人口流入激發(fā)起購(gòu)房的潛在需求，成為房企投資拿地廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。其中鄭州成為1-4月房企投資份額最多的城市，碧桂園、融創(chuàng)、雅居樂(lè)等房企均在鄭州拿地。