除了發(fā)布年報外，近期房地產(chǎn)企業(yè)的最新動態(tài)就是融資，已有多家房企陸續(xù)以多種形式融資，用于日常業(yè)務(wù)開支與債務(wù)償還等。值得注意的是，各家房企的融資成本出現(xiàn)較大差距，且信用評級與融資成本間形成了循環(huán)。在融資環(huán)境趨緊、成本上升的當(dāng)下，資產(chǎn)證券化或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y的新途徑。

　　境外融資成主流

　　房企近期的融資動作驟然密集。根據(jù)北京商報記者粗略統(tǒng)計，4月就已有20多家房企發(fā)債融資，最新的一則是4月24日晚間，旭輝公告擬發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率6.375%。

　　在易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，去年房地產(chǎn)發(fā)債政策較為嚴厲，公司債的收緊使得房企發(fā)債處于排隊狀態(tài)。在今年發(fā)債政策有所放松的情況下，過去積壓的發(fā)債申請在近期陸續(xù)得到了審批，這是導(dǎo)致房企近一月發(fā)債密集的一大原因。

　　據(jù)了解，當(dāng)下房企融資渠道主要包括銀行貸款、公司債和企業(yè)債、資產(chǎn)證券化、信托等。值得注意的是，境內(nèi)融資收緊下，海外融資越來越被關(guān)注，從2017年開始，房企境外融資的規(guī)模和所占比重就出現(xiàn)上升。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月16日，房企境外融資高達193億美元，同比上漲80.6%，資金成本明顯上漲。雖然整體看，美元融資絕對值不高，但需求量明顯上漲。

　　同策研究院首席分析師張宏偉指出，在目前境內(nèi)融資渠道繼續(xù)保持收緊狀況下，絕大多數(shù)房企對美元債都表現(xiàn)出極高的重視?！皬慕衲暌患径壤猛赓Y量情況來看，利用外資水平雖較去年同期有所降低，但可以說這種情況只是階段性的現(xiàn)象，隨著境內(nèi)融資成本的提升，境外融資需求依然強勁?！睆埡陚ゾ头科竺涝獋l(fā)行現(xiàn)狀如是分析。同時他還表示，預(yù)計房企接下來在美元發(fā)債上的規(guī)模還會增加，此外還會采取境外其他渠道做一些融資。

　　成本與評級互為促進

　　同策研究院日前發(fā)布的《40家典型上市房企融資報告》對部分房企3月的融資成本進行了披露。報告顯示，中國金茂全資附屬公司方興光耀有限公司發(fā)行的本金總額為人民幣12.5億元優(yōu)先擔(dān)保債券，是房企3月融資中成本最低的一筆。據(jù)了解，該債券三年到期，利率為5.2%；融資成本最高的為花樣年控股境外發(fā)行人在境外發(fā)行的3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為8.38%。

　　實際上，房企對于融資成本上升這一趨勢早有預(yù)期。在3月20日的碧桂園2017年業(yè)績會上，碧桂園CFO伍碧君表示，“今年的融資環(huán)境確實比之前趨緊，可能所有的地產(chǎn)商融資成本都會比去年有所上升，這是一個趨勢”。

　　如何實現(xiàn)融資成本與信用評級雙向互促，也是房企發(fā)展繞不開的重要議題。投資機構(gòu)穆迪4月23日發(fā)布的行業(yè)分析報告顯示，29家獲評級的內(nèi)房于今年底全國銷售市占率升至45%，去年為36%。內(nèi)房信貸評級會出現(xiàn)分化，而獲得高評級的內(nèi)房信貸狀況會改善。這也就意味著，優(yōu)評級房企相比尋常房企而言，更容易獲得大量成本低廉的資金支持；反之，中小房企的生存之路挑戰(zhàn)愈發(fā)嚴峻。

　　張宏偉分析認為，融資成本與信用評級間存在一個良性循環(huán)。一方面，優(yōu)質(zhì)評級可助力房企順利實現(xiàn)融資，使企業(yè)做大做強；另一方面，經(jīng)融資使企業(yè)規(guī)模再上一個臺階的房企，在信用評級上也會有所提升?！霸谌谫Y成本與信用評級二者的循環(huán)中，我們不難看出‘強者恒強’的行業(yè)定律?！睆埡陚ト缡潜硎?。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成新風(fēng)口

　　融資渠道的收緊，促使房企在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域?qū)ふ覚C會。去年以來，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的大門已經(jīng)打開，多個住房租賃資產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)等通過CMBS、ABN、類REITs等形式，相繼實現(xiàn)了資產(chǎn)證券化，規(guī)模已近千億。

　　針對房企在商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等地產(chǎn)領(lǐng)域開始資產(chǎn)證券化嘗試的現(xiàn)象，有行業(yè)人士表示，隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的加速推進，多類型的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品預(yù)計今后幾年的發(fā)行規(guī)模將不斷擴大。此外，另有行業(yè)人士指出，目前房地產(chǎn)從國家和銀行層面去杠桿，表外和非標(biāo)融資受限，而資產(chǎn)證券化則是引入大量的民間資金，可以補上甚至超過被限制的資金。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在美國等地已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟的資產(chǎn)證券化，在中國尚處于起步階段。目前與中國開發(fā)商最相關(guān)的資產(chǎn)證券化包括：商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）、住宅抵押擔(dān)保證券（RMBS）和資產(chǎn)擔(dān)保證券（ABS），其特征是有助于資產(chǎn)持有人在維持部分資產(chǎn)未來增長潛力的同時釋放資產(chǎn)價值，今后幾年的發(fā)行量勢必將逐漸走高。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)租賃正成為證券化的主力。而說到房地產(chǎn)租賃，就不得不提到房地產(chǎn)新寵——長租公寓，它之所以能夠逐漸占據(jù)地產(chǎn)行業(yè)一席之地，恰恰是源于政策的助力與環(huán)境的改善。十九大報告中提出 “建立租購并舉的住房制度”，“租購并舉”成為中國房地產(chǎn)市場的一項長效機制。在此政策利好與需求旺盛的大環(huán)境下，包括開發(fā)商、酒店、中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及金融機構(gòu)等紛紛進入國內(nèi)長租公寓市場。由此，行業(yè)人士認為，租賃住宅市場發(fā)展前景大有可期。

　　值得一提的，2017年作為我國發(fā)展長租公寓的元年，各大房企及銀行在此年份進行了不同的租賃資產(chǎn)證券化創(chuàng)新嘗試。多項首次以長租公寓為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，包括租金收益權(quán)ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、按居貸以及信用貸。公開數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，長租公寓市場已有8單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，總?cè)谫Y規(guī)模451億元。

　　嚴躍進表示，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有利于房地產(chǎn)市場資金回籠，同時它作為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，對于一些有著穩(wěn)定現(xiàn)金流和穩(wěn)定潛在收益的企業(yè)是有利好的。嚴躍進進而表示：“從實際情況來講，很多企業(yè)都已經(jīng)開始在做房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面的業(yè)務(wù)。開展此項業(yè)務(wù)，一方面符合企業(yè)的創(chuàng)新，同時也有助于企業(yè)后續(xù)財務(wù)或資金方面的把控，對于企業(yè)成長有著積極意義?！?/p>