核心提示：多家券商認(rèn)為，基于目前的政策環(huán)境，明年的房地產(chǎn)融資環(huán)境仍將保持收緊態(tài)勢，境外融資規(guī)模的比例將會進(jìn)一步擴(kuò)大。

經(jīng)歷2016年的放量后，2017年國內(nèi)房企的融資環(huán)境持續(xù)緊縮。數(shù)據(jù)顯示，今年超過半數(shù)房企的融資總量出現(xiàn)大幅下降，而融資成本則整體回升。

多家券商認(rèn)為，基于目前的政策環(huán)境，明年的房地產(chǎn)融資環(huán)境仍將保持收緊態(tài)勢，境外融資規(guī)模的比例將會進(jìn)一步擴(kuò)大。這對部分高負(fù)債房企及融資能力較差的中小房企構(gòu)成壓力。

在渠道受限的情況下，受到政策鼓勵(lì)的資產(chǎn)證券化成為突破口。數(shù)據(jù)顯示，今年來房企發(fā)行資產(chǎn)證券化總額達(dá)423億元，同比去年大幅增長210%。

克而瑞認(rèn)為，在房企大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的趨勢下，未來資產(chǎn)證券化的比例還將進(jìn)一步提升。

同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體來看，房企融資能力之戰(zhàn)還將持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)也將在激烈競爭下重新洗牌。

成本上升與資金鏈趨緊

“信貸收緊”是2017年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。在去杠桿疊加金融監(jiān)管趨嚴(yán)的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)這一年的融資難度也隨之大增。

數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%?？硕痤A(yù)計(jì)，今年最終融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。

事實(shí)上，這一數(shù)字并未反映出房企融資的真實(shí)困難程度，個(gè)別房企的高額融資拉高了整體水平。今年1-11月，恒大和陽光城分別融得資金1724億元和1036億元，創(chuàng)下單個(gè)房企歷年融資規(guī)模新高。

如果剔除上述兩家房企，今年前11個(gè)月的房企融資總額則為7254億元，較2016年全年下降31%。這意味著大部分房企的融資額下降明顯。

在監(jiān)管部門的嚴(yán)控下，公司債成為了受影響最大的融資渠道之一。記者注意到，今年已有多家房企終止了定向增發(fā)計(jì)劃。

截至11月15日，今年A股上市房企提出預(yù)案的定增計(jì)劃募資規(guī)模約852.78億元，而實(shí)施的定增募資規(guī)模僅45.14億元。同比去年分別下降23.9%和89.7%。即使是定增方案獲批的上市公司，其資金用途亦不包括購置土地。

這表明公司債渠道已經(jīng)基本失去作用。數(shù)據(jù)顯示，2017年前11月公司債融資總規(guī)模為422億元，較2016年全年大幅下降91%，占比僅為4%。

債權(quán)融資難度增大的同時(shí)，股權(quán)融資開始盛行。近期數(shù)據(jù)顯示，包括恒大、華夏幸福、越秀地產(chǎn)等開發(fā)商在內(nèi)，以出讓項(xiàng)目權(quán)益的方式進(jìn)行境內(nèi)股權(quán)融資逐漸成為房企融資的常用方式。

據(jù)同策研究院監(jiān)測，11月40家典型上市房企完成融資金額1246.18億元，環(huán)比上月大幅增加134.50%，成為年內(nèi)股權(quán)融資額最高的一個(gè)月。

“如今股權(quán)融資的盛行反映出房企在資金壓力下被迫轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式的無奈?！蓖哐芯吭褐赋?，隨著融資渠道繼續(xù)保持收緊，未來股權(quán)融資方式將進(jìn)一步蔓延。

此外，房企還加快了海外融資的步伐。今年來，中國恒大、碧桂園、綠地集團(tuán)等龍頭房企紛紛到海外進(jìn)行發(fā)債。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年1-11月共有108家房企境外發(fā)債合計(jì)人民幣高達(dá)1993億元，而2016年全年僅合計(jì)約人民幣626億元。

不過，海外發(fā)債需要面對較高利率。記者注意到，近期多筆房企海外融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。

這抬高了房企整體融資成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前11月108家房企的境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%，與2016年全年相比，分別增加1.34、1.03及1.20個(gè)百分點(diǎn)。

升高的融資利率對負(fù)債率較高的房企形成考驗(yàn)。張宏偉表示，由于部分房企去年替換了高成本資金，所以目前資金鏈依然較為寬裕；但如果調(diào)控持續(xù)，房企面臨的壓力將越來越大。

興業(yè)研究則進(jìn)一步指出，受過去兩年房企大規(guī)模發(fā)債影響，預(yù)計(jì)從2018年下半年起房企債券的到期回售量將上行。疊加銷售回款減弱，融資環(huán)境較緊影響，預(yù)計(jì)房企償債能力將受到考驗(yàn)。

資產(chǎn)證券化突圍

在傳統(tǒng)融資渠道受限的情況下，房企開始尋找其它融資方式。

資產(chǎn)證券化站上了風(fēng)口。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品不僅可以有效幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、提升資產(chǎn)和資源配置效率，還能為企業(yè)提供資金支持。

今年來，已有保利地產(chǎn)、招商蛇口、萬科等多家房企成功發(fā)行了CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）及REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年前11個(gè)月已有多家企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行金額總計(jì)達(dá)423億元，同比大幅增長210%，大大超過了去年全年的發(fā)行總量。

在這當(dāng)中，模式較為簡單的CMBS推進(jìn)最快。由于原始權(quán)益人不需要出讓物業(yè)所有權(quán)，CMBS受到眾多房企的青睞。

近期，萬科印力、保利地產(chǎn)相繼設(shè)立商業(yè)物業(yè)CMBS，招商蛇口本月初則將CMBS應(yīng)用于長租公寓。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前開發(fā)商已經(jīng)發(fā)行的CMBS總規(guī)模約300億元，集中于商業(yè)物業(yè)及長租公寓項(xiàng)目。

此外，由于類REITs標(biāo)的多集中于租賃物業(yè)，符合國家推進(jìn)租購并舉的宏觀導(dǎo)向，因此部分類REITs項(xiàng)目得到了監(jiān)管方的支持。

今年來，已有魔方、自如、新派和保利四家長租公寓類REITs產(chǎn)品獲準(zhǔn)發(fā)行。其中，保利10月獲批的國內(nèi)首單房企租賃住房REITs發(fā)行規(guī)模達(dá)到50億。

值得注意的是，上述項(xiàng)目均屬于“類REITs”，真正REITs目前尚未得到放行。

“REITs最先有望從租賃運(yùn)營端取得突破”，國泰君安認(rèn)為，隨著各省市紛紛出臺文件支持類REITs試點(diǎn)，將有助于從類REITs向公募REITs突破。招商證券也表示，一旦公募REITs正式落地，通過REITs自持公寓將成為主流的運(yùn)營模式之一。

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)正在被資產(chǎn)證券化改變。數(shù)據(jù)顯示，2015年時(shí)，資產(chǎn)證券化僅占房企融資總額的0.3%；今年前11個(gè)月，這一數(shù)字已提升至4.2%。

這一趨勢有望繼續(xù)保持。西南證券預(yù)計(jì)，資產(chǎn)證券化提速將是2018年房地產(chǎn)市場的顯著特征?？硕鹨仓赋?，在房企大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的趨勢下，未來資產(chǎn)證券化的比例還將進(jìn)一步提升。