2019年，公募REITs的身影愈發(fā)清晰。

近日有消息爆出公募不動產(chǎn)信托投資基金REITs的第一批試點正在悄然啟動，但至目前未有官方消息。從上交所、深交所今年推進公募REITs試點工作來看，箭在弦上，靜待政策落地。

上交所在新年致辭中表示，進一步發(fā)揮債券市場直接融資功能，深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動公募REITs試點，加快發(fā)展住房租賃REITs。

“積極回應(yīng)市場關(guān)切，努力滿足市場需求，深化市場改革創(chuàng)新，加大力度推進公募REITs規(guī)則出臺及業(yè)務(wù)試點，力爭取得進一步突破?！鄙罱凰M織召開債券監(jiān)管發(fā)展業(yè)務(wù)座談會上表示。

 段東興 上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心部門負責人

中債登發(fā)布的《2018年資產(chǎn)證券化發(fā)展報告》顯示，2018年我國資產(chǎn)證券化市場規(guī)模繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，全年共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品2.01萬億元，同比增長36%；其中企業(yè)資產(chǎn)支持證券(以下簡稱“企業(yè)ABS”)增速雖有所下降，但仍然是發(fā)行規(guī)模最大的品種。

上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心部門負責人段東興在“2019房地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化高峰論壇”上介紹上交所資產(chǎn)支持證券情況時透露，2018年上交所ABS發(fā)行量6732億元，占全市場(銀行間市場和交易所市場)ABS、ABN的63%，配套政策法規(guī)的不斷完善有力地促進了資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展。

據(jù)了解，2014年證監(jiān)會發(fā)布了《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，《規(guī)定》主要涵蓋四個方面，一是將資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開展主體從證券公司擴大到了基金管理子公司，二是改事前審批為事后備案，并實行負面清單制度，三是擴大了基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍，四是強化了信息披露要求。在此基礎(chǔ)上，2017-2018年，上交所又陸續(xù)發(fā)布了系列資產(chǎn)支持證券基礎(chǔ)資產(chǎn)的信息披露指南和掛牌條件確認指南，包括融資租賃、基礎(chǔ)設(shè)施、PPP、應(yīng)收賬款等。

“市場快速發(fā)展的同時涌現(xiàn)出各式各樣的創(chuàng)新，上交所為服務(wù)市場發(fā)揮示范引領(lǐng)作用?！倍螙|興說。2017年4月，首批PPP項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在上交所掛牌上市；同年，首單住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品——“魔方公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持計劃”在上交所掛牌轉(zhuǎn)讓?！笆讍?一帶一路’概念資產(chǎn)證券化項目、首單外幣計價資產(chǎn)支持專項計劃、首單新經(jīng)濟企業(yè)供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持證券等。”段東興說，這類創(chuàng)新案例能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)出表，盤活存量資產(chǎn)，為打通上下游供應(yīng)鏈等發(fā)揮了重大作用。

而ABS無疑也為房企填補融資資金缺口提供了新途徑。段東興指出，自中央提出“房住不炒”、“租購并舉”以來，房地產(chǎn)市場銷售去化放緩，開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境面臨著挑戰(zhàn)。“就股權(quán)類融資而言，無論是IPO還是上市之后的再融資，對房企來說都存在一定難度；委托貸款、公司債及中期票據(jù)方面也存在限制，只有符合國家相關(guān)要求的企業(yè)才能進行融資?！?/span>

反觀ABS，段東興分析稱，ABS的基本原理和普通企業(yè)信用融資相比，則能夠用流動性比較差的資產(chǎn)“換”流動性好的資產(chǎn)。以供應(yīng)鏈ABS為例，房地產(chǎn)開發(fā)過程中上游供應(yīng)商會形成大量應(yīng)付賬款，供應(yīng)鏈ABS能夠降低供應(yīng)鏈兩端綜合融資成本，優(yōu)化企業(yè)報表，解決中小企業(yè)融資難的困境，從而推動促進產(chǎn)業(yè)鏈的良性發(fā)展。

“上交所開展與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的初衷，主要助力租購并舉住房制度建設(shè)?！?/span>段東興說。2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中第五條規(guī)定，“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點?！?/span>2018年4月，中國證監(jiān)會、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》中提及，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)住房租賃試點城市和住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

“未來一段時間內(nèi)，租售并舉將是國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主基調(diào)，租賃會成為國家住房體系重要組成部分。在這個過程中，租賃REITs作為重要的金融支持手段將予以推動和落地實施。”段東興表示。

從住房租賃資產(chǎn)證券化項目模式來看，目前主要以ABS、ABN、CMBS、REITs四大模式為主，其中ABS、ABN為傳統(tǒng)的租金模式和租金債權(quán)模式，CMBS期限相對較長、發(fā)行規(guī)模大，標準的REITs應(yīng)該是偏股型的，目前國內(nèi)REITs更多是偏債型。

“從總體來看，這幾種模式都對租賃行業(yè)實現(xiàn)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型具有重大意義?！睋?jù)了解，上交所在推動CMBS和REITs的過程中，也是多措并舉，目前遠洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、紅星美凱龍、恒大、萬達等多家房企都已通過上交所發(fā)行CMBS進行融資?！爱斍吧辖凰妥赓U相關(guān)的證券發(fā)行金額為300億元，大型國企和房企正在陸續(xù)申報中，規(guī)模穩(wěn)步增長?！倍螙|興說。

“展望2019年，上交所將繼續(xù)貫徹落實黨中央國務(wù)院的戰(zhàn)略部署，進一步發(fā)揮資本市場的作用，服務(wù)租購并舉的住房制度建設(shè)。”段東興介紹道，2019年服務(wù)租購并舉的主要工作有三方面：第一，推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大類資產(chǎn)信息披露規(guī)則；第二，推進重點區(qū)域和企業(yè)發(fā)行不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券；第三，試點公募REITs，完善相關(guān)制度設(shè)計。

范熙武 中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理 

公募REITs 作為連接 “中小投資者”與“優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)”的金融工具，既能夠幫助企業(yè)建立科學的經(jīng)營性不動產(chǎn)輕重資產(chǎn)架構(gòu)，亦能為中小投資者提供相對穩(wěn)定、可預期且流動性強的金融產(chǎn)品，也是國家金融端供給側(cè)改革的重要舉措，可以說是“利國”、“利民”、“立企”。

自2014 年破冰以來， 不動產(chǎn)證券化經(jīng)過4 年多的發(fā)展，從市場規(guī)模、監(jiān)管體系、產(chǎn)品架構(gòu)、基礎(chǔ)資產(chǎn)類別、稅務(wù)籌劃以及投資者認知等方面均取得了較好的實踐成果和經(jīng)驗，為公募REITs 的推出創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)。2017 年以來，財政部、發(fā)改委、證監(jiān)會以及住建部等眾多部委在相關(guān)文件中多次提及REITs，滬深證券交易所將公募REITs 寫入發(fā)展規(guī)劃，亦表明了監(jiān)管部門對于推出公募REITs 的明朗、積極態(tài)度。

就資產(chǎn)類別而言，有望呈現(xiàn)百花齊放的局面。比如, 基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房將是相關(guān)政策重點支持的領(lǐng)域，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域有望實現(xiàn)REITs 破冰；優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動產(chǎn)，因其成熟資產(chǎn)較多且收益相對較高，預計仍在不動產(chǎn)證券化市場占較大比重；工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)證券化領(lǐng)域“新兵”，在相關(guān)支持政策、投資端以及資產(chǎn)端訴求上亦具有較高的契合度，也有望獲得進一步的發(fā)展。

對2019 年我國不動產(chǎn)證券化的市場發(fā)展以及制度創(chuàng)新充滿樂觀期待。但建議業(yè)界在學習和借鑒境外REITs 經(jīng)驗、開展國內(nèi)REITs 業(yè)務(wù)時，要將呵護和推動市場的健康發(fā)展為己任，除專業(yè)、勤勉之外，更要嚴守合規(guī)底線，在展業(yè)過程中以身作則，為建立健康、有序的市場競爭秩序貢獻力量。

 李耀光 渤海匯金董事總經(jīng)理

2013 年以來，我國資產(chǎn)證券化（ABS）市場得到了蓬勃發(fā)展，年發(fā)行規(guī)模從不足千億發(fā)展到兩萬億，其中與不動產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，比如RMBS（個人按揭抵押貸款證券化）、CMBS（商業(yè)按揭抵押貸款證券化）、類REITs（房地產(chǎn)投資信托）、物業(yè)費等物業(yè)收費權(quán)益、地產(chǎn)供應(yīng)鏈應(yīng)收款的ABS，發(fā)展成為重要組成部分。

隨著去杠桿以及債券市場信用事件的不斷發(fā)生，2018 年機構(gòu)投資者的風險收益偏好整體下行，資管新規(guī)出臺使得銀行理財投資配置受到階段性影響，疊加現(xiàn)階段很多ABS 產(chǎn)品設(shè)計存在依賴發(fā)行主體的情況，過去一年多數(shù)機構(gòu)投資者對于ABS 的關(guān)注點聚焦在發(fā)行主體資信方面，一定程度上偏離了ABS 重視基礎(chǔ)資產(chǎn)的機理。盡管年末部分存量類REITs 底層資產(chǎn)的市場化成功處置，能夠一定程度上提振市場信心，使投資者關(guān)注點重回優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)上來，不過大部分ABS 產(chǎn)品真正實現(xiàn)脫離主體信用還任重道遠，這需要投資機構(gòu)和發(fā)行人的共同努力，也需要中介機構(gòu)更能提升能力、勤勉盡責。

過去四年多的積累推動滬深交易所類REITs 產(chǎn)品成功覆蓋國際REITs 市場主要基礎(chǔ)物業(yè)類別，基本完成了在商業(yè)物業(yè)盡職調(diào)查、交易結(jié)構(gòu)、并購安排等環(huán)節(jié)的知識儲備，初步培育了REITs 的發(fā)行人與投資人市場。隨著以金融監(jiān)管部門為代表的政府機關(guān)積極推進公募REITs 規(guī)則進程、培育市場創(chuàng)新，我們有理由期待2019 年成為中國公募REITs 元年，推動中國商業(yè)不動產(chǎn)市場進入新時代！

甘啟善 仲量聯(lián)行企業(yè)評估及咨詢服務(wù)部高級董事

 “我相信中國房地產(chǎn)市場未來會往一個更成熟的方向去發(fā)展。”甘啟善接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時表示，很多房企逐漸從開發(fā)時代邁入存量時代、資產(chǎn)管理時代。

今年房企融資壓力持續(xù)上升，銀行、信托等融資渠道吃緊，導致房企開始對發(fā)債的需求陡增。過去三年火熱的CMBS 市場，就是房企對資金強烈需求的一個體現(xiàn)。甘啟善認為，CMBS 發(fā)行呈現(xiàn)較難發(fā)行的局面，公司評級AA 級及以下會比較難發(fā)行，對發(fā)行主體的要求更加趨向看重資產(chǎn)的現(xiàn)金流。

“資產(chǎn)現(xiàn)金流能不能保證未來三至五年存續(xù)期中，足夠覆蓋歷史的支出?！备蕟⑸浦赋觯@對房企具有強約束，也要求房企具備資產(chǎn)管理能力。如果說CMBS是要求資產(chǎn)有一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那么未來真正推出REITs，則要求資產(chǎn)未來有一個比較看好的增長潛力，包括租金的價格、資產(chǎn)的價格。“這就要求資產(chǎn)管理人需要將資產(chǎn)真正的價值發(fā)掘出來，并通過改造、管理，重新提升資產(chǎn)價值?！备蕟⑸普f。

關(guān)于中國REITs 的發(fā)展，甘啟善認為無論何時推出，在他看來比較看重投后管理，資產(chǎn)管理人有沒有盡到提升資產(chǎn)價值的責任。

對于外資越來越多看好中國房地產(chǎn)市場，甘啟善認為，去年外資并購中國資產(chǎn)的趨勢還會延續(xù)，“所以你會看到市場上的外資基金還是很活躍，但其實市場上真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，能夠提供不錯的投資回報，相對來講還是比較缺乏，特別是可持續(xù)發(fā)展方面的資產(chǎn)相對來說比較少。”