涇渭新城發(fā)展規(guī)劃

elainen6q8dbuf 2018-04-21

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西安4月份一張房價地圖顯示，主城區(qū)26個板塊僅5個未過萬！詳見《4月西安房價地圖》一文。城北總體均價11404元/㎡，其中龍首村板塊11347元/㎡，大明宮板塊15959元/㎡，經開板塊11284元/㎡，城運村（行政中心）板塊13528元/㎡，未央湖板塊10525元/㎡。

在這樣的房價態(tài)勢下，如何看北城置業(yè)？在上述板塊之外，哪些板塊將成為新的熱點？其置業(yè)價值如何？在城市北跨、潛力板塊價值逐步凸顯的態(tài)勢下，置業(yè)新北城，需要搞清楚幾個概念！

—— 壹 ——

房價級差下如何看北城？

習慣上，通常以北門為界，往北被稱為北城。從4月份西安的房價地圖可以看出，北城不同的地段，房價水平是不一樣的。從中可以看出城市發(fā)展的差異和置業(yè)的走勢和潛力。

首先，北城房價并沒因地段的外延而呈現(xiàn)逐次遞減的“階梯差”，大明宮板塊、城運村（行政中心）板塊的價格居前兩位，高于龍首村板塊等。這與大明宮遺址公園、城運公園的價值密不可分。

其次，與外來品牌房企和產品的價值有關。北城外來品牌房企約有20家，其中大明宮板塊有14家、城運村板塊有2家、未央湖板塊有2家。品牌房企越多，呈現(xiàn)的價值性產品越多，總體房價水品相對走高。

第三，城北置業(yè)潛力區(qū)域外延。目前城北有四大區(qū)域，如城市濱河新區(qū)、涇渭新城、徐家灣、未央湖等，隨著城市發(fā)展和“北跨”戰(zhàn)略的實施，已經或正在成為城北置業(yè)潛力區(qū)。

十年前，有句話叫做“北去三五里，房價省一半”；近兩年，這句話變?yōu)椤氨比ト謇?，房價省幾千”。這“北去的三五里”指的是未央湖、涇渭新城等板塊。雖然“三五里”是個泛指的概念，但卻是一個趨勢的呈現(xiàn)。

從北城的房價態(tài)勢看，如不能接受過萬的新房價格、接近萬五的二手房價，那么，“北去三五里”則是一個相對理性的考量了。

—— 貳 ——

“涇渭新城”在哪？

很多外地人，包括本市一部分人，對“涇渭新城”認知并不清晰。僅從個別樓盤的宣傳中認為是與西咸新區(qū)等并列的一個新城，并因此而吐槽西安倒處是“新城”。這其實是一個誤解。

“涇渭新城”是國家級西安經開區(qū)的一個組成部分，其地位和蓮湖區(qū)的大興新區(qū)、長安區(qū)的常寧新區(qū)等同級。涇渭新城和中心區(qū)、出口加工區(qū)、草灘科創(chuàng)園區(qū)（城市濱河新區(qū)）是經開區(qū)四大板塊之一。

說到“涇渭新城”，不得不提涇渭產業(yè)園。為轉移經開區(qū)的廠企，西安市專門設立了涇渭產業(yè)園區(qū)，位于經開區(qū)東北，渭河、涇河之間，高陵城區(qū)以南，用來承接經開區(qū)的產業(yè)轉移，受經開區(qū)管轄。涇渭新城是經開區(qū)為涇渭產業(yè)園所規(guī)劃建設的生活配套服務園區(qū)。

涇渭產業(yè)園的范圍較大，發(fā)展也不太均衡。居住生活板塊的風格差異也較為明顯，廠企家屬院區(qū)、商品住宅小區(qū)、村居等間雜，但“涇渭新城”板塊有類似經開鳳八的體育館和運動公園、涇河，街區(qū)的面貌較為舒適，生活氛圍較為醇靜。

地理意義上，涇渭新城可以說是渭河北、高陵的地盤；在經濟意義上，它是經開區(qū)的產業(yè)區(qū)，也是渭北產業(yè)走廊的一部分。從人居價值上看，它十年前是北城剛需外溢置業(yè)的承接地，近兩年，隨著主城區(qū)房價高漲、限購等因素影響，再次成為北向置業(yè)的外溢地。

而隨著城市發(fā)展、產業(yè)發(fā)展，恒大、中南、金輝、萬科、紅星美凱龍等品牌房企的進入，板塊置業(yè)價值未來將被更多人看好。

—— 叁 ——

城市巨變背景下的涇渭新城

近日，西安市發(fā)布了“西安市（西咸新區(qū)）2017-2021社會經濟發(fā)展規(guī)劃”，提出要建設“渭北新城”，這就更進一步明確了渭北的發(fā)展趨勢和潛力。在這樣的背景下看“涇渭新城”的發(fā)展就有了另一番意義。

1、前瞻性交通先行

從西安北辰大道（辛王路）通往高陵城區(qū)的涇渭路，前幾年就取消了收費站，從2017年下半年開始，進行拓寬改造，渭河、涇河大橋正在拓寬改建，未來將是雙向6/8車道的交通干道。走西銅高速可在涇渭新城直下進入涇渭產業(yè)園區(qū)。

西安軌道交通三期規(guī)劃顯示，地鐵10號線從西安火車站往北途徑涇渭產業(yè)園到高陵城區(qū)水景公園。地鐵對于一個片區(qū)的發(fā)展價值顯而易見，該規(guī)劃雖在等待國家發(fā)改委批復，但不難看出，西安市對于該片區(qū)發(fā)展的前瞻性考慮。

2、產業(yè)發(fā)展瞄準千億級

數(shù)據(jù)顯示，涇渭產業(yè)園已引進項目400余個，其中已建成投產項目278個，投資過億項目127個，過千萬項目234個。以陜西重汽為代表的裝備制造業(yè)、以中化近代為代表的醫(yī)藥產業(yè)、以西部鈦業(yè)為代表的新材料產業(yè)、以中興林產為代表的農產品深加工產業(yè)、以長慶為代表的總部經濟集群等五大支柱產業(yè)，已為經濟發(fā)展發(fā)揮重要價值。

作為西安著力發(fā)展的工業(yè)重鎮(zhèn)，涇渭產業(yè)園是渭北工業(yè)區(qū)的三大組團之一高陵組團的重要組成，與高陵、閻良、富平等一起，是未來大西安“千億級”工業(yè)大走廊的一部分。從產業(yè)發(fā)展看，將拉動片區(qū)的聚合力、人群入住，從而帶動地段價值和房產需求的提升。

3、世外桃源般的生活氛圍

聚焦一點看，涇渭新城和馬家灣板塊等發(fā)展較快的板塊，構成了涇渭產業(yè)園區(qū)自成體系的生活圈，涇渭體育中心、嘉園國際廣場、涇渭學校、經開中學、綜合醫(yī)院等，構成了相對獨立的生活版圖。行走在涇渭新城內，有世外桃源之感。

未來，西安要把“渭北新城將建設成配套齊全、功能完善、交通便捷、產城融合、宜居宜業(yè)的現(xiàn)代城區(qū)”的推進，高品質的生活設施也將逐步呈現(xiàn)。而中南、恒大、紅星美凱龍等企業(yè)的進入，人居品質也將進一步提升。

雖說“渭北新城”的建設需要較長時間，但從城市發(fā)展趨勢看，一般“橋頭堡”板塊的地位比較重要，如高新的管委會板塊、灃東新城的三橋板塊、秦漢新城的蘭池大道一線等，涇渭新城之于涇渭工業(yè)園區(qū)和未來的渭北新城也是如此。

—— 肆 ——

涇渭新城人居發(fā)展

十年前，涇渭產業(yè)園的房價在2500-3000元/㎡。企業(yè)家屬區(qū)和商品住房并存，代表性的有長慶家屬區(qū)、榮華的車城花園等，主要客群為當?shù)毓ば诫A層和北城較為年輕的剛需階層。

此后，經發(fā)的白樺林·家愿、群賢北府、生態(tài)半島、昌建城等項目，升級了區(qū)域人居。而2017年，恒大雅苑項目面市后，以成交價7000-7500元/㎡開盤，標志著片區(qū)人居品質的新開端，再次引發(fā)西安改善型及異地置業(yè)人士對板塊的關注。

2018年，隨著中南置地等新增進入的品牌房企項目的逐步亮相，則將把由恒大開啟的新開端進一步夯實，涇渭新城板塊的聚焦度將進一步擴大。

中南置地位列全國房企19強，戰(zhàn)略布局20多個省市地區(qū)乃至國際市場，堅持“我們不是在賣產品，而是在賣一種生活方式”的信念，其進入西安的首個項目中南樾府面市即受到市場高度關注。

而位于涇渭新城腹地的中南·春溪集，則是中南置地信念落地的又一個項目，占地約175畝，總共規(guī)劃了27棟建筑，包括8棟高層，19棟洋房。從項目量級和周邊配套占有度看，中南·春溪集毫無疑問將是區(qū)域內又一個標桿盤。對區(qū)域人居升級的推動意義，也是顯而易見。

項目位于涇渭體育運動中心東側，周邊有涇渭學校、西安經發(fā)中學等名校環(huán)伺；距離1公里左右有區(qū)域內商業(yè)核心的嘉園國際廣場，超市、綜合購物、電影院、餐飲、幼兒教育等業(yè)態(tài)豐富；步行約10分鐘可到達西安冶金醫(yī)院，約2公里左右還有在建的陜汽職工醫(yī)院、高陵區(qū)太和綜合醫(yī)院等，可充分滿足醫(yī)療保健需求。