就在上海前不久宣布要拿地，只能租，不能賣之后，17日，廣州宣布“租售同權”，不管是承租人子女，還是學區(qū)房子女，統(tǒng)統(tǒng)就近入學，享受同等權利！

“租售同權”，被很多業(yè)內(nèi)人生認為是個里程碑是舉措，或是未來中國房地產(chǎn)的趨勢。中國即將進入前所未有的租賃大時代？租賃市場將迎來爆炸式增長？

其實，“租購同權”在國內(nèi)討論已久，只不過這是第一次寫入正式文件。從立法思想上看，它最終是為了解決“租購不同權”帶來的種種問題，那么社會底層人士能享受到這個利好嗎？哪幾類人最能受益？

廣州宣布：租售同權

7月17號，在廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布了一個通知——《關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》。

具體內(nèi)容：

• 賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

• 職工提供房屋租賃備案證明和發(fā)票申請?zhí)崛∽》抗e金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40％。

• 落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5％的征收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。4允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。

• 允許出租人按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造住房后出租。

作為租房者最關心的就是子女入學等公共權益問題，按照廣州的政策，以后租房者和購房者享有同等權利，也就是說將來租個房子就可以解決孩子上學的問題，學區(qū)房或?qū)⒊蔀闅v史。

政府大力發(fā)展住房租賃市場，隨著更多地方政府政策和細則的出臺，將來會有多少人選擇購房？

深度解讀“租售同權”

網(wǎng)上有一種聲音認為：優(yōu)質(zhì)稀缺資源一定會帶來高溢價，不體現(xiàn)為高房價，就會體現(xiàn)為高房租。

如果廣州某重點學校的學位分配100%實行“租售同權”，那么這肯定會導致周邊房租的暴漲，70平米的房子漲到2萬元一個月也是有可能的，比你購買一套同地段學區(qū)房的月供還貴。

租房子和租個學位都是要付出對應價格的。學區(qū)房的溢價會變成租金，房租中包含了學位費用而已。而且這部分溢價可以變相收取。所以，核心是戶籍制度和教育制度，而不是租售性質(zhì)！

廣州對于租售同權設定了較高的門檻，租購同權不是無差別對待，只有“符合條件的承租人”才能享受到這一權益，要么你的子女得有廣州戶籍，要么你得持有人才綠卡，要么你得符合積分入戶上學的條件，而且這三類人在廣州都必須無房。

“租購同權”的最大受益者主要還是學位房持有者和廣州需要的人才，不是一般的外來務工人員。而且即便能夠安排公辦學校，很可能也是學位不太緊張的普通學校，而非競爭激烈的名校。

另外業(yè)內(nèi)人士指出，廣州有錢有權能進教育強區(qū)買房的基本都已經(jīng)搞定本地戶籍了，外來人口扎堆新區(qū)的剛需房，又恰恰是學位資源稀缺的區(qū)域，有的小孩就是奔著新區(qū)好的私立學校去的，不過這個租賃模式對外來人口回城應該有一定幫助，至少比之前透明一點。

由此來看，社會底層的人依然享受不到租售同權的利好！

哪五類人最受益？

在北上深一線城市，有多少懷揣夢想的北漂、滬飄，因為無法給孩子一個好的教育資源而愁腸百結吃睡不寧，最后只能逃離！一旦租房和買房具有同等的受教育權利，這對高素質(zhì)人才的吸納將會產(chǎn)生多么大的影響！

一方面我們需要明白該政策對人才的吸納作用，另一方面也要清晰地認識到，廣州試點的人才準入門檻還是很高的，所謂「符合條件的承租人子女」，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。

從去年，中央就發(fā)文鼓勵各個城市因地制宜發(fā)展住房租賃市場，全國各地響應不一。北京、上海、廣州均有較大力度呼應，比如上海前不久就公布「住房發(fā)展十三五規(guī)劃」，宣布未來 5 年將供應 170 萬套住房，同比大漲 60% 。新增住房里租賃住房 70 萬套，占絕對大頭，保障性住房 55 萬套；商品住宅只有 45 萬套，且以中小戶型為主。由此可以看出，一線城市未來將重點發(fā)展住房租賃市場，未來將產(chǎn)生巨量租賃房源，對傳統(tǒng)商品房形成沖擊。

租賃市場規(guī)模預測數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院  克而瑞咨詢制圖

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，未來 5-10 年，中國租賃市場將進入快速發(fā)展階段， 2020 年的市場體量約為 1.6 萬億元， 2025 年將達到 2.9 萬億元， 2030 年有望超過 4 萬億元。

長期來看，「租售同權」如果能得到有效實施，對于租賃市場的發(fā)展具有非常強的支撐作用，對于提升和穩(wěn)定租金回報率意義重大。但是，該政策要重點落實的對象應是「新市民」，即流動人口和大學生，對城市中其他群體的住房問題影響不大。

不過，此次推出的「租售同權」新政無疑又給租賃市場打了一針雞血。房屋中介們是不是要升值加薪走上人生巔峰了？？

很多租房一族看到這則消息的第一反應是：租金（臟話出沒，已打幺幺零）是不是又要漲了？

有專家指出：房租收入比在 25%-30% 處于可以承受的范圍之內(nèi)。按照 2016 年全國應屆畢業(yè)生的平均薪酬來算，房租收入比遠超過了這一范圍：北京約為 44.8% ，上海約為 41.8% ，深圳約為 41.7% ，也就是說，應屆畢業(yè)生將近一半的工資收入都要用來支付房租！

北上深租金增長數(shù)據(jù)來源：公開資料  克而瑞咨詢制圖

一線城市的租房成本本就不低，而且這一數(shù)字還在逐年攀升?！缸馐弁瑱唷剐抡Ψ课葑赓U來說是一個重大利好，租金會不會迎來一大波上漲呢？

如果是，那包租婆/公們就準備好數(shù)錢吧，數(shù)累了就去睡覺，睡著了還能笑出聲~

不過，租金上漲并不是「租售同權」的題中之義?！缸馐弁瑱唷沟暮诵囊x是為了使具有很強流動性、租賃關系不穩(wěn)定的「新市民」能更方便地辦理居住證、不被房東隨便驅(qū)趕、不被隨便漲租金等，以使他們可以在城市立足，并最通過自身努力最終留在城市。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2016 年末，商品房待售面積 69539 萬平方米，其中住宅待售面積 40257 萬平方米，同比減少 11% ，辦公樓待售面積 3631 萬平方米，同比增加10.8% ，商業(yè)營業(yè)用房待售面積 15838 萬平方米，同比增加 8% ，商業(yè)地產(chǎn)庫存問題正逐漸凸顯。

另外，一些已經(jīng)開業(yè)的商場，空置率居高不下，為了吸引消費者、增加商場人氣，真是無所不用其極。

「租售同權」新政規(guī)定，商業(yè)用房也可以改造成租賃房，這樣既可以盤活商業(yè)用房存量，又可以給租賃市場提供更多的房源。這會緩解當前商業(yè)地產(chǎn)中廣泛存在的「創(chuàng)新焦慮癥」嗎？

隨著地價越來越高，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務利潤天花板日顯，房企們「躺著掙錢」的日子已經(jīng)一去不復返了。謀求新的贏利點和創(chuàng)新業(yè)務已經(jīng)成為房企的一致訴求。

此次「租售同權」新政或許可以為處于焦慮中的房企帶來一些清新的涼意。不管是已經(jīng)在做的「租售并舉」，還是收并購或參股長租公寓企業(yè)，創(chuàng)新思維的房企都可以從中尋求新的發(fā)展空間。

況且，目前只是廣州一城，如果落地效果明顯，無疑會形成示范效應，其他城市也會紛紛跟進，這帶來的新的空間與機遇可以說是不可估量的。

正文完，本文整合自公眾號“房東東”、“克而瑞咨詢”、“財經(jīng)頭版”。