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現(xiàn)實中，大量開發(fā)商利用公共配套車位出售或出資獲益，消費者在購買無法進行產(chǎn)權(quán)登記的停車位時，極易踩進開發(fā)商設(shè)計的法律陷阱里

法治周末記者代秀輝

買，意味著可能要承擔(dān)很大的法律風(fēng)險；不買，則意味著新車無處停放。

停車位買還是不買？這在王志心中左右糾結(jié)，成為一件難以抉擇的事。

其實，這也并非王志一人遇到的難題。

一位在地產(chǎn)領(lǐng)域工作多年的銷售人員向法治周末記者透露，目前房地產(chǎn)市場上，有很多小區(qū)存在無法進行產(chǎn)權(quán)登記的停車位，開發(fā)商一般通過轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的方式銷售這類車位，而這里面存在不少法律風(fēng)險。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進則提醒消費者，消費者在購買無法進行產(chǎn)權(quán)登記的停車位時，一定要慎重，因為一不小心可能會踩進開發(fā)商設(shè)計的法律陷阱里。

小區(qū)停車位不一定歸開發(fā)商所有

2016年6月，家住山東省某縣一小區(qū)的王志(化名)與現(xiàn)在所住小區(qū)的開發(fā)商簽訂了一份商品房買賣合同。因為當(dāng)時沒有停車需求，為了節(jié)省置房成本，王志并沒有一并購買開發(fā)商銷售的地下車位。

不久前，王志購買了一輛轎車。愛車在手，王志突然發(fā)現(xiàn)擁有屬于自己的車位竟成為了一個緊迫的需求。

“因為小區(qū)外的街道很少有車位能停，我就考慮從開發(fā)商那再購買地下車位。但了解了車位的情況后，我卻不敢掏錢了?！蓖踔菊f，“地下車位根本就沒有產(chǎn)權(quán)證，讓我簽的協(xié)議也是租賃合同。銷售人員告訴我想買就得簽他們制定的格式合同，不然拒絕出售，但合同里卻有很多問題?！?/p>

其實，小區(qū)車位的權(quán)屬問題，是王志心里的一個困惑：“實際上，對于開發(fā)商是否有銷售資格，我是質(zhì)疑的，因為車位無法進行產(chǎn)權(quán)登記。但是我不清楚什么樣的車位才歸開發(fā)商所有，什么樣的車位本身就該歸業(yè)主共有？”　　 對房地產(chǎn)、物業(yè)管理等方面深有研究的北京市安理律師事務(wù)所律師包華告訴法治周末記者，小區(qū)車位能否進行產(chǎn)權(quán)登記的一個前提是，停車位是否有建設(shè)規(guī)劃許可。

“有建設(shè)規(guī)劃許可才可能進行產(chǎn)權(quán)登記?！卑A介紹，“也存在有建設(shè)規(guī)劃許可但無法進行產(chǎn)權(quán)登記的情況。例如，建設(shè)在人防工程規(guī)劃中的地下停車位就不能進行產(chǎn)權(quán)登記?！?/p>

那么，是否所有小區(qū)車位所有權(quán)都屬于開發(fā)商？答案是否定的。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴法治周末記者，至少有三種情況所有權(quán)不屬于開發(fā)商。

“車位屬于小區(qū)的公共配套車位，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有。建筑規(guī)劃上原本沒有車位的地方，比如車道、綠化用地等，被開發(fā)商或物業(yè)公司私自改造成車位的，這一類也屬于業(yè)主共有。”王玉臣說。

此外，王玉臣介紹，還有一種車位屬于國家所有，即人防工程上所建的地下車位。人防工程指的是為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護而單獨修建的地下防護建筑，高層建筑同步建設(shè)人防工程是國家的強制要求。

“這類車位開發(fā)商日?？梢愿鶕?jù)誰投資誰使用的原則作為車位使用，但是無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，也不能出售，只能出租。”王玉臣說。

不過，雖然法律上對于停車位所有權(quán)有所規(guī)定，但實踐中卻出現(xiàn)了不同情況。

據(jù)王玉臣介紹，現(xiàn)實中，大量開發(fā)商利用公共配套車位出售或出資獲益，而其中的利益很大，“但是作為小區(qū)業(yè)主，往往由于缺少相應(yīng)的專業(yè)知識，難以分辨，甚至不知道開發(fā)商在用自己的車位去獲益而且自己還要掏腰包去買原本屬于自己的東西”。

購買協(xié)議陷阱也不少

車位權(quán)屬還不是唯一的問題。

嚴(yán)躍進介紹說，有的開發(fā)商會宣傳對未售停車位只賣不租，甚至規(guī)定“不買停車位不讓業(yè)主進小區(qū)”，這使得很多車輛難進停車場，小區(qū)外道路則是車滿為患。

“這種情況屬于變相迫使有需求業(yè)主高價購買車位，但他們的車位購買協(xié)議卻存在很多讓人難以接受的霸王條款，存在很多法律陷阱?！眹?yán)躍進說。

對此，王志也在開發(fā)商提供的停車位購買協(xié)議里發(fā)現(xiàn)一處“貓膩兒”。

王志舉例說，自己所居住的小區(qū)明明是“某某有限公司某縣分公司”開發(fā)，土地使用權(quán)證書上的使用權(quán)人也為該公司，但是車位購買協(xié)議上的出售方卻被換為“某某有限公司”，“同時，合同約定如果雙方出現(xiàn)解決不了的爭議，必須要去出售方所在地法院提起訴訟”。

“我曾查過，‘某某有限公司某縣分公司’注冊地在我們縣，但是‘某某有限公司’則在百公里之外的鄰市。先不說開發(fā)商故意把合同主體換成了不享有土地使用權(quán)的另一家公司，就是將來出現(xiàn)糾紛也要去百公里之外的鄰市維權(quán)?！蓖踔菊f。

嚴(yán)躍進認為，雖然購買協(xié)議中存在很多對業(yè)主不利的條款，但有時業(yè)主迫于開發(fā)商的強勢地位還是會無奈地選擇接受。

“當(dāng)我想要跟開發(fā)商修改協(xié)議內(nèi)容時，開發(fā)商卻告訴我，想要買就只能簽這個合同，不然拒絕出售停車位?！痹谕踔究磥?，開發(fā)商實際上是通過簽訂霸王格式條款的方式，變相迫使剛性需求業(yè)主購買車位。

變相租賃僅20年

相對于合同內(nèi)容里的條款陷阱，王玉臣則提醒消費者應(yīng)當(dāng)注意購買合同本身的問題，警惕開發(fā)商“以租代售”。

“目前，小區(qū)中的車位分為有產(chǎn)權(quán)證和無產(chǎn)權(quán)證的車位。對于沒有產(chǎn)權(quán)登記的車位，一般而言，要么屬于人防工程的一部分，產(chǎn)權(quán)歸國家所有；要么屬于占用業(yè)主共有部分的車位，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。作為非產(chǎn)權(quán)人，開發(fā)商辦不了產(chǎn)權(quán)登記，也不能轉(zhuǎn)讓?！蓖跤癯颊f，“嚴(yán)格從法律角度來看，這種轉(zhuǎn)讓合同是無效的。”

王玉臣告訴記者，在實際操作中，有些開發(fā)商會忽悠業(yè)主，稱即便是無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也會跟業(yè)主簽訂租期長達70年的車位租賃合同，甚至?xí)谧赓U合同上寫上“車位使用權(quán)年限與地面上的建筑物的土地使用權(quán)年限一致，即70年”，讓業(yè)主以為即便沒有產(chǎn)權(quán)也可以在70年內(nèi)使用車位。

在王志提供的購房協(xié)議中，法治周末記者就發(fā)現(xiàn)了類似的條款。該條款內(nèi)容顯示為“車位使用權(quán)的時間同乙方所購住宅一致，并且業(yè)主對此完全認可且無異議”。

“但事實上，租期長達70年的租賃合同，從第21年起就已經(jīng)無效了?！蓖跤癯继嵝?，“我國合同法保護的租賃合同的最長期限是20年，如果超出20年的都是無效的，不受法律保護。而且，很多開發(fā)商實際上是項目公司，名義上屬于某某大集團，但開發(fā)了某個項目后不久，有可能就消失了?！?/p>

那么，小區(qū)業(yè)主該如何辨別小區(qū)車位是否歸業(yè)主共有？

王玉臣提示，可以通過信息公開的方式到相關(guān)的規(guī)劃部門調(diào)取小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖附件，通過上面的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表及圖示等去分辨具體的規(guī)劃情況。

“如果顯示是公共道路或者小區(qū)綠化，那么這上面的車位就應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有；如果規(guī)劃上顯示是非營利性配套，也屬于全體業(yè)主所有?！蓖跤癯佳a充說，還有一個比較簡單的辨別方法，如果車位不是人防工程，開發(fā)商也沒有取得預(yù)售許可證，不能辦理產(chǎn)權(quán)，一般都屬于全體業(yè)主所有。如果有業(yè)主遇到了車位糾紛，可以采取信息公開、違法查處、訴訟等法律手段維護自己的合法權(quán)益。

責(zé)任編輯：高恒濤