花井發(fā)房屋租賃合同糾紛一案

      [2007]沈民（2）房終字第362號(hào)

    上訴人（原審被告）：花井發(fā)，男，1948年4月20日出生，漢族，系個(gè)體網(wǎng)吧業(yè)主，住址遼寧撫順市福民街十六委十六組。

    委托代理：楊艷慧，女，1979年11月19日出生，漢族，系遼寧騰達(dá)律師事務(wù)所律師，住址撫順市順城區(qū)將軍街二委54組。

   被上訴人（原審原告）：沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司，住所地沈陽(yáng)市皇姑區(qū)陵?yáng)|街29號(hào)。

      法定代表人：寧培林，該公司總經(jīng)理。

      委托代理人：任餛，女，1979年9月30日出生，漢族，該公司行政主管，住址沈陽(yáng)市和平區(qū)拉薩街39-2號(hào)2-7。

      委托代理人：李元元，北京隆安律師事務(wù)所沈陽(yáng)分所律師。

      上訴人花井發(fā)因房屋租賃合同糾紛一案，不服沈陽(yáng)市鐵西區(qū)區(qū)人民法院[2006]沈鐵西民四合初字第112號(hào)民事裁定，向本院提起上訴。本院于2007年2月7日受理后，依法組成合議庭，由審判員張青擔(dān)任審判長(zhǎng)，代理審判員陳興田主審，代理審判員王銀華參加評(píng)議，于2007年4月2日公開開庭審理了本案。上訴人花井發(fā)的委托代理人楊艷慧、被上訴人沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司的委托代理人李元元、任錕到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

      原審法院審理查明：原、被告于2005年3月1日簽訂房屋租賃合同，約定原告將位于沈陽(yáng)化工學(xué)院大學(xué)生生活城103平方米的房屋出租給被告使用。租賃期限為一年，從2005年3月1日至2006年3月1日，租金為4.3萬(wàn)元。合同期滿后被告仍繼續(xù)占用該房屋。原告于2006年7月3日訴至沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令被告立即騰出所占用的房屋，給付至起訴之日止的租金14

      333元，并賠償損失1

      400元，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。2006年9月11日，該案移送沈陽(yáng)市鐵西區(qū)人民法院審理。被告辯稱：2001年10月，原告在招標(biāo)時(shí)口頭承諾網(wǎng)吧經(jīng)營(yíng)年限保證25年，被告是在此前提下才購(gòu)買的標(biāo)書。被告經(jīng)營(yíng)的網(wǎng)吧屬于特種行業(yè)，投入資金較大。原告單方違反口頭約定，要求被告騰房是違約行為，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

      原審法院認(rèn)為，原、被告雙方的房屋租賃合同合法有效，合同約定，租賃期限為一年，現(xiàn)合同期已滿，雙方的房屋租賃合同終止，被告不再享有對(duì)該房屋的承租權(quán)，應(yīng)立即將該房屋騰出并將房屋返還原告。被告主張與原告口頭約定房屋的租賃期為25年，對(duì)此原告表示否認(rèn)，被告向法庭提供的證人證言不能證明原、被告雙方的承租期限已經(jīng)確定為25年，且招標(biāo)文件上載明的承租期也為一年，故對(duì)被告主張的事實(shí)本院不予認(rèn)定。被告在租賃期滿后仍繼續(xù)占用該房屋，并繼續(xù)從事經(jīng)營(yíng)網(wǎng)吧的活動(dòng)，被告占用期間應(yīng)比照租賃合同，支付原告房屋使用費(fèi)。原告主張被告給付房屋使用費(fèi)利息，因沒有法律依據(jù)，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條、第二百一十二條、第二百三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，原審法院判決：一、被告于本判決生效后3日內(nèi)，將承租原告的房屋騰出，并將房屋返還原告；二、被告支付原告房屋使用費(fèi)14

      333元；三、駁回原，被告其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)689元，由被告承擔(dān)。

      宣判后，花井發(fā)不服，上訴至本院。上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決；依法改判。上訴理由：1、一審認(rèn)定事實(shí)有誤，租賃期限應(yīng)為25年。2、一審判決3天的騰房時(shí)間顯然不是合理的期限。3、一審判決上訴人比照租賃合同給付被上訴人房屋使用費(fèi)沒有事實(shí)和法律依據(jù)。4、一審程序違法，應(yīng)將沈陽(yáng)化工學(xué)院追加為本案第三人。被上訴人不具備訴訟主體資格。沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司辯稱：同意原審法院判決。

      本院經(jīng)審理查明：

      2005年3月1日，沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司（甲方）與花井發(fā)（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將位于沈陽(yáng)化工學(xué)院大學(xué)生生活城103平方米的房屋租賃給乙方經(jīng)營(yíng)網(wǎng)吧。租賃期限為1年，從2005年3月1日至2006年3月1日。租金4.3萬(wàn)元，乙方一次性向甲方支付。租賃期滿，乙方享有同等條件優(yōu)先租賃權(quán)。乙方必須在租賃經(jīng)營(yíng)中遵紀(jì)守法，甲方可以考慮續(xù)簽合同，但需提前一個(gè)月交納年租金的10%作為定金。該合同簽訂后，花井發(fā)向沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司交納了房租金4.3萬(wàn)元，并使用租賃房屋經(jīng)營(yíng)沈陽(yáng)市小燕子網(wǎng)吧。租賃期限屆滿后，花井發(fā)繼續(xù)使用租賃房屋至今。

      另查明：2000年11月11日，沈陽(yáng)化工學(xué)院作為甲方與乙方遼寧高校后勤集團(tuán)有限公司和沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司簽訂《協(xié)議書》，約定甲、乙方合作期限為2001年8月31日至2026年8月31日。在此期間，乙方為甲方所建的學(xué)生公寓、學(xué)生食堂、浴池及相關(guān)附屬設(shè)施的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)歸乙方。

      上述事實(shí)，有《房屋租賃合同》、《協(xié)議書》、租金收據(jù)及當(dāng)事人陳述筆錄在一、二審卷宗為憑，經(jīng)當(dāng)事人當(dāng)庭質(zhì)證及本院審查，予以確認(rèn)。

      本院認(rèn)為：沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司與花井發(fā)簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，雙方簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)誠(chéng)信履行。根據(jù)合同法第二百三十五條的規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物?，F(xiàn)《房屋租賃合同》約定的1年租賃期限已屆滿，花井發(fā)負(fù)有將租賃房屋返還沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司的義務(wù)。關(guān)于花井發(fā)主張租賃期限應(yīng)為25年，因沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司予以否認(rèn)，花井發(fā)又未能提供租賃期限為25年的證據(jù)，故本院對(duì)其主張不予采信。房屋租賃合同終止后，花井發(fā)繼續(xù)占有使用租賃房屋已不存在合法依據(jù)，因此，沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司要求花井發(fā)返還租賃房屋理由正當(dāng)。但鑒于花井發(fā)使用租賃房屋經(jīng)營(yíng)網(wǎng)吧，投入資金較大，騰房時(shí)需要搬運(yùn)的電腦設(shè)備及遷移的網(wǎng)絡(luò)線路較多，且雙方在《房屋租賃合同》中約定，租賃期滿，乙方享有同等條件優(yōu)先租賃權(quán)。甲方可以考慮續(xù)簽合同。故應(yīng)判令花井發(fā)在合理期限內(nèi)返還租賃房屋。原審判決返還房屋的自動(dòng)履行期限為3天欠妥，不符合本案的實(shí)際情況，花井發(fā)應(yīng)在本判決生效后3個(gè)月內(nèi)返還租賃房屋為宜?；ňl(fā)逾期不及時(shí)返還租賃房屋，應(yīng)當(dāng)支付逾期返還租賃房屋的租金。原審判決花井發(fā)比照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)給付沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司房屋使用費(fèi)是妥當(dāng)?shù)?。關(guān)于花井發(fā)主張沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司不具備訴訟主體資格，應(yīng)將沈陽(yáng)化工學(xué)院追加為本案第三人的問題，沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司基于與沈陽(yáng)化工學(xué)院簽訂的《協(xié)議書》取得了租賃房屋的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此，沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司有權(quán)與承租人簽訂房屋租賃合同，并依據(jù)房屋租賃合同主張權(quán)利。故原審判決程序并無(wú)不當(dāng)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

      一、撤銷沈陽(yáng)市鐵西區(qū)人民法院（2006）沈鐵西民四合初字第112號(hào)民事判決書第三項(xiàng)即：駁回原、被告其它訴訟請(qǐng)求。

      二、變更沈陽(yáng)市鐵西區(qū)人民法院（2006）沈鐵西民四合初字第112號(hào)民事判決書第一項(xiàng)為：花井發(fā)于本判決生效后3個(gè)月內(nèi)將承租沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司的位于沈陽(yáng)化工學(xué)院大學(xué)生生活城103平方米的房屋騰出，返還給沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司。

      三、變更沈陽(yáng)市鐵西區(qū)人民法院（2006）沈鐵西民四合初字第112號(hào)民事判決書第二項(xiàng)為：花井發(fā)于本判決生效后按年租金4.3萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)立即給付沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司房屋使用費(fèi)，從2006年3月2日起至本判決確定的騰房之日止。

      四、駁回花井發(fā)的其他上訴請(qǐng)求及沈陽(yáng)高校后勤服務(wù)有限公司的抗辯。

      一審案件受理費(fèi)689元，二審案件受理費(fèi)689元，共計(jì)1378元，由花井發(fā)負(fù)擔(dān)。

      本判決為終審判決。

      審 判 長(zhǎng) 張 青

      代理審判員 王 銀 華

      代理審判員 陳 興 田

      二O O七年四月十日

      書 記 員 劉 宏 曄