鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

引言：在公司間的租賃合同中往往會約定一個附條件的免租期，一般為承租人承租房屋期限為A年，出租人給予承租人a個月的免租期（免租期內(nèi)不收取租金），如果承租人違約沒有租滿A年，則承租人需將a個月的免租期的租金支付給出租人。那么，如果承租人實(shí)際租賃期限為B年后出現(xiàn)違約，出租人是否有權(quán)主張全部的免租期內(nèi)的租金呢？

這涉及到對附條件的“免租期”的法律性質(zhì)的認(rèn)定：是附義務(wù)的贈與，還是違約金的計算方法？

一、附義務(wù)的贈與

《合同法》第一百九十條規(guī)定：“贈與可以附義務(wù)。贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。” 第一百九十二條第一款規(guī)定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與： ……（三）不履行贈與合同約定的義務(wù)。”承租人違約，不履行贈與合同約定的義務(wù)（租賃期內(nèi)不得退租，承租人要租滿合同約定的租賃期），出租人可以撤銷贈與合同（撤銷免租期，承租人按照租金標(biāo)準(zhǔn)支付免租期的租金）。

但是，如果將之認(rèn)定為附義務(wù)的贈與，那么，承租人履行了部分義務(wù)（實(shí)際承租了B年的租賃合同），出租人在主張免租期的租金時就應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際承租期限與合同約定的租賃期限的比例免除承租人的免租期的租金，出租人應(yīng)當(dāng)免除（扣除）免租期的時間=a*B/A或者更合理的計算公式是：出租人應(yīng)當(dāng)免除（扣除）免租期的時間=a*B/（A-B），即這段時間內(nèi)還是要免租的。之所以要做此扣除，是因為這種贈與的期限其實(shí)是分?jǐn)偟搅藢?shí)際租賃期限內(nèi)的。通俗的講即羊毛出在羊身上。【參考案例：本文所附案例一】 

二、違約金的計算方法

《合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。”如果將免租期的約定（承租人不到租賃期限屆滿即退租的，出租人有權(quán)要求承租人支付免租期內(nèi)的租金）看作是違約金的計算方法（一般是違約金之一），則是否要調(diào)整免租期租金就要考慮違約金的調(diào)整規(guī)則。

《合同法》第114條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。” 《合同法解釋二》第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’” 這是關(guān)于違約金的調(diào)整規(guī)則的規(guī)定，這其中一個很重要的參考因素即出租人的實(shí)際損失。出租人的實(shí)際損失主要表現(xiàn)為房屋空置的損失、再次招租所產(chǎn)生的費(fèi)用等損失。

對于舉證責(zé)任，嚴(yán)格講是誰主張（主張調(diào)整違約金）誰舉證【《民事訴訟法》第六十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。” 《民訴法解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。” 《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”】，但是法院往往會將舉證責(zé)任分配給守約方（出租房），因為守約方更容易舉證自己的實(shí)際損失。

這樣的話，法院一般會全額支持出租人關(guān)于免租期租金的主張。【參考案例：本文所附案例二】

附案例一：xxx有限公司與xxx有限公司房屋租賃合同糾紛案

案情簡介：系爭房屋系案外人xxx所有產(chǎn)權(quán)并授權(quán)本案原告對外轉(zhuǎn)租。2012年8月31日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方（出租方、本案原告）出租給乙方（承租方、本案被告）甲方具有出租權(quán)的房屋座落在上海市xxx；雙方約定，甲方于2012年8月25日前向乙方交付該房屋。租賃期為五年，自2012年9月1日起至2017年8月31日。鑒于乙方需要裝修的實(shí)際狀況，甲方在2012年9月1日起至2012年11月30日期間豁免乙方租金。租金從2012年12月1日起計算；雙方約定，該房屋自2012年9月1日起至2013年8月31日每月（裝修免租期除外）的租金為50,000元；該房屋目前物業(yè)管理費(fèi)為6元/月/平方米，合計2,017元/月，乙方須同租金一同預(yù)先支付給甲方；乙方應(yīng)支付相當(dāng)于租賃期內(nèi)第1年的二個月租金的定金，即100,000元，自房屋交付日起，該定金自動轉(zhuǎn)化成乙方履行本合同的保證金；租賃期間，如一方違約另一方需解除合同的，違約方應(yīng)向守約方支付三個月當(dāng)期租金作為違約金。若違約金不足抵付守約方一切損失的，違約方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償，（甲方遭受的一切損失，包括但不限于甲方因此造成的空鋪損失以及因此需要再次招租而產(chǎn)生的一切費(fèi)用或因遲延向新租戶交付該房屋而需承擔(dān)的違約金、中介費(fèi)等以及甲方有權(quán)要求乙方支付本合同內(nèi)約定的免租期內(nèi)房租）。

合同簽訂后，雙方按約履行。被告分別于2012年8月27日、2012年9月10日支付原告系爭房屋押金共計10萬元整。

2013年1月10日，被告因經(jīng)營不善向原告申請退租，并提出希望終止原租賃合同。2013年1月23日，被告發(fā)出《解除房屋租賃合同函》致原告，要求原告在2013年1月31日前配合辦理收回房屋的手續(xù)。2013年1月28日，原告回函稱，同意被告退還系爭房屋，但被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定給予相應(yīng)的違約賠償。2013年2月20日，原、被告雙方就系爭房屋辦理交接并簽訂了《商鋪退租移交清單》。

庭審中，原告出示2013年2月1日與案外人上海xxx房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U獨(dú)家中介服務(wù)合同》一份、中介費(fèi)106,000元發(fā)票一張以及原告與案外人xxx就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》一份，用以證明：原告在收到被告退租申請后，積極尋找房屋中介并于2013年3月1日將系爭房屋再次租給他人，月租金為53,000元。被告對上述三份證據(jù)的真實(shí)性無法確認(rèn)，但對于系爭房屋于2013年3月1日起另行出租的事實(shí)予以確認(rèn)。

庭審中，雙方一致確認(rèn)，被告的租金及物業(yè)管理費(fèi)交付至2013年1月底，之后沒有再支付。雙方確認(rèn)本案的租賃合同解除。

關(guān)于合同解除的后果，原告表示，要求被告支付2013年2月份全部的租金及物業(yè)管理費(fèi)；押金10萬元要求抵扣被告應(yīng)付款項；要求被告支付賠償金415,000元，組成為：原告與被告簽訂租賃合同時給予被告的三個月裝修免租期內(nèi)租金損失共計150,000元、原告另尋承租人支付的中介費(fèi)損失106,000元以及原告給予下家的三個月裝修免租期損失共計159,000元。上述三筆損失共計415,000元。被告表示，同意對2013年2月份全部的租金和物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行支付，并將押金10萬元作為賠償金賠償給原告。

裁判員文節(jié)選【案號：上海市浦東新區(qū)人民法院（2013）浦民一（民）初字第9457號】本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。被告由于自身原因在租賃期內(nèi)發(fā)函要求提前終止租賃合同，并于2013年2月20日辦理了房屋移交手續(xù)，本案租賃合同無法繼續(xù)履行系被告單方違約所致，原告依法享有單方解除合同的權(quán)利?，F(xiàn)雙方庭審中一致確認(rèn)合同解除，本院依法予以準(zhǔn)許。原告要求被告支付2013年2月份的租金及物業(yè)管理費(fèi)，被告亦表示同意支付，經(jīng)查，并無不當(dāng)，本院予以支持。原告要求被告支付違約賠償金415,000元，組成為：原告給予被告的三個月裝修免租期損失、原告支付的中介費(fèi)損失以及原告另行給予下家的三個月裝修免租期損失。對此，本院認(rèn)為，首先，關(guān)于原告給予被告的三個月裝修免租期損失，根據(jù)雙方的租賃合同第10-2條的規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)給予賠償。但是考慮到被告已經(jīng)實(shí)際履行了兩個月的租賃合同，上述三個月的裝修免租期損失以酌情按比例扣除為宜；其次，關(guān)于原告支付的中介費(fèi)106,000元，根據(jù)雙方的租賃合同第10-2條的規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)給予賠償。但該中介費(fèi)與原告另行出租的月租金相比，明顯過高，本院參照上海市居住租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)酌情予以調(diào)整；最后，關(guān)于原告給予下家的三個月裝修免租期損失，此系原告與案外人自行協(xié)商的結(jié)果，并非因被告違約解除合同使原告造成的必然損失，且雙方租賃合同中亦無相關(guān)約定，本院難以支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告xxx有限公司與被告xxx有限公司之間的《房屋租賃合同》解除；

二、被告xxx有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告xxx有限公司2013年2月份的租金及物業(yè)管理費(fèi)共計52,017元；

三、被告xxx有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告xxx有限公司損失賠償金81,837元（已扣除被告支付的押金100,000元）。

負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)人民幣8,305元（原告已預(yù)交），減半收取計4,152.50元，由原告xxx有限公司承擔(dān)1,749元，被告xxx有限公司承擔(dān)2,403.50元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

案例二：xx公司與xx房屋租賃合同糾紛案

案情簡介：系爭房屋位于上海市浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)牌樓東路50、52、56、42、46、48號1-2層（建筑面積834.5平方米，以下簡稱“房①”），東后老街310、312、316號1-2層（建筑面積413.11平方米，以下簡稱“房②”），牌樓東路32、36、38、40號1-2層（建筑面積714.06平方米，以下簡稱“房③”），均系上海市南匯區(qū)地產(chǎn)有限公司所有。

2009年11月27日，原、被告及第三人共同簽訂租賃合同三份，分別約定由被告xx向第三人xx公司租賃上述三處房屋用于煙草、煙酒店、藥店、茶樓（房①），餐飲、食品（房②），銀樓（房③）等不同用途，并約定2010年6月1日起至2012年5月31日止的月租金為每日每平方米建筑面積1元，分別為25,383元（房①）、12,565元（房②）、21,719元（房③），保證金為兩個月租金，分別為50,766元（房①）、25,130元（房②）、43,438元（房③）。三份合同的其余內(nèi)容相同，均為：第三人xx公司系甲方和出租方，原告xx公司系丙方和代管方，被告xx系乙方和承租方；xx公司委托xx公司代理營運(yùn)，代表xx公司負(fù)責(zé)處理合同中涉及到的甲乙雙方相關(guān)事宜；xx公司于2009年11月30日前向xx交付該房屋；租賃期限自2009年12月1日起至2014年11月30日止；自房屋交付之日起，xx有210天的免租期；免租期限，自2009年12月1日開始至2010年5月31日止，自2011年12月1日開始至2011年12月31日止；甲、乙雙方約定，每期租金為3個月租金，乙方應(yīng)在已付租金到期當(dāng)月10日前向甲方支付下期租金，先付后用；第一期租金在本合同簽訂時支付；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，應(yīng)按所欠租金額的日千分之五交付違約金；除xx公司同意xx繼續(xù)租賃該房屋外，xx應(yīng)在合同的租期屆滿后或合同終止后的15天內(nèi)將房屋歸還給xx公司，未經(jīng)xx公司同意逾期返還該房屋的，每逾期一日，xx應(yīng)按當(dāng)年日租金的200%向甲方支付房屋占用期間的使用費(fèi)；xx使用房屋地址注冊工商營業(yè)執(zhí)照或其它證照的，須在租賃到期日或合同終止日之后15天內(nèi)遷出上述房屋地址，未經(jīng)xx公司同意逾期遷出的，每逾期一日，xx須按當(dāng)年日租金的五倍向xx公司支付違約金；除xx公司已在合同補(bǔ)充條款中同意xx部分轉(zhuǎn)租外，xx在租賃期內(nèi)，不得將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租。合同第10-2條約定，甲乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方應(yīng)向另一方按24個月租金額標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；給對方造成損失的，支付的違約金不足以抵付對方損失的，還須賠償造成的損失與違約金的差額部分。乙方違約的，甲方有權(quán)直接從乙方保證金中扣除。……（五）乙方擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)……；（九）乙方拖欠租金逾期超過15天的。合同附件六的特別聲明中約定，2011年6月30日前租賃合同中xx公司的權(quán)利義務(wù)全部由代管方xx公司承擔(dān)，由xx公司直接出具租賃物業(yè)費(fèi)發(fā)票給xx并由xx公司直接向xx收取應(yīng)付的物業(yè)租賃費(fèi)用。同時xx公司需承擔(dān)租賃合同中xx公司應(yīng)承擔(dān)的一切義務(wù)，2011年6月30日前合同項下所有事宜及費(fèi)用亦均由xx公司管理并承擔(dān)，與xx公司無關(guān)。但xx所應(yīng)付的保證金仍由xx公司統(tǒng)一收取，進(jìn)xx公司賬戶，xx公司出具保證金收據(jù)給xx。2011年7月1日起，xx公司不再收取xx在租賃合同中的租金等費(fèi)用。租賃合同中約定的xx應(yīng)付xx公司的物業(yè)租金及保證金費(fèi)用自2011年7月1日起均由xx公司統(tǒng)一收取并入xx公司帳戶。合同另對其他事項作了約定。

2009年11月28日，xx向xx公司繳納了合同約定的保證金共計119,334元（相當(dāng)于兩個月租金），分別為50,766元（房①）、25,130元（房②）、43,438元（房③）。2009年11月29日、12月31日，xx分別向xx公司支付租金72,148元和47,186元，合計119,334元。

2010年6月13日，xx公司與xx簽訂承諾書一份，內(nèi)容為：“（xx公司）同意xx將所租賃的牌樓東路42、46號（一樓）面積219.98平方米轉(zhuǎn)租給錢軍。合同期內(nèi)的租金遞增及租金支付狀況如下：第一年，自2010年6月9日開始至2011年6月8日止，租金1.50元/平方米/天，每月租金10,755元/月；第二年，自2011年6月9日開始至2012年6月8日止，租金1.50元/平方米/天，每月租金10,755元/月……。同意第一年56,205元，第二年56,205元，第三年61,825元，第四年52,994元，第五年34,526元，另加兩個月租金，單價以2.50元平方米天計，共33,455元，總計295,210元，差價由xx（公司）統(tǒng)一支付給xx。超出的2014年12月1日至2015年6月8日的時間差的合同由xx（公司）與xx另行簽訂……”。

2011年5月11日，xx公司發(fā)《關(guān)于新場老地坊商鋪?zhàn)饨鸫呃U通知》給xx，要求xx支付自2009年12月1日起的欠款，并表示如到期未付，則將單方面解除租賃合同，違約賠償并停止水、電及物業(yè)管理等服務(wù)。

2011年6月7日，xx公司再發(fā)《公函》給xx，表示xx自2010年10月1日起開始拖欠租金，經(jīng)催討不付，決定解除三份合同，要求于2011年6月10日之前遷出租賃場地，并結(jié)清房租、水電費(fèi)、滯納金等。

另查明，2010年4月25日，有經(jīng)營戶26人（不包括xx）共同出具授權(quán)委托書，授權(quán)穆偉、梁有花等5人作為委托人代表，與xx公司、xx公司進(jìn)行協(xié)商和簽署文件。2010年4月26日，xx公司、xx公司及經(jīng)營戶（穆偉、梁有花等5人作為經(jīng)營戶代表，另有出席人員10人，均不包括xx），經(jīng)新場鎮(zhèn)人民政府信訪辦公室協(xié)調(diào)，共同出具《關(guān)于老地坊經(jīng)營戶聯(lián)名訴求協(xié)調(diào)會會議紀(jì)要》，內(nèi)容為：一、xx公司、xx公司同意免租期按照租賃合同約定從收取日期開始順延10個月；二、出租方做好以下工作……。

庭審中，xx公司提供物業(yè)交接清單兩份，所載內(nèi)容為：2010年5月13日，xx領(lǐng)取了牌樓東路32、36、38、40號房屋鑰匙；2010年6月10日，林方輝領(lǐng)取了牌樓東路42、46、48、50、52、56號房屋的鑰匙。xx表示，對2010年5月13日的交接清單無異議；不認(rèn)可2010年6月10日的交接清單，實(shí)際接收的是牌樓東路50、52、56號的1樓，但2樓沒有接收；東后老街310、312、316號的房屋，xx公司要交付，其認(rèn)為沒有電表而沒有接收。

審理中，xx公司與xx確認(rèn)如下：承租期間，xx將牌樓東路42、46、48號一層租借給案外人錢軍開設(shè)超市，將牌樓東路38號一層租借給案外人黃青開設(shè)手機(jī)連鎖店，將牌樓東路32、36號一層租借給案外人翁建華開設(shè)銀樓，將牌樓東路50、52、56號一層租借給案外人林方輝開設(shè)藥店。

xx公司表示，2011年6月7日起，xx公司自行將牌樓東路50、52、56號一層房屋出租給上海九州通老地坊藥店；牌樓東路42、46、48號一層出租給王建華、錢軍；2011年6月10日起，牌樓東路32、36號一層出租給翁建華；xx公司在計算2011年6月7日之后的使用費(fèi)時，已經(jīng)扣除牌樓東路42、46、48、50、52、56號房屋的一樓和二樓面積，以及牌樓東路32、36號房屋一樓面積。

xx表示，牌樓東路32、36、38號的2樓、40號1-2樓是其本人在使用；牌樓東路38號1樓租賃給手機(jī)店；房屋自2011年6月4日開始停水停電至今，并未經(jīng)營。xx公司表示，實(shí)際從2011年6月10日開始停電至今，但未停水。

經(jīng)本院釋明，xx表示，如果合同經(jīng)判決解除，則要求xx公司賠償裝修損失70萬元、招商引資損失500萬元，并要求xx公司支付違約金。

裁判原文節(jié)選【案號： 上海市浦東新區(qū)人民法院（2011）浦民一（民）初字第24833號】本院認(rèn)為，原、被告及第三人簽訂的租賃合同系三方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，三方均應(yīng)恪守。根據(jù)上述合同約定，租金先付后用，每期3個月租金，xx應(yīng)在已付租金到期當(dāng)月10日前支付下期租金，經(jīng)審理查明，除了保證金和在2009年11月29日和同年12月31日分兩次向xx公司支付過相當(dāng)于兩月租金金額的錢款之外，xx未支付過之后的租金。針對xx不付租金的理由，本院認(rèn)為：首先，xx認(rèn)為xx公司同意其免租期順延十個月，因xx未列席經(jīng)營戶聯(lián)名訴求協(xié)調(diào)會會議，亦未在會議委托人名單之列，且事后亦未經(jīng)xx公司、xx公司認(rèn)可，故本院認(rèn)定xx不屬于xx公司、xx公司同意順延免租期的承租戶范圍；其二，牌樓東路50、52、56號房屋，xx認(rèn)為已接收1樓部位，但2樓部位未接收，顯然與原告提供物業(yè)交接清單的證明內(nèi)容相悖，亦不合常理，本院難以采信；東后老街310、312、316號的房屋，xx表示xx公司有意交付，但其認(rèn)為沒有電表而沒有接收，本院認(rèn)為電表有無不能成為拒收房屋的理由，況且該拒收理由亦無證據(jù)證明或經(jīng)xx公司確認(rèn)，亦不能成立，同時，根據(jù)本案其他房屋的交接情況，可以認(rèn)定xx系在需實(shí)際使用房屋時方向有關(guān)單位收取房屋，并不存在出租方房屋不符合交付條件或拒絕交付房屋的情況，據(jù)此拒收房屋造成租金損失應(yīng)由xx負(fù)擔(dān)；其三，xx認(rèn)為應(yīng)自大產(chǎn)證辦出之日起算免租期，因涉案房屋系合法建造，xx該理由并無事實(shí)和法律依據(jù)，不予采信；其四，xx認(rèn)為xx公司未兌現(xiàn)其承諾的輔助設(shè)施，因雙方合同并無有關(guān)輔助設(shè)施等的約定，xx不能以xx公司與xx公司之間的約定拒付租金。綜上，xx拒付租金理由不成立，其未按約付款的違約事實(shí)明顯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，如拖欠租金逾期超過15天的，一方可書面通知另一方解除合同，違反合同的一方應(yīng)向另一方按24個月租金額標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。原告訴請要求確認(rèn)雙方合同解除，被告立即遷出和歸還承租房屋（但原告已另行出租房屋和雙方未實(shí)際交接房屋不在返還之列），符合雙方合同約定，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。原告訴請要求按照每月59,667元的標(biāo)準(zhǔn)計算自2009年12月1日起至2011年6月7日止的租金（扣除xx已付的119,334元款項），并扣除已經(jīng)另行與案外人簽約部分的房屋面積后，以兩倍租金標(biāo)準(zhǔn)計算2011年6月11日起至返還房屋之日止的房屋使用費(fèi)。對此，本院認(rèn)為，合同解除之前，xx作為承租人應(yīng)按約支付租金，其中涉及自2009年12月1日開始至2010年5月31日止的免租期限內(nèi)的租金，原告一并以租金標(biāo)準(zhǔn)計算在內(nèi)，因免租期系出租人在合同正常履行的情況下給予出租人的優(yōu)惠，本案又系被告違約造成合同解除，造成出租人免租期內(nèi)租金損失，理應(yīng)由違約方xx承擔(dān)，故原告的計算方式并無不妥。合同解除以后，原告扣除另行簽約部分房屋面積后，以兩倍租金標(biāo)準(zhǔn)計算使用費(fèi)，符合雙方約定，本無不妥，但本院認(rèn)為其中還應(yīng)扣除未實(shí)際交付xx的部分房屋面積（東后老街310、312、316號）的相應(yīng)租金，即應(yīng)按照每日1,090.90元的標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)計算，本院對原告訴請予以相應(yīng)調(diào)整。另外，原告訴請要求被告支付解除合同違約金1,432,008元和直至履行之日止的逾期付款違約金，并要求被告遷出注冊的證照并支付逾期遷出證照違約金，被告則抗辯違約金約定過高，本院考慮到合同約定的解除合同違約金相當(dāng)于24個月租金，確已過分高于解除合同造成損失，故酌情減為相當(dāng)于4個月租金的金額為238,668元；原告訴請的逾期付款違約金已超過本金金額，也已過分高于實(shí)際損失，亦酌情調(diào)整為10萬元；證照遷出并支付逾期遷出的違約金，因xx公司未舉證證明xx在系爭房屋有未予遷出的證照等事實(shí)，故不予支持。xx公司同意根據(jù)承諾書在訴請金額中扣除89,660元，符合雙方約定，予以準(zhǔn)許。xx要求扣除295,210元，因合同已解除，不再存在租金差價，本院不予支持。xx公司自愿將已收取的保證金119,334元與被告所欠款項予以抵扣，并同意xx公司繼續(xù)收取合同解除之后的使用費(fèi)，于法不悖，亦予準(zhǔn)許。最后，被告表示如果合同解除，則要求支付違約金，賠償裝修、招商引資損失等，因本案系被告違約致合同解除，其主張并無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百一十四條、第二百三十六條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告xx公司、被告xx及第三人xx公司于2009年11月27日簽訂的三份《租賃合同》于2011年6月7日解除；

二、被告xx應(yīng)于本判決生效之日起一個月內(nèi)自上海市浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)牌樓東路32、36號的二層及牌樓東路38、40號的一至二層的房屋內(nèi)遷出，并將上述房屋返還原告xx公司；

三、被告xx應(yīng)于本判決生效之日起一個月內(nèi)支付原告xx公司自2009年12月1日起至2011年6月7日止的租金及損失（按照每月59,667元的標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)計算，并扣除xx已付的119,334元）；

四、被告xx應(yīng)于本判決生效之日起一個月內(nèi)支付原告xx公司自2011年6月11日起至被告履行本判決第二項規(guī)定的實(shí)際返還房屋之日止的使用費(fèi)（按照每日1,090.90元的標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)計算）；

五、被告xx應(yīng)于本判決生效之日起一個月內(nèi)支付原告xx公司解除合同違約金238,668元；

六、被告xx應(yīng)于本判決生效之日起一個月內(nèi)支付原告xx公司逾期付款違約金10萬元；

七、被告xx已繳納保證金人民幣119,334元，以及租金差價款89,660元，可在上述第三至六項判決被告xx應(yīng)付款項中扣除；

八、駁回原告xx公司的其余訴訟請求。

負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)人民幣32,287元（原告已預(yù)付），由原、被告各半負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。