宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓

1、宅基地使用權(quán)人不得隨意處分宅基地

宅基地使用權(quán)人應(yīng)依法使用所占有的宅基地，不得以以出賣、贈(zèng)與、入股等方式處分宅基地，但宅基地使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)的方式移轉(zhuǎn)與他人，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，但宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)移。

2、本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部原則上允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

法律和政策原則上禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但前述相關(guān)的規(guī)定主要是針對(duì)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋或宅基地的情況。

《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，必須同時(shí)具備以下條件的：

（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；

（2）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；

（3）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；

（4）轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；

（5）宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。

3、處理宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛應(yīng)認(rèn)定無效的情形

在下列情況下，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房或宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效：

（1）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房和宅基地的，因違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效；

（2）法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無效；

（3）《土地管理法》規(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)，擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，應(yīng)認(rèn)定無效；

（4）向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效；

（5）受讓人已經(jīng)有住房，不符合宅基地分配條件的，應(yīng)認(rèn)定無效。

4、農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)無效。

現(xiàn)行法律包括《物權(quán)法》在內(nèi)都沒有對(duì)是否允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者房屋作出明確規(guī)定，因此裁判時(shí)就需要適用國家政策。而國家政策禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者房屋。

司法實(shí)踐中對(duì)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題需區(qū)別對(duì)待：對(duì)農(nóng)村村民之間的轉(zhuǎn)讓可以根據(jù)情況有條件的允許，但需完善相關(guān)的登記、公示制度以保護(hù)各方利益；而對(duì)于將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城市居民的行為則應(yīng)嚴(yán)格禁止，認(rèn)定買賣合同無效，不應(yīng)受到法律保護(hù)。

5、宅基地使用權(quán)原則上不得單獨(dú)出租，在不改變宅基地使用權(quán)用途的情況下，可以認(rèn)定農(nóng)民出租房屋的行為有效。

宅基地使用權(quán)能否出租，法律和有關(guān)政策并無規(guī)定，但是基于宅基地使用權(quán)是供農(nóng)民建造房屋及其附屬設(shè)施之用，原則上，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)出租。鑒于士地管理法規(guī)定農(nóng)村村民可以將房屋出租，因出租并不發(fā)生房屋所有人和土地使用權(quán)人主體的改變，在不違反法律和國家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)用途的情況下，可以認(rèn)定農(nóng)民出租房屋的行為有效

6、宅基地使用權(quán)及在宅基地上建造的房屋均不得抵押

《擔(dān)保法》明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押，而且，不僅宅基地使用權(quán)不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否則由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權(quán)人不能實(shí)現(xiàn)房屋的抵押權(quán)。實(shí)踐中出現(xiàn)以農(nóng)村房屋或宅基地使用權(quán)作為抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

7、宅基地使用權(quán)不能繼承

公民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)，即宅基地不屬于我國公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，不能繼承。但是，在宅基地之上建造的房屋，屬于公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，可以繼承。同時(shí)，根據(jù)繼承法的法理，不應(yīng)當(dāng)對(duì)繼承人的主體資格進(jìn)行限制，也就是說，不論繼承人是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，都有權(quán)繼承。

宅基地使用權(quán)消滅

宅基地被依法收回的，宅基地使用權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償或重新分配宅基地，重新分配宅基地須嚴(yán)格掌握條件。

宅基地使用權(quán)的變更、注銷登記

1、轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)未辦理變更登記，不發(fā)生宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力，同時(shí)不能對(duì)抗第三人。

宅基地使用權(quán)是經(jīng)審批取得的，已經(jīng)進(jìn)行了登記，而其轉(zhuǎn)讓或消滅，也應(yīng)進(jìn)行登記，自登記時(shí)發(fā)生放力。不進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和消滅登記，不發(fā)生轉(zhuǎn)讓和消滅的法律后果，更不能對(duì)抗第三人。條

2、宅基地使用權(quán)消滅未及時(shí)辦理注銷登記而造成相對(duì)人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任

宅基地使用權(quán)由于法定原因或自然原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)由宅基地使用權(quán)的審批部門辦理注銷登記。如果因?yàn)槲醇皶r(shí)辦理注銷登記而造成相對(duì)人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。