2017年，我國經(jīng)濟增長總體平穩(wěn)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻持續(xù)提升，消費需求仍是經(jīng)濟增長的主要拉動力，住宿和餐飲業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)發(fā)展勢頭良好，均為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。全年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積依然保持較高增速，特別是商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長加速。

隨著商業(yè)地產(chǎn)從增量時代進入存量時代，企業(yè)一方面積極創(chuàng)新商業(yè)模式，豐富業(yè)態(tài)內(nèi)涵，提升用戶體驗；另一方面積極探索商業(yè)資本化道路，紛紛試水商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，旨在打通商業(yè)地產(chǎn)和資本之間的橋梁。

（1）商業(yè)地產(chǎn)投資增速收窄、新開工降幅擴大，銷售面積增幅顯著

圖：2013-2017年全國商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速

 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

從供應(yīng)端來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速放緩，新開工降幅明顯擴大。2017年，全年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額22401億元，同比增長0.1%，增幅較2016年收窄7.4個百分點。商業(yè)地產(chǎn)新開工面積26624萬平方米，同比下降7.3%，降幅較2016年擴大6.0個百分點。

從需求端來看，在房地產(chǎn)市場限購、限貸、限售政策全線升級的背景下，投資者投資住宅市場受限，且隨著城鎮(zhèn)居民消費水平的提高、國家大力推進創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等舉措，全年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積依然可觀。2017年，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積17594萬平方米，同比增長20.2%，增幅與2016年基本持平。

（2）商辦用地供需降幅均收窄，二線城市成交規(guī)模增加

圖：2013-2017年全國300城商辦用地推出及成交面積

            數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

商辦用地供需同比降幅均收窄，樓面均價繼續(xù)上漲。2017年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.7億平方米，同比下降6.5%；共成交2.2億平方米，同比連續(xù)第4年下降，降幅為2.8%；成交樓面均價為2391元/平方米，同比上漲18.7%，平均溢價率為12.8%。

各線城市來看，2017年，一線城市成交規(guī)劃建筑面積同比下降10.4%，在各類城市中降幅最大；二線城市商辦用地成交面積結(jié)束了連續(xù)3年的同比下降趨勢，轉(zhuǎn)為同比增長10.7%。

 02 

全國辦公樓市場

圖：2011-2017年全國辦公樓新開工面積及其同比增速

 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

全國辦公樓新開工面積同比降幅小幅擴大。近幾年伴隨著辦公樓存量的累積，商業(yè)地產(chǎn)市場步入調(diào)整期。2017年，辦公樓新開工面積繼續(xù)走低，全年新開工6140萬平方米，同比連續(xù)第3年下降，降幅為4.3%，較2016年擴大2.0個百分點。廣東、江蘇、浙江金融、服務(wù)、科技等產(chǎn)業(yè)發(fā)達，企業(yè)數(shù)量眾多，辦公樓市場需求大，2017年新開工規(guī)模仍處在上升通道。

圖：2011-2017年全國辦公樓銷售面積及其同比增速

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

全國辦公樓銷售增速放緩，同比增幅收窄7.1個百分點至24.3%。2017年，我國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中向好，GDP同比增長6.9%。金融、信息技術(shù)等行業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展，全年辦公樓銷售面積為4756萬平方米，同比增長24.3%，增幅較2016年雖有所收窄，但仍處在較高水平。

廣東、福建、四川等地銷售面積同比增長超九成，北京、上海受政策影響較大，其中北京辦公樓市場銷售面積同比降幅高達73.8%。

2017年全國辦公樓開工銷售比由2016年的1.7降至1.3，為近十年來的最低水平，在新開工逐漸放緩、銷售保持較高增速的情況下，全國辦公樓市場的供求關(guān)系逐漸趨向合理水平。

 03 

全國商業(yè)營業(yè)用房市場

圖：2011-2017年全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積及同比增速

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比降幅擴大。2017年，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積20484萬平方米，低于2011年水平，同比下降8.2%，降幅較2016年擴大7.3個百分點。四川、河南、廣東、山東等省份作為我國的人口大省，商業(yè)營業(yè)用房新開工規(guī)模明顯高于其他地區(qū)，2017年四川省新開工面積規(guī)模1631萬平方米，居于首位。

圖：2011-2017年全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積及其同比增速

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積穩(wěn)步增長，同比增幅小幅擴大。2017年，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為12838萬平方米，同比連續(xù)第五年增長，增幅為18.7%，較2016年擴大1.8個百分點。

2017年全國商業(yè)營業(yè)用房開工銷售比為1.6，為近十年來的最低水平，也是近十年首次低于2，在新開工逐漸放緩、銷售加速的情況下，全國商業(yè)營業(yè)用房的供求關(guān)系逐漸緩和。

 04 

2017年商業(yè)地產(chǎn)市場熱點

2017年，隨著商業(yè)地產(chǎn)從增量時代進入存量時代，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重點逐漸轉(zhuǎn)向運營能力、盈利水平等方面的提升。

（1）運營模式：探索“社群+”創(chuàng)新模式，積極打造商業(yè)新生態(tài)

面對傳統(tǒng)商業(yè)受電商沖擊日趨嚴(yán)重、模式同質(zhì)化等問題，如何打造特色的商業(yè)模式成為眾多企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。隨著產(chǎn)品不斷創(chuàng)新、消費持續(xù)升級，市場上逐漸出現(xiàn)了從互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)衍生出來的現(xiàn)代生活概念——社群商業(yè)，而針對社群商業(yè)的創(chuàng)新成為了企業(yè)商業(yè)發(fā)展的探索點。另外，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的打造也為破解同質(zhì)化困局提供了重要思路。

? 萬科：豐富業(yè)態(tài)內(nèi)涵，打造商業(yè)新生態(tài)

圖：黃龍萬科中心業(yè)態(tài)模式

資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

以“知識”為核心，打造融合產(chǎn)研展商為一體的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。為滿足消費者的需求，未來的購物中心將不再是簡單的吃喝購物，而是需要通過內(nèi)容和場景豐富內(nèi)涵，來構(gòu)筑社群粘性。如黃龍萬科中心以“知識城市”為核心，匯集“新、集、趣”的knowledge mall，打造全新商業(yè)生態(tài)理念、全新體驗式業(yè)態(tài)，以及融合產(chǎn)研展商為一體的新生代商業(yè)。這對于解決商業(yè)同質(zhì)化困局，為行業(yè)探尋新的利潤增長點帶來新的發(fā)展思路。

（2）布局方式：合作開發(fā)優(yōu)勢互補，并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提升市場競爭力

圖：2017年典型房企合作、并購案例

資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

? 合作并購：強強聯(lián)合，最大化發(fā)揮資源優(yōu)勢

圖：萬達融創(chuàng)富力合作內(nèi)容

資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實現(xiàn)資源整合，提升市場競爭力。在存量地產(chǎn)時代，企業(yè)通過一系列的資產(chǎn)運作，并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實現(xiàn)資源整合，有助于完善其地產(chǎn)布局，提升市場競爭力。如7月19日，萬達商業(yè)、融創(chuàng)集團以及富力地產(chǎn)在北京簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。萬達將旗下77個酒店及13個文旅項目91%股權(quán)以總金額637.5億元進行轉(zhuǎn)讓。

? 與零售企業(yè)合作：深化融合商業(yè)地產(chǎn)與社區(qū)零售多元化發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過打造社區(qū)商業(yè)，推動商業(yè)地產(chǎn)與社區(qū)零售多元化發(fā)展。1月11日，恒大集團與物美集團在廣州簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，物美超市正式簽約入駐北京恒大城市廣場。未來物美將進駐恒大全國的數(shù)百個商業(yè)項目，共同拓展新型城鎮(zhèn)化浪潮中的商業(yè)發(fā)展模式。

? 與金融資本合作：借助金融資本，持續(xù)推動品牌升級

房地產(chǎn)企業(yè)借助金融資本，推動品牌持續(xù)升級。3月29日，世茂集團與喜達屋資本集團合作成立合資酒店公司，聚焦于國內(nèi)市場的酒店開發(fā)、品牌運營及資產(chǎn)管理。此次合作將融合雙方的優(yōu)勢和經(jīng)驗，實現(xiàn)品牌的重組定位及形象升級，使其更加符合消費者期望與需求，打造成更富有靈動、更具競爭力的酒店品牌。

（3）金融創(chuàng)新：ABS基金、社區(qū)商業(yè)類REITs等頻現(xiàn)，資產(chǎn)證券化步入快車道

2017年各企業(yè)積極探索商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)ABS基金、社區(qū)商業(yè)類REITs等頻現(xiàn)。1月19日高和資本與江蘇銀行簽署合作協(xié)議，共同發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)ABS基金。8月30日勒泰集團發(fā)行境內(nèi)首單不依賴主體評級REITs。

圖：中金-印力深國投廣場信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃

資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

10月20日，“中金-印力深國投廣場信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)起設(shè)立，項目發(fā)行規(guī)模37.9億元。這是印力集團作為萬科商業(yè)地產(chǎn)平臺后第一個資本市場融資項目，其作為萬科商業(yè)地產(chǎn)平臺，有助于推動萬科實現(xiàn)“城市配套服務(wù)商”的發(fā)展目標(biāo)。

今年以來，一系列的商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新，不僅在數(shù)量上有了新的突破，在金融產(chǎn)品的種類上也獲得了實質(zhì)性進展，未來將會有更多種類金融創(chuàng)新方式，來盤活市場存量資產(chǎn)。

（4）業(yè)態(tài)變化：共享辦公加速資源整合，新興零售模式引關(guān)注

? 共享辦公：資源整合加速，提升運營服務(wù)帶動產(chǎn)品溢價

據(jù)科技部數(shù)據(jù)顯示，全國已有約4300家眾創(chuàng)空間，市場競爭較為激烈。從市場優(yōu)秀企業(yè)頻繁資本運作也可看出，共享辦公行業(yè)已經(jīng)逐步邁入了深度整合以及產(chǎn)業(yè)升級的新階段。未來行業(yè)的市場資源、資本、業(yè)務(wù)等，均開始向頭部企業(yè)集中。

圖：2017年優(yōu)客工場典型事件

資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

4月，優(yōu)客工場與洪泰創(chuàng)新空間共同宣布，雙方簽署戰(zhàn)略合并框架協(xié)議。9月，優(yōu)客工場和方糖小鎮(zhèn)宣布達成戰(zhàn)略合作，雙方將互換部分股份并成立新的合資公司，整合國內(nèi)聯(lián)合辦公市場。11月，優(yōu)客工場正式控股專業(yè)個人商辦房產(chǎn)全托管家企業(yè)碎片空間。從優(yōu)客工場一系列的資本運作可以看出，共享辦公行業(yè)已逐步邁入深度整合和產(chǎn)業(yè)升級的新階段。

優(yōu)客工場借助自身服務(wù)平臺，通過數(shù)據(jù)將海量的企業(yè)需求和精準(zhǔn)的企業(yè)畫像匹配后，為入駐企業(yè)提供更加便捷的服務(wù)。同時優(yōu)客工場打造全新產(chǎn)品線戰(zhàn)略，推出五條新的產(chǎn)品線，并積極上線“優(yōu)鮮集”，實現(xiàn)企業(yè)服務(wù)與需求在平臺中匯聚、碰撞并最終產(chǎn)生交易。一系列的創(chuàng)新升級，有助于推動行業(yè)持續(xù)創(chuàng)新，不斷增加客戶粘性。

對于競爭越來越激烈的共享辦公市場，單純的依靠物業(yè)租金已無法有效構(gòu)筑其行業(yè)領(lǐng)先地位。企業(yè)可以通過社區(qū)平臺的搭建，并輔之優(yōu)質(zhì)的運營服務(wù)水平，提升其品牌價值，讓客戶享受空間之外的溢價，增強其客戶粘聚力。

? 零售創(chuàng)新：試水新零售，探索零售新模式

2017年作為新零售元年，企業(yè)積極將物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等科技融入實體商業(yè)之中，面向線上線下全客群，提供全渠道、全業(yè)態(tài)、全時段、多品類、多體驗的新型零售模式。

圖：2017年零售創(chuàng)新事件