在二手房交易過(guò)程中,很多買家比較關(guān)注房產(chǎn)證的過(guò)戶,而對(duì)土地證的辦理不太關(guān)注。按理說(shuō),在完整的商品房產(chǎn)權(quán)中,應(yīng)該包括“國(guó)有土地使用證”和“房屋所有權(quán)證”。事實(shí)上,買房非小事,二手房買賣則更應(yīng)慎重,尤其是產(chǎn)權(quán)證的問題。 “國(guó)有土地使用證”就是我們通常說(shuō)的土地證,是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證。然而,在二手房交易過(guò)程中,即便是可以辦理更名和轉(zhuǎn)讓手續(xù),不少業(yè)主也忽略了土地證的辦理。 土地證過(guò)戶分為普通商品房原土地證轉(zhuǎn)讓過(guò)戶和劃撥土地過(guò)戶,土地來(lái)源不同,土地證過(guò)戶流程和過(guò)戶費(fèi)用是不同的。劃撥性質(zhì)(如房改房)的土地證過(guò)戶費(fèi)用需要補(bǔ)齊3%的土地出讓金,如果是二手房土地證過(guò)戶只需繳納手續(xù)費(fèi)。 一、土地證真的可有可無(wú)嗎? 房產(chǎn)證和土地證是房主擁有該房產(chǎn)以及土地使用權(quán)的證明,兩者是密不可分的。沒有土地證就意味著房主不具備對(duì)該土地的使用權(quán),那么在該土地被人侵占的時(shí)候,業(yè)主將無(wú)法維護(hù)自己的合法權(quán)益。 如果購(gòu)房之后不及時(shí)辦理土地證將面臨很大風(fēng)險(xiǎn):雖然房產(chǎn)證握在自己手里,但土地使用權(quán)卻不屬于自己,有些單位可能會(huì)非法把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,使購(gòu)房者蒙受不必要的損失。而另一方面,土地使用權(quán)證和房房屋產(chǎn)權(quán)證不齊則不能上市交易。 據(jù)了解,目前在很多地區(qū),沒有土地證的房子并不影響上市交易。然而,盡管沒有土地證不影響業(yè)主對(duì)房屋的使用,但是根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,將來(lái)土地使用證和房產(chǎn)證不齊,不得上市交易。 另外,將來(lái)如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形,房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該分屬兩部分補(bǔ)償。這樣土地補(bǔ)償部分就很難保證。 根據(jù)現(xiàn)有政策依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的,因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)。 由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記之規(guī)定,還需要辦理過(guò)戶土地證。 二、二手房土地證過(guò)戶流程 1、簽訂土地合同 買方辦好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后,還要和原土地證使用者簽訂土地過(guò)戶合同。之后帶身份證、房產(chǎn)證(復(fù)印件)、原土地證、合同、房屋過(guò)戶的契稅發(fā)票等材料原件及復(fù)印件,到土管部門下設(shè)的測(cè)繪公司申請(qǐng)測(cè)繪。 2、測(cè)繪公司測(cè)繪 購(gòu)房者在等候測(cè)繪公司受理后,還需要帶著上述材料去現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘,并且計(jì)算數(shù)據(jù)以及出具新的測(cè)繪圖。這一整套流程下來(lái)后還要繳納測(cè)繪費(fèi)。 3、評(píng)估公司評(píng)估 帶著上述材料到評(píng)估公司申請(qǐng)?jiān)u估。評(píng)估公司受理后查勘現(xiàn)場(chǎng),查勘所評(píng)估土地的級(jí)別,所剩使用年限,出具評(píng)估報(bào)告,最后就是繳納評(píng)估費(fèi)了。 4、土管部門受理 帶著上述材料:土地過(guò)戶合同、身份證、房產(chǎn)證(復(fù)印件)、原土地證、房屋過(guò)戶的契稅發(fā)票、測(cè)繪圖、評(píng)估報(bào)告,到土管部門受理窗口申請(qǐng)過(guò)戶。 5、繳納稅費(fèi)后領(lǐng)取土地證 土管部門工作人員受理后審批,符合規(guī)定者繳納相關(guān)稅費(fèi),出具新的土地證;因房屋過(guò)戶時(shí)已經(jīng)繳納契稅,土地過(guò)戶時(shí)不重復(fù)收取,只繳納工本費(fèi)。 各位購(gòu)房者在買房時(shí)不僅僅是關(guān)注房產(chǎn)證過(guò)戶問題,土地證過(guò)戶也不應(yīng)忽視。以上就是有關(guān)二手房的土地證過(guò)戶流程以及相關(guān)資料,你看懂了嗎? |
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