最高院：《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十九條并非排斥適用！

方圓5810 2018-02-02

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作者：初明峰劉磊

最高院：《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十九條并非排斥適用！

裁判概述：

如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競合，并非能夠適用第二十九條就自然排斥適用第二十八條。

案情摘要：

1、徐意君與金陛房地產(chǎn)公司執(zhí)行案。法院于2012年8月31日查封了登記在金陛房地產(chǎn)公司名下的房屋。王巖巖以案外人對執(zhí)行標(biāo)的享有權(quán)利為由向法院提出執(zhí)行異議，請求依法中止對該房屋的執(zhí)行。法院2014年11月作出執(zhí)行裁定，駁回王巖巖的異議請求。王巖巖不服該裁定，向法院提起本案訴訟。

2、王巖巖向北京市二中院提起執(zhí)行異議之訴，2015年6月19日一審法院作出（2015）二中民初字第00461號民事判決：停止對案涉房產(chǎn)執(zhí)行。

3、徐意君不服一審判決，以原審法院認(rèn)定事實及適用法律錯誤為由，向本院提起上訴，2015年12月30日，北京高院作出（2015）高民終字第3762號民事判決：撤銷北京市第二中級人民法院判決；駁回王巖巖之訴訟請求。

4、王巖巖不服北京市高級人民法院(2015)高民終字第3762號民事判決，向最高人民法院申請再審。最高人民法院認(rèn)為北京高院適用法律錯誤，于2016年4月29日作出（2016）最高法民申254號民事裁定，指令北京高院再審。

5、北京市高院2017年6月29日作出判決，認(rèn)為二審判決的法律適用存在錯誤，但二審判決的處理結(jié)果正確，，維持(2015)高民終字第3762號民事判決。

爭議焦點：

1、《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條在被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記于其名下的商品房得執(zhí)行異議案有無適用空間？

2、王巖巖是否符合法律規(guī)定具有排除執(zhí)行的權(quán)利？

法院觀點：

關(guān)于爭議焦點1：（法律適用）

北京二中院一審認(rèn)為：《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條屬于選擇適用問題，而非排除適用關(guān)系。法院有理由相信王巖巖購買涉案房屋的事實是真實存在的，并符合前述規(guī)定第二十八條之情形，王巖巖執(zhí)行異議理由成立，應(yīng)予支持。2015年6月19日，一審法院作出判決：停止對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行程序。

北京高院二審認(rèn)為：《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條排除適用，第二十八條適用于被執(zhí)行人系非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形，本案的被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅能適用第二十九條。王巖巖現(xiàn)有證據(jù)難以確定其符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條關(guān)于排除執(zhí)行的條件，其執(zhí)行異議理由本院難以支持。徐意君的上訴請求，有事實及法律依據(jù)，本院予以支持。原審法院判決停止涉案房屋的執(zhí)行程序存在不當(dāng)。

最高院再審認(rèn)為：1.王巖巖僅需符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條或第二十九條中任一條款的規(guī)定，法院即應(yīng)支持其執(zhí)行異議。二審判決錯誤適用了第二十九條進(jìn)行裁判，而沒有適用第二十八條，存在法律適用錯誤。2.《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條適用于不符合第二十八條規(guī)定，但作為唯一住房又支付了半數(shù)以上房款的買受人，依法能夠排除執(zhí)行的情形，充分保護弱勢的買受人排除執(zhí)行的權(quán)利。王巖巖完全適用該規(guī)定第二十八條，不需要適用該規(guī)定的第二十九條，二審判決適用法律錯誤。裁定指令北京高院再審。

北京高院再審認(rèn)為：《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款，也可以適用普通條款。所以，本案二審判決僅適用《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條，而未考慮第二十八條，系適用法律錯誤。《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條均能適用于本案。

關(guān)于爭議焦點2：（事實認(rèn)定）

根據(jù)查明的事實可知，曲人家預(yù)售登記在先，金陛房地產(chǎn)公司也未與曲人家解除房屋買賣合同、撤銷預(yù)售登記的情況下，王巖巖與金陛房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同，但至今王巖巖未辦理房屋過戶登記。對此，金陛房地產(chǎn)公司與王巖巖均負(fù)有責(zé)任。故王巖巖不符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的條件，不具有排除執(zhí)行的權(quán)利。

另外，王巖巖至今沒有提交證據(jù)證明涉案房屋系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可知，王巖巖是將涉案房屋出租給他人使用，顯然該情形不符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，故王巖巖不具有排除執(zhí)行的權(quán)利。

案例索引：

（2015）二中民初字第00461號民事判決

（2015）高民終字第3762號

（2016）最高法民申254號

（2016）京民再97號 （近期公布）

實務(wù)建議：

關(guān)于《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條是排除適用關(guān)系還是普通條款與特別條款關(guān)系一直存有爭議，本案經(jīng)過四次三級的審理最高院、北京高院和北京二中院對此達(dá)成了統(tǒng)一認(rèn)識。那就是：《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。第二十八條系普適性的條款，對于所有類型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。

基于此，執(zhí)行申請人在面對此類房產(chǎn)執(zhí)行異議時，不要在存在錯誤認(rèn)識，針對案外人的證據(jù)和主張，應(yīng)分別結(jié)合兩個法條規(guī)定的要件出發(fā)予以反駁。

另外：作為案外人無論是同時適用兩發(fā)條主張權(quán)利還是擇一法條主張權(quán)利，注意：要么符合第二十八條的四項要件要么符合第二十九條的三項要件，且不可混搭！