買房前先把公攤面積搞明白？開發(fā)商可不會把這些告訴你！

很多人買房都是看著中介或者開發(fā)商給你說的平數(shù)，但是實際居住進(jìn)去會發(fā)現(xiàn)房子面積邊變小了，房子為什么會縮水？懂行的都會知道是“公攤面積”在作怪，所以買房前，先把公攤面積搞明白了再說。

第一個問題：什么是公攤面積？

公攤指的是整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公共部分的建筑面積，它包括了：管道井、電梯井、樓梯間、配電室、公共門廳、過道等，及為整棟樓的服務(wù)公共用房及管理用房的總建筑面積，通常以水平投影面積計算。無論什么房型都有公攤。一般來說，公攤面積越大，得房率越低，反之，得房率越高。

第二個問題：公攤面積計算公式？

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積

而值得注意的就是：

外墻隔墻量中線，套內(nèi)墻體全計算；陽臺區(qū)分封閉否，封閉全算未封半。

下面小粥給大家舉個例子，不懂得的帶入計算一下就明白了：

一套90平方米建筑面積的戶型，套內(nèi)面積是74平方米。那么公攤面積 = 建筑面積 - 套內(nèi)使用面積=(90-74)平方米= 16平方米;公攤率=公攤面積/建筑面積= (16 / 90)平方米= 17.8%;得房率=(建筑面積-公攤面積)/建筑面積=(90-16)/ 90平方米 =82%。

第三個問題：不同類型的住宅公攤面積一樣嗎？

小粥先說答案：不同類型的住宅公攤面積是不一樣的。

而具體的可以分為下面這3種，別墅的我就不細(xì)說

七層以下住宅公攤率為7-12%

多層建筑一般指得的6層及6層以下磚混結(jié)構(gòu)的建筑，其參與公攤部分的面積包括了外墻的二分之一，樓梯及樓梯間，還有其他配套服務(wù)用房，一般占房屋建筑面積的13-18%左右，室內(nèi)的層高分為室內(nèi)凈高和室內(nèi)層高，一般情況下，層高在2.8米左右，室內(nèi)凈高在2.65左右，如果室內(nèi)層高超過了4.7米就要按照兩層計算室內(nèi)面積。

七層到十一層住宅公攤率為10-16%

樓層為7-9層為小高層，一般小高層的公攤在樓盤自身開盤的時候就決定了，不同的小高層的公攤也有所區(qū)別，在么有地下設(shè)備層、低層沒有商鋪，底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10-15%之間，而帶電梯的小高層的公攤在15-20%之間，按照7層以上住宅必須安電梯，所以小高層在配電梯的范圍內(nèi)，他的特點是方便的同事又能給生活一張新的高度。

十二層到三十三層住宅的公攤率在14-24%

高層住宅的公攤面積最大，根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層建筑的樓梯高度最高，另外高層建筑有點電梯及電梯前室的空間。也有安全通道。還有管道井，強電弱電井等公共設(shè)施所占用空間，所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大。

而具體的別墅類的公攤率為1-8%，小粥做的是普及類文章，針對的是一般人群，就不做贅述，如果有需要的粉絲?？梢运叫糯鹨?。

最后關(guān)于公攤面積，小粥還想多說幾句，公攤面積過高會影響住宅面積，甚至你是花了更多的錢來買房，但是，公攤面積過低，也意味著配套公共設(shè)施的規(guī)?？s減，因此也將影響居住品質(zhì)。