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房地產(chǎn)財(cái)稅學(xué)習(xí)平臺(tái) 微信號(hào)：fdccspx(←長(zhǎng)按復(fù)制) 年終福利 | 房企財(cái)稅U盤(pán)開(kāi)始預(yù)定！ 有需要的私信我！13681007031 佟軍 土地增值稅全面剖析(上)原創(chuàng) 2018-01-16 stdeai 土地增值稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的稅種，本文將對(duì)其基本概念予以闡述，后期將對(duì)其重要內(nèi)容進(jìn)行深度剖析，限于本人對(duì)其的理解，如有錯(cuò)誤，望閱讀者多提寶貴意見(jiàn)。 一、納稅人 《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。 二、稅率 土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。實(shí)行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負(fù)擔(dān)水平，一方面，可以對(duì)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方名，對(duì)取得過(guò)高收入，尤其是對(duì)炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個(gè)人，能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。
三、計(jì)稅依據(jù) 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 1、收入額的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。 2、扣除項(xiàng)目及其金額 本文只介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅規(guī)則，其他本文不在介紹，將會(huì)在后期的文章中述及。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目包括以下五種： 1）、取得土地使用權(quán)所支付的金額 2)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 3）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 4）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5）、房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除（20%） 四、扣除項(xiàng)目分析 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金； 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金； 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 “按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)和契稅。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市區(qū)）名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用實(shí)際扣除，而是按照以下規(guī)則扣除。 （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5% （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 （取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*10% 全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 ?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。 ?。ㄋ模?span>土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 總結(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在以上兩種方法中選擇有利益企業(yè)的方法，有稅收籌劃空間。 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不在單獨(dú)扣除。 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加也視同稅金扣除。 營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。 營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)交增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。 5、加計(jì)扣除 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。 總結(jié)：按照以上的講述，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目合計(jì)為:（以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息費(fèi)用不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測(cè)算） =取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*10%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*20% =（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*1.3+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目合計(jì)為：（以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測(cè)算） =取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本+利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*20% =（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*1.25+利息支出+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 根據(jù)上述分析，因?yàn)槔⒅С霾灰欢ǖ扔冢ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*0.05，所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講有一定的納稅籌劃空間。 五、應(yīng)納稅額計(jì)算 應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù) 增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額 增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額*100% 土地增值稅全面剖析(中)2018-01-17 stdeai 土地增值稅實(shí)行“先預(yù)征，后清算”，對(duì)已經(jīng)實(shí)行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)的實(shí)際情況，確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。 本文主要介紹一般納稅人的稅務(wù)處理。 一、土地增值稅預(yù)繳 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）： 關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)： 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 同時(shí)，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào)公告規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3% 總結(jié)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3% =預(yù)收款*[（1+適用稅率或征收率）-3%] （1+適用稅率或征收率） 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)≠應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù) 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)＞應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù) 為什么這么規(guī)定，是否有必要，筆者認(rèn)為納稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)以方便納稅人納稅和征管部門(mén)征收，同時(shí)，由于土地增值稅實(shí)行先預(yù)征，后清算制度，而國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)，說(shuō)的是可按照并非強(qiáng)制性要求，但是并沒(méi)有申明可按照應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù)預(yù)繳。所以，筆者認(rèn)為應(yīng)該統(tǒng)一兩者的征收口徑。 二、土地增值稅清算 1、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 2、土地增值稅清算條件 1）、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的； （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2）、對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的； （三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。 土地增值稅清算的文件規(guī)定：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函[2010]220號(hào)） 各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局： 解析：說(shuō)明土地增值稅清算時(shí)收入的確定方法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用并非按照賬面實(shí)際扣除，而是按照以下方法進(jìn)行扣除 解析：本條款參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除問(wèn)題理解 土地增增值稅全面剖析（下）2018-01-19 stdeai 摘要：土地增值稅有其特殊的項(xiàng)目,在某些地方與企業(yè)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則設(shè)置的項(xiàng)目有區(qū)別,先就企業(yè)所得稅和土地增值稅的差異進(jìn)行以下分析。以供大家學(xué)習(xí)和討論。 1.年度匯算清繳和項(xiàng)目清算的差異(執(zhí)行的政策不同) 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是按年就企業(yè)整個(gè)年度全部所得納稅，因此，需要按年度進(jìn)行匯算清繳。年度內(nèi)企業(yè)有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實(shí)現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損。對(duì)于有完工前開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的企業(yè)，其預(yù)售收入也要按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納年度房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，而不是預(yù)繳稅款。 土地增值稅實(shí)行的是項(xiàng)目單位清算，清算之前屬于預(yù)繳稅款。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定清算條件時(shí)，再進(jìn)行清算。清算時(shí)，將清算項(xiàng)目的各年度收入全部匯總，減除該清算項(xiàng)目全部扣除項(xiàng)目金額后，按規(guī)定計(jì)算土地增值稅。計(jì)算全部項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅后，再減除原來(lái)各年度預(yù)繳的土地增值稅，多退少補(bǔ)。 2.成本核算對(duì)象與清算項(xiàng)目的差異 土地增值稅清算時(shí)，按項(xiàng)目單位進(jìn)行清算。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算時(shí)，不是按清算單位進(jìn)行核算，而是要按六項(xiàng)原則劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第第二十六條規(guī)定，計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則有：可否銷(xiāo)售原則、分類(lèi)歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 3.共同成本間接成本計(jì)算分?jǐn)偡椒ú町?/span> 企業(yè)所得稅法規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。其中，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 而在土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，對(duì)于清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ㄏ鄬?duì)簡(jiǎn)單，且可由納稅人自行選擇。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。因此，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種有利的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ā?/span> 4.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)用的差異 在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計(jì)算時(shí)，企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的建造費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷(xiāo)售費(fèi)用處理，不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中，不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條關(guān)于扣除項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)成本中規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 5.配套設(shè)施的地下停車(chē)場(chǎng)所成本的差異 屬于配套設(shè)施的地下停車(chē)場(chǎng)所，在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅時(shí)，其成本由地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。按此規(guī)定，作為配套設(shè)施的停車(chē)場(chǎng)所，其成本經(jīng)二次分配給地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后，其成本為零。 土地增值稅清算時(shí)，作為配套設(shè)施的停車(chē)場(chǎng)所，轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本可以扣除；不轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本不得計(jì)算為扣除項(xiàng)目。國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)第三條第（二）項(xiàng)同時(shí)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。該文第四條第（三）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 6.借款利息費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算的差異 在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅時(shí)，為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款利息費(fèi)用，其資本化部分應(yīng)按規(guī)定計(jì)入開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本。而在土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，利息費(fèi)用不得計(jì)入扣除項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)成本中，應(yīng)調(diào)整作為財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用處理。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 7.期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用的差異 企業(yè)每年度實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用等期間費(fèi)用，允許按稅法規(guī)定據(jù)實(shí)稅前扣除。但在土地增值稅清算時(shí)，由于清算項(xiàng)目一般是跨年度的，其開(kāi)發(fā)費(fèi)用（與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）不再按年度匯總計(jì)算，而是按照一定方法和比例計(jì)算扣除。國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)第三條就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題規(guī)定：（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 8.預(yù)提費(fèi)用的差異 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，可以按規(guī)定預(yù)提三項(xiàng)費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用；應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。而國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第（四）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 9、土地閑置費(fèi)在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除差異 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下： （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 根據(jù)上述規(guī)定，土地閑置費(fèi)可以作為開(kāi)發(fā)成本在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除，但不能在土地增值稅前扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅除上述主要差異外，還存在其他微小的區(qū)別。 好文推薦（點(diǎn)擊閱讀） 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工與全稅種清算方案設(shè)計(jì)（課程錄音） 2、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售精裝房節(jié)稅的合同簽訂技巧 3、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程及注意事項(xiàng) 4、土地增值稅怎么計(jì)算？附2018年最新土地增值稅稅率表 5、匯總:房地產(chǎn)行業(yè)各稅種的計(jì)稅收入依據(jù)(含預(yù)征) 6、干貨分享｜地下車(chē)位涉稅處理實(shí)務(wù) 8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程稅務(wù)測(cè)算 9、電子書(shū)|《房地產(chǎn)稅收面對(duì)面：實(shí)務(wù)與案例（第三版）》 10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土增清算單位的深度籌劃 11、房地產(chǎn)公司'企業(yè)所得稅'匯算清繳10大疑難問(wèn)題處理！ 12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算簡(jiǎn)述 13、房地產(chǎn)的稅務(wù)審計(jì),你懂嗎? 15、解決地下車(chē)庫(kù)的“成本倒掛”的一個(gè)案例分享 16、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)必收藏的10條增值稅問(wèn)題 17、不要忽視成本核算！房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要注意 18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程涉稅問(wèn)題解析 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