買賣不破租賃主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。即只有在房子有租戶的情況下進行買賣，才會涉及這個原則。

一、什么是買賣不破租賃？

是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人不因租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動，而喪失對租賃物的占有和使用。承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購買的權(quán)利。也就是說，即使房東出售房屋，在沒有與承租人解約的情況下，承租人依然享有房屋的租住權(quán)利。

二、相關(guān)案例分析

1.案例回顧：

胡先生選購了一套二手房，購買時被前房主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚有九個多月才到期，胡先生以為購買了房屋后就有權(quán)隨時要求承租人搬離，于是與前房主簽訂了合同并辦理了過戶手續(xù)。

但是，在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人小芳提出“買賣不破租賃”的概念要求繼續(xù)承租，并指責前房主和胡先生沒有尊重其 “優(yōu)先購買權(quán)”，要求原房主承擔損害賠償責任。

2.案例解讀：

此類問題普通存在于轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過程中，承租人所提出的“買賣不破租賃”是一項專業(yè)法律術(shù)語，即在租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合，承租人對于該房屋的使用權(quán)，不會因為該房屋的買賣而受影響，買受人仍應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當租賃期限到期時，買受人才可以行使完整所有權(quán)。

3.法律依據(jù)：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”；《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。

而承租人提出的“優(yōu)先購買權(quán)”則是指出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購買的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！?/p>

三、購買“已出租”房屋時要注意什么？

需要警惕交易風險：

1.提前了解房屋租賃情況，如著急自住，就應避開有租約的房屋；

2.若交易房屋有備案的租賃合同，那么買方最好和賣方書面確認交房時間、出租房屋孳息歸屬等問題，以便維護自身合法權(quán)益。

四、買賣不破租賃有哪些例外情況？

小明將房屋抵押給銀行貸款，之后，又將房屋出租給小紅。小明因為不能償還銀行貸款，銀行向法院訴訟，拍賣房屋用以償還銀行貸款。法院拍賣房屋后，小紅還能繼續(xù)租用房屋嗎？

租戶小紅認為，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，出售已出租房屋的，受讓人不能要求提前解除租賃關(guān)系。

其實，現(xiàn)行司法解釋對這個原則有個例外的規(guī)定，先抵押后出租以及先查封后出租的兩種情形下，均不適用“買賣不破租賃”的原則。

綜上，在購買有租戶的房屋時，一定要注意是否存在“買賣不破租賃”的情況，避免自身權(quán)益遭到損害。

資料來源：《中華人民共和國合同法》 《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》 鏈家網(wǎng)整理