越是重大決策，人越容易變得不理性。我們自以為對這件事已經(jīng)煞費苦心，過度自信更容易喪失警惕。而且，我們投入的精力越多，越容易掉入慣性思維的陷阱。貸款買房交多少首付最合適？很多人都算錯了。通過一個案例，告訴你應(yīng)該怎么做。

小明和妻子家庭年收入共20萬，為了買房，決定拿出兩人全部積蓄30萬元，小明的父母還可以無償支援50萬，總共就有了80萬現(xiàn)金可以作為首付。

買房遭遇選擇困難

根據(jù)本市最低3成首付的規(guī)定，銀行最多可以提供7成貸款。小明有兩處房子作為備選，一處屬于“一步到位”型，各方面都好一些，但也貴一點，總價267萬不能更低，首付正好80萬都用了；另一處屬于“剛需”型，條件差一些，但勝在便宜，總價只有180萬。注意，買小戶型的房子，最低首付只需要54萬。假如貸款20年，利率為現(xiàn)在普遍的上浮10%即5.39%，等額本息還款，小明有以下三種選擇：

1、三成首付，交80萬，買267萬的大房子。

2、三成首付，交54萬，買180萬的小房子。

3、4.4成首付，交80萬，買180萬的小房子。

幫小明算算，這錢該怎么花。最合適的花法，既不能浪費錢，也不能讓自己過得寒酸。

選擇一：貸款187萬元，月供12748元，總支付利息1189422元。

選擇二：貸款126萬元，月供8590元，總支付利息801429元。

選擇三：貸款100萬元，月供6817元，總支付利息636054元。

有了選擇困難癥的小明如何理性決策？

月供應(yīng)占收入一半

人們在長期的理財規(guī)劃中總結(jié)出一個一般化的規(guī)則：4321理財定律——收入40％供房及其他投資，30％生活開支，20％存款，10％保險?？梢姡眉彝ツ晔杖氲?0%還月供是比較合理的。否則，生活其他方面的消費會受到擠壓，而且也攢不下來錢。人生的未知數(shù)太多，以防遭遇需要大筆花錢的意外，我們也要準(zhǔn)備應(yīng)急資金。家庭年收入20萬的小明，折合每月收入16667元，能承受多大的房貸呢？

選擇一：月供占收入的76%，節(jié)余只剩下3919元，買房后的生活水平從小康跌至溫飽，難以應(yīng)付意外開支。

選擇二：月供占收入的52%，節(jié)余8077元，生活水平不會下降太多，但若想保留一定比例存款，奢侈品、旅游等大額消費有困難。

選擇三：月供占收入的41%，節(jié)余9850元，小明一家仍能保持一個較好的生活水準(zhǔn)，在休閑娛樂消費之外還能保有節(jié)余。

按照“4321”規(guī)律，似乎第三種選擇是最合理的。別陷入“教條主義”的陷阱，我們還有一件事沒提，那就是理財收益。

復(fù)利投資多賺26萬

選擇二比選擇三多貸款26萬元，因此也多支付16.5萬元的利息（801429減636054）。但這26萬元可不會躺在賬上不動，小明可以拿去投資啊！

保守估計，就算是年化5%的收益率，很多銀行的理財產(chǎn)品都能達到。以26萬的初始資金，把本息回報連續(xù)投資20年，最終拿回的是68.9萬元，凈收益為42.9萬元。如果小明更聰明一點，投資回報更高的理財，假如有7%的年化收益率，最終拿回100.6萬元，凈收益可達到74.6萬元。

復(fù)利投資就像滾雪球，上一年的本息之和是下一年的本金，因此隨著時間增加，本金越來越多，回報的膨脹速度也越來越大。

而與復(fù)利投資相反的是，你欠銀行的錢是不斷減少的。在等額本息方式還貸下，每次所還的月供都有一部分是本金，在計算以后的利息時本金逐漸減少。所以欠銀行26萬元20年，利息16.5萬元，這個數(shù)遠遠少于你把26萬元投資20年的凈收益。在還貸期間適度消費，注意開源節(jié)流，小明仍能過上一個良好的生活。

結(jié)論是，小明買180萬的房子，用三成首付貸款126萬元，把剩余積蓄26萬元拿去買理財，比80萬都用作首付可以多賺26.4萬元。

結(jié)語

最后溫馨提示：受宏觀經(jīng)濟、局部環(huán)境等因素影響，誰的事業(yè)都不可能一帆風(fēng)順，千萬別以為自己永遠在上坡。如果你現(xiàn)在風(fēng)頭正盛，不管是買房還是做其他投資，更應(yīng)該給自己留有余地。