換帥“中海系”能力挽狂瀾？

陽光城把閩系房企舉債囤地的特性發(fā)揮到了極致。

近日，陽光城發(fā)布了第三季報(bào)顯示，今年前三季度，陽光城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入155億元，同比大漲108%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤6.2億元，同比增長70%。在易居克而瑞的榜單中，陽光城以接近600億元的銷售規(guī)模，悄然攀升至全國房企的第21位。

在銷售規(guī)模攀升的同時(shí)，陽光城不斷攀升的負(fù)債也成為了外界關(guān)注的焦點(diǎn)。前三季度陽光城負(fù)債總額1694億元，扣除預(yù)收賬款后的債務(wù)1282億元，凈負(fù)債率達(dá)到281%。其中，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債246億元，比上年末增加536.87%。

陽光城在高額舉債的同時(shí)還在大肆進(jìn)行擴(kuò)張并購，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年至今，陽光城合計(jì)耗資406.54億元進(jìn)行并購，涉及超30家公司，其中大部分為地方性房地產(chǎn)公司股權(quán)。

陽光城如此的大規(guī)模擴(kuò)張并購也帶來了一系列的連鎖反應(yīng)，截至今年三季度末，陽光城的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.10倍，不到2015年0.38倍的三分之一。

如此高額的負(fù)債也許對一些大房地產(chǎn)企業(yè)來說不算什么問題，可是對于陽光城這種第三梯隊(duì)的地產(chǎn)商來說，高負(fù)債導(dǎo)致的低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可能成為陽光城最大的潛在危險(xiǎn)。

7年資產(chǎn)翻了33倍

今年前三季度陽光城實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 155 億元，同比增長 108%， 實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 6.19 億元，同比上升 70.2%。

簡單看一下陽光城的業(yè)績其實(shí)也算中規(guī)中矩，但仔細(xì)翻看財(cái)務(wù)報(bào)表卻發(fā)現(xiàn)陽光城內(nèi)在并不像外表一樣光鮮亮麗。2017年前三季度陽光城凈利潤率為 4.3%，與 16 年底相比下降 3 個(gè)百分點(diǎn)。

2017年三季報(bào)顯示，目前陽光城負(fù)債總額為1694.8億元，資產(chǎn)總額為1963.86億元。資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.3%。數(shù)據(jù)顯示，近三年以來陽光城資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在80%以上高位。陽光城的凈資產(chǎn)僅為147億元，負(fù)債率超過10倍，雖說地產(chǎn)行業(yè)普遍都存在著回款的特殊性，但是陽光城在地產(chǎn)行業(yè)中也是負(fù)債率比較高的。

對于外界一直質(zhì)疑的高負(fù)債，陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌表示，公司兩到三年期限的債務(wù)占將近30%，三年期以上的債務(wù)約占五成。到目前為止，陽光城的負(fù)債率還是非常合理的，整個(gè)負(fù)債結(jié)構(gòu)里面只有22%是短期的。

2016年，陽光城通過公開招拍掛、并購共獲取25個(gè)項(xiàng)目（67宗地塊），建面977.8萬平方米，耗資281億元。2017年上半年，陽光城又獲得64個(gè)地塊，建面721.73萬平方米，耗資251億元。

土地?cái)U(kuò)張也讓陽光城的資產(chǎn)規(guī)?？焖僭黾?。2015年，陽光城的總資產(chǎn)約為701億元，2016年末增長至 1204億元，到2017年第三季度末，升至1963.86億元，存貨為1258億元。2010年時(shí)陽光城的總資產(chǎn)才僅僅59.04億元，這一數(shù)據(jù)在7年之間翻了足足33倍。

居高不下的負(fù)債率讓陽光城的融資項(xiàng)目迫在眉睫。

根據(jù)陽光城公告，上月以來的兩次臨時(shí)股東大會(huì)均涉及融資、擔(dān)保等內(nèi)容。如11月13日召開的臨時(shí)股東大會(huì)中，共有4條議案，其中擬在銀行間市場定向發(fā)行債務(wù)融資工具的議案排在第一條。其余3條也涉及到融資，主要是陽光城為其控參股子公司貸款提供擔(dān)保。

在貨幣資金已無法覆蓋短期債務(wù)情況下，陽光城繼續(xù)融資擴(kuò)張，11月開始，陸續(xù)為陽光城廈門置業(yè)、上海臻百利房地產(chǎn)等8家國內(nèi)子公司提供貸款擔(dān)保，此外還擔(dān)保海外子公司發(fā)行2.5億元美元債，用于償還現(xiàn)有債務(wù)。

2015年底，陽光城前總裁張海民還曾豪氣沖天地為陽光城規(guī)劃未來五年。2016年，土地市場競爭越演越烈的時(shí)候，陽光城還要拿出205億元進(jìn)行并購。

換帥能挽救高負(fù)債模式？

但11月15日，陽光城突然發(fā)布公告稱，總裁張海民已提交書面辭職報(bào)告，去向未知。同時(shí)，陽光城還公布公司董事局聘任朱榮斌任董事長兼總裁，兩個(gè)執(zhí)行副總裁分別是吳建斌和闞乃桂。

有意思的是，這三個(gè)人都是“中海系”出身，朱榮斌與吳建斌還曾在碧桂園搭檔多年，將碧桂園帶入了3000億元時(shí)代。

三人分工各有不同，朱榮斌全面負(fù)責(zé)公司管理工作，著眼于布局；吳建斌的職責(zé)在財(cái)務(wù)、金融、法律、信息化等方面；闞乃桂則執(zhí)掌合約管理工作。這三位也被稱為陽光城的“三駕馬車”。

陽光城在三駕馬車進(jìn)入后還發(fā)生了一個(gè)重要變化，就是跟投機(jī)制的設(shè)立。這一制度的啟動(dòng)，與朱榮斌、吳建斌二人的碧桂園背景有關(guān)，碧桂園能在短期內(nèi)迅速做大，外界都認(rèn)為與跟投制度帶來的高周轉(zhuǎn)有關(guān)。

據(jù)悉，陽光城的項(xiàng)目跟投制度與碧桂園類似，不過從碧桂園的基礎(chǔ)上似乎還做了一些更高效的變動(dòng)。

無論是區(qū)域員工還是組織員工，跟投的這一部分在法律上實(shí)現(xiàn)了確權(quán)，員工會(huì)通過投資公司持有項(xiàng)目確定權(quán)益。還有就是投資有開門期和關(guān)門期，比如跟投是三年期的，設(shè)定投入1000萬元，那么三年到期后就要結(jié)算。

實(shí)施跟投機(jī)制后，陽光城對新購?fù)恋叵鄳?yīng)地設(shè)立了三條管理底線：新項(xiàng)目全周期的回報(bào)不低于10%；股東的年化資金回報(bào)率不低于30%；凈現(xiàn)金流回正時(shí)間不能長于12個(gè)月。有媒體測算，到2017年10月，陽光城執(zhí)行跟投機(jī)制項(xiàng)目的平均年化資金回報(bào)率為45%。

數(shù)據(jù)顯示，陽光城目前擁有項(xiàng)目155個(gè)，對應(yīng)貨值4800億元，滿足開發(fā)條件的貨值達(dá)3000多億元，占65%；土地平均樓面價(jià)每平方米達(dá)3300元，集中在大福建、長三角、珠三角等區(qū)域。

華東和華南這是中國經(jīng)濟(jì)的體量最大的兩個(gè)區(qū)域。如果把區(qū)域的中心城市，以及周邊的二、三線城市全部做到全覆蓋，做深做透，其市場是非常大的。對于其他區(qū)域，陽光城會(huì)繼續(xù)尋找機(jī)會(huì)。

在降低負(fù)債率方面，吳建斌稱，陽光城的中長期目標(biāo)是將凈借貸比率降至70%左右，而目前陽光城的這一指標(biāo)在300%左右。而2016年碧桂園的凈借貸比率就已經(jīng)為48.7%。

但今年前9個(gè)月，陽光城實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流收入385.14億元，整體回款率偏低。大幅降低凈負(fù)債率難度真的不小。

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