經(jīng)濟適用房，是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。正因如此，經(jīng)適房在出售出租時有較多限制。上海浦東的陸某違規(guī)將經(jīng)適房出租，有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)后要求整改，但租客拒絕搬出，陸某于是向法院起訴要求解除房屋租賃合同。不過，上海市浦東新區(qū)人民法院審理后，給出了另外一個“答案”。

    好不容易申請到經(jīng)適房 轉(zhuǎn)手出租“貼補家用”

    陸某長期與父母同住，居住條件困難。2015年，經(jīng)審核批準，他買到了一套位于浦東航頭鎮(zhèn)的經(jīng)濟適用房，建筑面積92.94平方米。

    因房屋性質(zhì)為經(jīng)濟適用房，房屋產(chǎn)權(quán)證附記處上明確記載：經(jīng)濟適用住房（有限產(chǎn)權(quán)），不得設(shè)定除經(jīng)濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權(quán)，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或者出租。

    陸某因家庭經(jīng)濟困難，于是動起腦筋將房屋出租，用租金貼補家用。經(jīng)房屋經(jīng)紀公司介紹，2015年7月21日，他與被告盛某簽訂房屋租賃合同，租期自2015年9月1日起至2019年8月30日止，月租金人民幣1200元。

    一紙通知要求整改 租客拒不搬出遇到難題

    2016年5月13日，陸某收到上海市浦東新區(qū)住宅發(fā)展和保障中心整改通知書，要求他在5月底停止出租，收回房屋。

    陸某說，這時他才意識到，原來出租經(jīng)適房是違規(guī)違約的。收到通知后，陸某立即通知盛某，要求對方搬離。盛某在5月底之前也確實搬走了。然而讓人意想不到的是，當年9月，盛某說沒事了，竟然撬鎖進入房內(nèi)繼續(xù)居住。

    陸某此后多次與盛某協(xié)商，可對方就是不愿意解除房屋租賃合同。陸某無奈之下向法院起訴，請求判令解除與盛某的房屋租賃合同，判令盛某立即遷出涉訴房屋。

    出租經(jīng)適房損害公益 法院判決租賃合同無效

    法院經(jīng)審理認為，經(jīng)適房的建造、購買不是按照市場經(jīng)濟等價有償交易原則，而是在政府統(tǒng)一規(guī)劃下，無償劃撥土地等公共資源進行開發(fā)建設(shè)，經(jīng)適房購買人的價格優(yōu)惠實際上是來源于公共資源的投入。因此，只有符合本地具體困難標準的人員才有資格進行經(jīng)適房申購，經(jīng)適房購買人初始取得的是有限產(chǎn)權(quán)，而不是物權(quán)法意義上的完全所有權(quán)。由于經(jīng)適房的分配、使用狀況關(guān)系公共資源的合理配置，《經(jīng)適房管理辦法》明確規(guī)定經(jīng)適房購房人不得擅自出租獲利。

    本案中，原告陸某作為涉案經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)人，將涉案房屋出租給被告盛某，違反了經(jīng)適房管理規(guī)定，系利用公共資源謀取個人利益，損害了社會公共利益，根據(jù)合同法第五十二條，原、被告之間的租賃合同應(yīng)確認為無效。

    被告盛某經(jīng)合法傳喚無正當理由拒不到庭應(yīng)訴，系放棄自己的訴訟權(quán)利，法院因此依法缺席判決：原告陸某與被告盛某簽訂的租賃合同無效；被告盛某應(yīng)于判決生效之日起十五日內(nèi)遷出涉訴房屋；押金1200元由原告退還給被告盛某。