一、定義

（一）招標：是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

招標是一種不完全的競爭方式，它在體現(xiàn)土地市場價值的基礎上，嚴格界定了出讓地塊的有關開發(fā)條件，激發(fā)了投標者對用地方案的積極研究，同時也給出讓方留有選擇余地。實際工作中，在確定土地使用權的中標者時，既要考慮到投標價，還要考慮到對投標規(guī)劃設計方案和企業(yè)的資信情況，經過招標小組的綜合評價，最后擇優(yōu)選定中標者。所以，招標出讓通常較適用于一些大規(guī)?；蜿P鍵性的發(fā)展計劃和投資項目用地，除以獲取較高出讓金為主要目標外，還具有其他綜合目標和特定的社會、公益建設條件，土地用途有特別限制的土地。

（二）拍賣：是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

拍賣是一種完全的競爭方式。拍賣方式引進了競爭機制，實行現(xiàn)場集中報價，排除了任何主觀因素，并使土地出讓價格較好地反映了當時該地塊的市場供求關系，政府也可獲得較高收益，較大幅度增加財政收入。適用于區(qū)域條件合適、地理位置好、高贏利、競爭性強的房地產業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)等用地，以獲取較高出讓金為主要目標，土地建設條件和土地用途沒有特別限制。實際工作中，多數為政府儲備的地塊。拍賣方式出讓土地充分發(fā)揮了市場優(yōu)化配置土地資源的基礎性作用，是推動主動供地的重要形式。

（三）掛牌：是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓報價時間較長，給予了投資者更加充分的理性思考的空間，避免了不理性競爭帶來的炒作地價的現(xiàn)象，有利于投資者理性投資和公平競爭。掛牌出讓適用于不具備招標拍賣出讓條件的地塊。實際工作中，可用于為政府收回，需要進行舊城改造的地塊。比如，某市的一舊城改造項目，因改造地塊涉及的產權主體較多，拆遷面積較大，回遷安置復雜等，針對這一情況，土地管理部門應合理考慮多方面因素，采取掛牌方式出讓，避免盲目投資，造成不良后果。

二、區(qū)別

招標、拍賣、掛牌三種出讓方式，都引入了市場競爭機制，均具備公開、公平、公正特點，但在運行程序等方面又有所不同，在土地交易中所發(fā)揮的作用也存在著一定的差異。

（一）競爭的核心內容

招標和拍賣必須具備三家或三家以上具有資格的競買方時才可以進行，掛牌出讓則沒有數目限制。拍賣和掛牌兩種方式均以“價高者得”為勝出的標準，各申請方競爭的核心是出價能力和價格水平。而招標則通常有“價高者得”和“綜合滿意度最佳”兩種評定標準，即競爭的核心可以是價格，也可以是包括價格在內的多種因素的綜合水平。

（二）公開程度和競爭程度

對拍賣和掛牌而言，競爭各方的出價均被實時或“準實時”地公諸于眾，且同一競爭者可以多次出價，形成多輪競價。招標中，各申請方競爭條件的公開則具較大時滯，即發(fā)標方收到各家標書后，必須保密，在約定的統(tǒng)一時間開標、宣讀主要內容。在招標中，標書一經投出，不得修改，因此申請方提出價格和其他條件的機會只有一次。從競爭程度來看，拍賣最具競爭性，競爭的程度隨著現(xiàn)場情況而變幅較大，競買方之間具有一定互動性，屬于激烈競爭。招標則屬于溫和競爭，既沒有各競買方之間的“短兵相接”，也沒有多輪競爭（不包括因綜合條件相同而轉入現(xiàn)場競價的情況）。掛牌中的競爭則是不定競爭，既可能因競買者眾多而出現(xiàn)多輪競價甚至轉為現(xiàn)場競價，也可能因只有一家報價而無“對手”。

（三）競買方的思維特征

在拍賣和掛牌中，競爭的核心是價格，競買方在競爭過程中，主要考慮的也是如何在價格上“擊敗”對手，特別是在現(xiàn)場競價的過程中，現(xiàn)場氣氛、心理因素等都會對競買方的決策產生一定的外部影響。招標中，特別是采取綜合評標的情況下，競爭方往往要精心設計方案、編寫標書，全面考慮資金、技術、效益等各項因素的綜合作用，提交自己認為最滿意的方案。

三、詳細流程（供參考，各地實際情況不完全相同）

（一）土地招標出讓工作程序

1、制訂工作方案：制訂招標前期工作方案報領導審定。

2、編制招標文件：根據地塊材料編制、印刷招標文件。

3、發(fā)布招標公告：出讓人至少在投標開始日前20天發(fā)布招標公告，公布招標出讓宗地的基本情況和招標時間、地點。

4、出售招標文件：按招標公告規(guī)定的時間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。

5、組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘、答疑。

6、受理投標申請：在招標公告規(guī)定的時間內，投標申請人持投標申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產開發(fā)資質證明、法定代表人身份證復印件辦理投標申請，并繳納投標保證金。

7、審查投標資格：根據招標文件要求，對投標申請人的開發(fā)資質、誠信記錄等進行審查，符合規(guī)定條件的，應通知其參加投標活動。

8、投標：投標人將在投標截止時間前將表述投入標箱。

9、開標：出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。

10、評標：評標小組按招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。招標人根據評標結果，確定中標人，并簽訂成交確認書。

11、公布成交結果：招標活動結束后10個工作日內，出讓人將招標出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還投標保證金。

12、簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認書》之日起10日內與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

（二）土地拍賣出讓工作程序

1、制訂工作方案

2、編制拍賣文件

3、發(fā)布拍賣公告

4、出售拍賣文件

5、組織現(xiàn)場踏勘

6、受理競買申請

7、審查競買資格

8、舉辦拍賣會：按拍賣公告規(guī)定的時間、地點舉行拍賣會。競得人與出讓人當場簽訂成交確認書，同時繳納定金和傭金。

9、公布成交結果

10、簽訂出讓合同

（三）土地掛牌出讓工作程序

1、制訂工作方案

2、編制文件

3、發(fā)布掛牌公告

4、出售掛牌文件

5、組織現(xiàn)場踏勘

6、受理競買申請

7、審查掛牌資格

8、掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。在報價截止后，如果還有競買人報價，可以填寫《競價申請書》，并通過傳真的形式將《競價申請書》傳真到掛牌文件規(guī)定的地點。

9、揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交,并確定競得人。競得人與出讓人簽訂成交確認書，繳納定金。同時,對需要現(xiàn)場競價的掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，并與競得人簽訂成交確認書，繳納定金和傭金。

10、公布成交結果

11、簽訂出讓合同