[ 導(dǎo)讀 ]

思南公館改造與上海歷史建筑更新

說起上海，人們第一時間想到的就是國際化與現(xiàn)代感，其實，上海也是一座具有深厚文化尤其是近現(xiàn)代歷史文脈的城市。早在 1986 年，上海就被評為中國「歷史文化名城」，在這座現(xiàn)代化的城市中，分布著大約 1058 處優(yōu)秀歷史建筑，以及眾多的保留建筑，這些歷史建筑賦予了上海一種歷史與現(xiàn)代交織的獨特魅力。對這些歷史建筑的保護與改造已然成為上海城市更新進程中不可或缺的一環(huán)。

本期我們就以思南公館的改建為案例，與大家一起探討一下上海歷史建筑與風(fēng)貌區(qū)的更新。

思南公館改建：一種全新的歷史建筑更新方式

思南公館歷史風(fēng)貌別墅群位于上海中心城區(qū)核心的復(fù)興中路、思南路地區(qū)，隸屬于衡山路、復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌保護區(qū)，占地面積約 5.1 公頃。該區(qū)域擁有 51 棟歷史悠久的花園洋房，匯集了獨立式花園洋房、聯(lián)立式花園洋房、帶內(nèi)院獨立式花園洋房、聯(lián)排式建筑、外廊式建筑、新式里弄、花園里弄、現(xiàn)代公寓等多種建筑樣式 ，是上海近代居住類建筑的集中地。

更新背景與原因：歷史原因及過度使用導(dǎo)致風(fēng)貌破壞

思南公館地區(qū)舊屬法租界，大部分建筑建于 20 世紀(jì) 20~40 年代；后來，思南路主要作為居民區(qū)，居住密度從 1944 年的每幢 2 戶發(fā)展為 20 世紀(jì)末的平均每幢 14 戶，甚至有的高達 17 戶，違章搭建嚴(yán)重。由于長時間過度使用，以及近年來受城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的影響，思南公館遭受了相當(dāng)程度的破壞，比如，建筑立面和整體風(fēng)貌遭破壞，承重墻出現(xiàn)裂縫，面層脫落，磚塊、砌筑砂漿風(fēng)化等。

思南公館建筑改造前后對比

1999 年 9 月，上海市政府提出進行歷史建筑與街區(qū)保護改造試點，思南路項目被確定為上海市四個試點項目之一。思南公館的改造由此開始。

更新歷程：前后歷時十年之久

? 1999 年 9 月：

思南路項目被確定為上海市歷史建筑改造試點；

? 1999 年底：

思南公館文脈傳承項目正式啟動；

? 2002 年：

彼時的國家發(fā)展計劃委員會將思南路項目列入國家「歷史文化名城保護專項資金」項目；

? 2003 年：

上海市政府再次將思南路項目列入上海市歷史文化風(fēng)貌街區(qū)和優(yōu)秀建筑保護與整治試點項目；

? 2005 年：

思南公館歷史建筑整治修繕工程啟動；

? 2009 年 12 月：

思南公館最后一戶原住居民搬走，房屋置換最終全部完成；

? 2010 年：

思南公館重新對外開放。

更新特點：修舊如舊，盡量恢復(fù)歷史建筑原貌

思南公館的改建，可以說提供了一種全新的歷史建筑更新方式。其遵循的總原則是：以歷史街區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進行保護規(guī)劃，保護更新后的項目，成為一片具有生命的、「活的」區(qū)域，而不是平日人跡罕至的獨棟「蠟像」。在 1999 年確定思南公館項目改造之初，上海市政府就明確了一條「紅線」：保留保護建筑，堅決不能出售，以利于對公眾開放。

從外形改造上來說，思南公館的改造遵循的是既要開發(fā)老建筑的新功能，又要保留老建筑的歷史風(fēng)韻。為此，項目開發(fā)方不僅邀請了歷史文化風(fēng)貌建筑保護專家參與，還找來了近一個世紀(jì)前的建筑圖紙，研究房屋的結(jié)構(gòu)與細(xì)部圖案，作為改造和修繕的依據(jù)。

在細(xì)節(jié)改造上，思南公館的改造也遵循了「修舊如舊」的原則。除了衛(wèi)生、采暖、空調(diào)等因?qū)嵱霉δ苡兴倪M，其他方面都盡量恢復(fù)歷史原貌，譬如，將殘舊的木地板和扶手拆下，運到廠里重拼；定制老式的鑄銅門把手及插銷，原樣燒制并復(fù)舊綠色小瓷磚等，包括五金件、天地鎖、門上的裝飾條、頂上的石膏線，甚至地板顏色都盡量保持原有風(fēng)貌。

功能布局：分為酒店、特色名店、企業(yè)公館、高檔住宅四個功能區(qū)

思南公館酒店區(qū)：該區(qū)域由 19 幢建于 1920-30 年代的地理花園洋房， 1 幢約于同期建成的外廊式建筑和1幢新建會所組成。其中 15 幢獨立花園洋房為客房部分，供整幢出租，每幢洋房均設(shè)多功能套房四間、客廳、餐廳、廚房、管家用房及專用車庫，部分洋房則設(shè)有會議廳，酒吧、娛樂室、蒸氣室及健身房等；其余 4 幢花園洋房為禮賓部、接待處、商務(wù)中心、酒吧及中西餐廳。

酒店區(qū)花園洋房

特色名店區(qū)：該區(qū)域范圍北至復(fù)興中路，東至重慶南路，西至思南路，由 24 幢老建筑和 5 幢新建筑組成，總建筑面積約 20000 平方米，形成了步行街與開放空間交錯穿插的獨特格局。從特色名店區(qū)的業(yè)態(tài)來看，約 30% 為各式餐飲，包括中外餐廳、咖啡廳、茶館、酒吧、糕餅甜品店等，其余則為商品零售和展銷。

名店區(qū)商業(yè)街

企業(yè)公館區(qū)：該區(qū)域位于思南路西側(cè)，由 10 幢 3-4 層的花園洋房組成，這些花園洋房建于 1930 年代，單幢建筑面積約 500-650 平方米。因主要租給境內(nèi)外企業(yè)作商務(wù)之用，而被稱為「企業(yè)公館區(qū)」。

企業(yè)公館區(qū)花園洋房

高檔公寓區(qū)：該區(qū)域總建筑面積約 20000 平方米，由 118 套供出售的全裝修住宅組成，面積上從 85㎡ 的一房到 350㎡ 的四房兼而有之。

公寓區(qū)高檔住宅

經(jīng)營模式：文化、商業(yè)、娛樂、居住為一體的綜合性街區(qū)

雖然思南公館是上海的歷史風(fēng)貌別墅群，且有大批歷史文化名人諸如梅蘭芳、馮玉祥、柳亞子、周恩來等都曾在此居住，但思南公館項目在改造時并沒有簡單地定位為名人故居，而是融合了文化事件、商業(yè)活動、休閑娛樂、收藏級居住等，成為上海綜合性特色街區(qū)之一，其經(jīng)營模式主要有以下三個特點：

1. 整體出租模式

思南公館酒店是上海少有的花園洋房酒店群，目前實行的是整體出租模式，也就是，一次必須租下一整幢樓，作為客房的 15 幢花園洋房實行房費+服務(wù)費的收費機制，每幢整體出租價格一致。

2. 針對企業(yè)級大客戶

由于思南公館所處的位置、其所代表的歷史文化內(nèi)涵和花園洋房式的酒店形態(tài)，其主要的客群并不是旅游觀光客，而是企業(yè)級的集體客戶，高層次客人乃至政要首腦、社會名流等?；▓@洋房酒店所具有的私密性可以滿足這一群體所需，思南公館酒店運營方并為此制定了一些特別服務(wù)。

思南公館酒店內(nèi)景

3. 文化與特色活動舉辦

從 2013 年「思南文學(xué)之家」揭牌至今，思南公館已成為上海有代表性的文化事件及活動舉辦地，具有「思南讀書會」、「思南書集」、「思南紀(jì)實空間」、「海派旗袍思南之家」、「思南城市空間」、「上海城市藝術(shù)節(jié)」等一系列品牌活動。據(jù)了解， 2017 年，僅半年時間思南公館舉辦的相關(guān)品牌活動就多達 380 余場。

思南公館舉辦的文化活動

歷史保護建筑的更新思路探討

在 2016 年編制完成的《上海市城市總體規(guī)劃（ 2016-2040 ）》中，上海市政府提出了「以存量用地更新滿足城市發(fā)展的空間需求，在做好歷史文化保護基礎(chǔ)上探索漸進式、可持續(xù)的有機更新模式，促進空間利用向集約緊湊、功能復(fù)合、低碳高效轉(zhuǎn)變」的歷史建筑與風(fēng)貌區(qū)改造指導(dǎo)思想。要求在城市更新的過程中要加強對歷史地區(qū)、歷史建筑和歷史風(fēng)貌道路的保護。

制定分類標(biāo)準(zhǔn)，實施分類保護與更新

據(jù)了解，上?，F(xiàn)存的老式花園住宅、公寓、大樓、里弄等歷史建筑總量約為 1200 萬 ㎡ ，與文物建筑不同，上海的這些歷史建筑普遍處于居住、辦公等實際使用狀態(tài)，因此，根據(jù)實地情況實施「分類保護」，不僅可以突出保護重點，還可以對建筑與空間進行合理利用。

上海建筑分類標(biāo)準(zhǔn)