在土地日益稀缺的現(xiàn)狀下，越來越多的城中村加入了拆遷改造的隊伍中，也因此形成了每個商品住宅中基本都混有回遷房的現(xiàn)狀?；剡w房只要辦理完不動產(chǎn)證就可以和正常的商品房一樣交易，但是二者在內(nèi)在上還是有很大區(qū)別的。聊宅小編提醒大家，小心購置商品房，遠離回遷房。

1、房屋的性質(zhì)差異

回遷房和商品房雖然同為一個拆遷地塊所出，但二者的性質(zhì)還是有不同的?；剡w房不屬于商品房，它是集體土地上的房子，屬于集體所有，地塊性質(zhì)也通常是劃撥所得，不需要繳納土地出讓金，是給特有的人群使用的，所以價格便宜。但是如果需要辦理過戶手續(xù)，則需要補繳土地出讓金。

商品房則主要是在政府有關(guān)部門的批準下，由市場經(jīng)濟下的開發(fā)商獨立操作運營的，面向所有的購房者，公開銷售，可以自由交易，房主擁有房屋完整的產(chǎn)權(quán)，不受限于任何人和機構(gòu)。

回遷房享受國家政策優(yōu)惠，且屬于補償購買，而且在房屋價格上也是由政府部門參照有關(guān)實際情況核定之后確定的報價，在執(zhí)行過程中，受到政府的嚴格管查。所以在價格上回遷房是絕對要優(yōu)于正常的商品房的。

商品房的價格更大程度上是市場操作的結(jié)果，不僅受到地塊本身區(qū)域位置的影響，還受到經(jīng)濟發(fā)展，市場行情，供需矛盾等的影響，上漲的空間非常大。這也是眾多炒房客炒商品房的原因所在。

一般而言，回遷房的貸款要比商品房略困難或者程序復(fù)雜一些。

回遷房一般是賠償所得，或者是用回遷款購買，如果真的要自己出資去購買回遷房的話，想要辦理銀行貸款，首先需要回遷房五證齊全，單單靠回遷證是無法辦理的。而且貸款前的房屋價值評估，回遷房的評估值都不會很高，這就意味著貸款額度也不會很高。

商品房貸款，只要貸款人的征信和還款能力沒有問題，帶著購房合同一般都可以貸到理想的額度。而且，從銀行層面來講，一般只為商品房貸款，商品房未來的價值和升值潛力也要比回遷房高的多，辦理貸款后的風(fēng)險相對較小。

商品房的交易是通過開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》形成購房協(xié)議，完成購房。在買賣合同中對房屋的價款進行商定，還規(guī)定有房屋的戶型、樓號等具體信息。

回遷房的交易依據(jù)是該地塊拆遷時拆遷單位與拆遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議，房屋價款既有政府的監(jiān)管，也有雙方協(xié)商而定的因素存在。

1、付款風(fēng)險

如果看中回遷房的價格便宜便想要購買回遷房，那么一定要走正規(guī)的交易流程，凡是以任何理由收取額外定金，甚至是房款百分之八十到九十房款的，作為購房者一定要謹慎。首先該行為不符合正常的交易手續(xù)，其次，一次性繳納如此大額的房款，風(fēng)險也是非常大的。切莫貪圖房價便宜而損失更多的資金。

購買回遷房和商品房最大的區(qū)別就是后期自己的權(quán)益是否得到有效的保障，所以對于回遷房來說，有沒有不動產(chǎn)證就顯得格外重要。如果購買的是無法辦理不動產(chǎn)證的回遷房，那么后期將無法進行過戶和更名。單單只有回遷協(xié)議是不管用的，無法得到房管局的認可，房屋仍然是歸集體所有。只有擁有不動產(chǎn)證，才能正式的進行過戶之類的行為，擁有房屋的完整權(quán)益。

因為回遷房無法辦理不動產(chǎn)證，想要辦理就要走補交土地出讓金等一系列流程，所以在沒有不動產(chǎn)證的前提下，也就不會再房屋管理系統(tǒng)上進行登記備案，同時，如果出現(xiàn)一房多賣的情況，購房者也無法輕易的查到真相。這就又為購房者買房增加了一重風(fēng)險。所以，在簽訂購房合同的時候，一定要就相關(guān)事項進行約束和賠償責(zé)任劃分。