(2017-08-23)
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分類： 房地產(chǎn)
以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的效力、生效以及法律風(fēng)險(xiǎn)防范
 
                                            
    [摘  要]  在全球金融危機(jī)下，房地產(chǎn)行業(yè)一直比較低迷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舉步維艱，倒閉破產(chǎn)股權(quán)重組等不斷涌現(xiàn)。針對(duì)此種情況，本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)重組時(shí)，對(duì)涉及土地方面的問題進(jìn)行了探討，圍繞以股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力、生效問題、轉(zhuǎn)讓股權(quán)的性質(zhì)、擬轉(zhuǎn)讓土地原有權(quán)屬性質(zhì)以及轉(zhuǎn)讓方式和手續(xù)等相關(guān)問題進(jìn)行了探討。
    [關(guān)鍵詞]  金融危機(jī)  房地產(chǎn)行業(yè)  股權(quán)重組  土地使用權(quán)
    2008年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)了全球性金融危機(jī)，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的龍頭老大，不可避免地接受了這場(chǎng)風(fēng)暴的洗禮。宏觀調(diào)控下銀根緊縮、地產(chǎn)商資金斷裂、項(xiàng)目工程停工停產(chǎn)、開發(fā)商建筑商承包商施工方等各方矛盾重重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舉步維艱，倒閉、破產(chǎn)，猶如雨后春筍一般，不斷涌現(xiàn)。然而有余力的企業(yè)仍在垂死掙扎，不斷地尋找各種求生機(jī)會(huì)，無論是大魚吃小魚，抑或小魚吃大魚，總之重組并購(gòu)之風(fēng)一下子席卷而來。然而在這過程中亦出現(xiàn)了許多問題，土地問題就是其中的一種，以下就土地方面的問題淺談一下個(gè)人的見解。
    土地作為一種不動(dòng)產(chǎn)，在我國(guó)，土地所有權(quán)要么屬于國(guó)家，要么屬于集體，不存在私人所有，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，擁有的也只是土地使用權(quán)。所以在此談一下土地使用權(quán)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)重組中可能出現(xiàn)的問題。
    一、以股權(quán)重組的方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力問題
    （一）什么是股權(quán)重組，具體有哪些形式
所謂股權(quán)重組，廣義上包括合并、分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股四種形式。合并是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定改建為一個(gè)公司的行為，分為吸收合并和新設(shè)合并。分立是指照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上公司的行為，亦有兩種形式，存續(xù)分立和新設(shè)分立。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司的股東將其持有的股份全部或部分轉(zhuǎn)讓給其他股東或股東以外的第三人的行為。增資擴(kuò)股是指公司向社會(huì)公眾或特定單位、個(gè)人募集出資的行為，或者是公司的股東通過增加公司注冊(cè)資本金而改變持股比例的行為。對(duì)于前兩種形式，合并和分立，根據(jù)《合同法》第90條的規(guī)定，“當(dāng)事人訂立合同后合并的，由合并后的法人或其他組織行使合同權(quán)利、履行合同義務(wù)。當(dāng)事人訂立合同后分立的，除債權(quán)人和債務(wù)人另有約定的以外，由分立的法人或者其他組織對(duì)合同的權(quán)利義務(wù)享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)”，在此種情況下責(zé)任比較明晰，在此不作分析。而對(duì)于增資擴(kuò)股，結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際形勢(shì)，也不多作討論。現(xiàn)就單看以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力如何。
(二)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓表面上存在的一個(gè)矛盾
    股權(quán)轉(zhuǎn)讓，按公司組織形式大體分為股份有限公司和有限責(zé)任公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種形式，
后者又包括內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和對(duì)外轉(zhuǎn)讓。股份有限公司具有開放性，股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以自由地進(jìn)行，有限責(zé)任公司具有人合性和資合性，股權(quán)轉(zhuǎn)讓只要不影響這兩種特性，轉(zhuǎn)讓亦可順利進(jìn)行。而所謂股權(quán)，即股東的權(quán)利，股東出資即可享有的權(quán)利，根據(jù)公司法的相關(guān)規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)出資。即土地使用權(quán)可以成為股權(quán)，那么據(jù)此，土地使用權(quán)是可以自由轉(zhuǎn)讓的。 但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，“以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓的方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定企封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！笨梢哉f，在《城市房地產(chǎn)管理法》中對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行諸多立法限制，很多時(shí)候土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，但依《公司法》股權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓，那么這二者表面上看存在矛盾。
    對(duì)于這些土地使用權(quán)，是否可以用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓？這種行為合法有效嗎？是否真的屬于《合同法》第52條規(guī)定的，以合法形式掩蓋非法的日的從而導(dǎo)致合同無對(duì)于這些土地使用權(quán)，是否可以用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓？這種行為合法
效呢？下面我們從正、反兩方面來論證它并不矛盾，行為是合法的。
    （一）從正、反面來論證通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是合法行為
    首先，正面論證：
    股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓足兩種不同層面上的問題，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是在股東之間進(jìn)行的，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是在公司法人之間進(jìn)行的。股東之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，只是影響了公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)一并小對(duì)公司的存在及其他構(gòu)成影響。因?yàn)楣蓶|出資以后，出資的財(cái)產(chǎn)即公司的財(cái)產(chǎn)，《公司法》第3條明確規(guī)定“公司是企業(yè)法人，有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)……”股東只是依法享有資產(chǎn)收益、參加重大決策和選擇管理者等權(quán)利，對(duì)公司財(cái)產(chǎn)沒有處分的權(quán)利，否則極有可能構(gòu)成虛假出資和抽逃出資，嚴(yán)重者會(huì)涉及刑事責(zé)任。所以，股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東處分股權(quán)的行為，但并非處分公司財(cái)產(chǎn)，土地使用權(quán)是公司的財(cái)產(chǎn)，只有公司有權(quán)進(jìn)行處分。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第4條明確定規(guī)定“依照本條例的規(guī)定取得的土地使用權(quán)的使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受法律保護(hù)?！?br>    由此可以看出，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是處于不同層面的兩種法律關(guān)系，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定顯然是對(duì)土地使用權(quán)在物權(quán)流轉(zhuǎn)層面的規(guī)定，而對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需要滿足股權(quán)層面的法定條件即可，無須再受限于《城市房地產(chǎn)管理法》，所以說通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接使受到限制規(guī)定的土地使用權(quán)改變實(shí)際控制人，不應(yīng)影響到股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性，這種行為應(yīng)該是合法的。
    其次，反面論證：
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓采取的是“房地一體主義”，即房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地和土地上的建筑物、構(gòu)筑物等必須一并轉(zhuǎn)讓，要么房隨地走，要么地隨房走。再結(jié)合．我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)條件：一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上．屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 很顯然，若沒有達(dá)到這兩個(gè)條件'直接轉(zhuǎn)讓肯定是無效的。于是，現(xiàn)實(shí)中，很多都通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。試想若不能通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓行為無效，那么，社會(huì)將會(huì)出現(xiàn)多少“爛尾樓”，而因?yàn)闋€尾樓又會(huì)引發(fā)多少社會(huì)矛盾？！是讓“爛尾樓”繼續(xù)爛下去，相關(guān)權(quán)利人蒙受更大的經(jīng)濟(jì)損失，還是允許轉(zhuǎn)讓，從而救活起來，使社會(huì)減少一個(gè)影響市容市貌，甚至影響相關(guān)權(quán)利人（如施工單位、供貨商）利益的“爛尾樓”，孰優(yōu)孰劣，不言自明。況且，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)最大限度地尊重當(dāng)事人的意思自治，鼓勵(lì)交易，所以由此看來，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，行為不僅合法，而且也有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活躍。
    二、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，行為合法有效，那么何時(shí)開始生效
    通過以上分析，已經(jīng)得知股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東與他人之間進(jìn)行的行為，變換的只是股東或者股東的持股比例。而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是公司行為，所以用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是不需要變更土地的登記事項(xiàng)。那么這種轉(zhuǎn)讓行為的生效，也只需符合股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效條件即可。
    股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效，首先，股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般都會(huì)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或合同。對(duì)于合同的成立，我國(guó)采取了承諾到達(dá)主義，即合同自承諾到達(dá)時(shí)成立，除非當(dāng)事人另有約定。再根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》第9條的規(guī)定，“法律法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”。而對(duì)于土地使用權(quán)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)并未規(guī)定必須審批或登記才能生效，所以股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成立時(shí)即開始生效。
    其次，對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有協(xié)議或合同的，一般采取交付主義，即指擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東將股權(quán)交付給受讓股東的行為，包括股權(quán)權(quán)屬變更和股權(quán)權(quán)能的轉(zhuǎn)移。股權(quán)權(quán)屬變更表現(xiàn)為股權(quán)證明形式的變更，股權(quán)證明形式主要是通過出資證明書、股東名冊(cè)、公司章程、工商注冊(cè)登記文件等表現(xiàn)出來的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然是轉(zhuǎn)讓者和受讓者之間的行為，但權(quán)屬變更絕不僅是這二者之問的事，出資證明書、股東名冊(cè)、公司章程都涉及公司的意志，所以還必須在公司合意的基礎(chǔ)上，山公司進(jìn)行審查，認(rèn)為符合法律法規(guī)公司章程等，再將受讓股東名字登記于股東名冊(cè)，出示出資證明書。所以，雖然通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不需要進(jìn)行變更登記事項(xiàng)，但受讓方可以提出變更請(qǐng)求，請(qǐng)求不僅變更股東名冊(cè)，同時(shí)也進(jìn)行相關(guān)工商登記變更，股東名冊(cè)變更作為一種公司內(nèi)部的設(shè)權(quán)登記，在公司內(nèi)部標(biāo)志受讓人取得了股東資格，而工商登記變更則是一種公示性的，對(duì)外公示受讓人取得此公司的股東資格，及時(shí)進(jìn)行這種登記，可以避免日后產(chǎn)生許多不利影響。而股權(quán)權(quán)能的轉(zhuǎn)移，是指將股東的各種權(quán)利包括參與公司決策、分配盈余等各種權(quán)利，轉(zhuǎn)移給受讓人行使，產(chǎn)生事實(shí)上的交付，行為一交付即生效。
    三、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)
   （一）土地使用權(quán)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)股權(quán)的性質(zhì)問題
通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，同樣首先應(yīng)明確股權(quán)交易的手續(xù)、主體。因?yàn)橹黧w不同，轉(zhuǎn)讓手續(xù)亦不同。持股人若為國(guó)有投資者，那么必須履行轉(zhuǎn)讓主體向上級(jí)主管部門報(bào)批等特定法定程序；持股的投資者若為外國(guó)投資主體，則必須履行外資部門審批，所以在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)首先明確擬交易中是否含有國(guó)有、外資等成分，若有這些因素，則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的程序。而且根據(jù)《公司法》的相關(guān)規(guī)定，股東向股東以外的第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，在同等條件下，其他股東享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只有其他股東不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或放棄時(shí)，股東才可以向外轉(zhuǎn)讓，否則，也可能會(huì)產(chǎn)生行為無效，從而第二次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流產(chǎn)，所以土地使用權(quán)的受讓方在進(jìn)行轉(zhuǎn)
讓時(shí)，應(yīng)注意這個(gè)問題的解決。
    （二）擬轉(zhuǎn)讓的土地原有權(quán)屬性質(zhì)問題
    土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，通過政府作為第三方介入，雖然手續(xù)流程比較麻煩，但它亦有最大的好處，那就是可以使轉(zhuǎn)讓的土地的各項(xiàng)特征明晰化。但當(dāng)事人之間以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，很多東西就隱形化了，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)形式標(biāo)的是公司股權(quán)，一旦股權(quán)受讓后，受讓方享有的不僅是股權(quán)，同時(shí)也包含了公司債務(wù)等方面的承擔(dān)。公司作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，存在的價(jià)值就是為獲得最大的利益，所以公司在運(yùn)行過程中，或多或少都會(huì)產(chǎn)生一定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，隱藏了一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，尤其是土地使用權(quán)參與轉(zhuǎn)讓，如該地塊究竟是劃撥用地還是出讓用地；土地使用權(quán)是商業(yè)用地還是工業(yè)用地；土地的使用年限還有多長(zhǎng)；所轉(zhuǎn)讓的土地上是否存在抵押、租賃等，若存在抵押，根據(jù)房地一體主義，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓了，那么該土地上的建筑物、構(gòu)筑物等也相應(yīng)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)利義務(wù)關(guān)系也隨之一并轉(zhuǎn)移，而無論受讓人是否知道該抵押事實(shí)的存在，都將會(huì)受到抵押權(quán)人的追償；另外，所轉(zhuǎn)讓的土地上是否設(shè)置了地役權(quán)，具體又有些什么，還有土地上的相關(guān)稅費(fèi)等一系列的問題。一般而言，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方負(fù)債到底多少，外界很難知道。所以在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，受讓方應(yīng)盡可能地進(jìn)行細(xì)致、深入的調(diào)查，當(dāng)然即使受讓方事前作過很周詳?shù)目疾?，某時(shí)還是會(huì)有些遺漏，所以此時(shí)最重要的還需要制定規(guī)范、細(xì)致的轉(zhuǎn)讓合同，可以約定先采用公告方式解決轉(zhuǎn)讓方存在的債權(quán)債務(wù)問題，而且設(shè)置一定的擔(dān)保，以防對(duì)方在披露的債務(wù)外再出現(xiàn)其他的債務(wù)糾紛等。
    （三）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式問題
    通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，還要注意一個(gè)轉(zhuǎn)讓方式的問題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)，約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)認(rèn)定為房屋買賣合同；合作開發(fā)房地產(chǎn)，約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等。由此可以看出，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則是共同開發(fā)、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)讓時(shí)雙方應(yīng)十分注意這個(gè)問題，如果雙方約定一些法律不認(rèn)可的條款，很有可能導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓失敗，遭受重大損失。
    （四）通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的交接辦理問題
    通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不僅經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，可以省下一筆很可觀的稅率，同時(shí)也簡(jiǎn)便快捷，但是在實(shí)踐中也存在一些的問題，尤其是轉(zhuǎn)讓方在收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后，就會(huì)找各種理由拖延辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)，在沒有進(jìn)行工商登記的情況下，受讓方作為公司股東的法律地位其實(shí)并未完全確立，因?yàn)閷?duì)外沒有公示性，一旦真正起糾紛，受讓方只能得到債權(quán)層面的保護(hù)；所以，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓手續(xù)及交接手續(xù)的辦理時(shí)間及相應(yīng)的違約責(zé)任，同時(shí)對(duì)于付款的安排，亦可以采取分支分段的方式進(jìn)行，從而促進(jìn)轉(zhuǎn)讓方積極辦理相關(guān)的手續(xù)。
    四、小結(jié)
綜上所述，在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，既涉及土地不動(dòng)產(chǎn)方面，又涉及公司股權(quán)方面，原本二者法律關(guān)系就比較復(fù)雜，現(xiàn)在二者交融，法律關(guān)系更為龐雜，當(dāng)事人在進(jìn)行交易時(shí)，更應(yīng)全面把握風(fēng)險(xiǎn)，做好事先審查，尤其是合同的設(shè)置方面，有條件的應(yīng)盡可能請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行，如轉(zhuǎn)讓方的聲明與擔(dān)保、交接手續(xù)的辦理、違約責(zé)任、合同解除等均對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓具有重要意義。