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如果你很“不幸”，坐擁兩套房。 一套自住，一套出租，每月坐等幾千租金入袋。 你一定會(huì)覺得，這是一件很愜意的事情。因?yàn)檫@件事只有賺沒得賠，就是賠，也無非是租金晚收點(diǎn)，或是少收點(diǎn)。 可是有一天，有人告訴你，由于你是房東，所以你要向租戶賠償180萬元，順帶還要蹲上四年牢，恐怕你就“愜意”不起來，只?！扒印焙汀爱悺绷?。 也許你覺得危言聳聽，然而這是一個(gè)真實(shí)的案例。 朱某將房屋出租給鄭女士居住，房屋內(nèi)裝有不符合安全使用條件的燃?xì)鉄崴鳌?009年某日，鄭女士在使用該熱水器時(shí)產(chǎn)生一氧化碳，導(dǎo)致四人窒息而亡，除了她自己，還有同住屋檐下的其余三人。 于是，朱某被拘，朱某被捕。死者家屬也一紙?jiān)V狀訴諸法院索賠。 最后的結(jié)果是，法院判處朱某入獄四年，并賠償被害人損失180萬元。 理由是，朱某明知房屋內(nèi)的燃?xì)鉄崴鞔嬖诎踩[患，卻輕信可避免，未采取消除安全隱患措施，即將房屋出租，并產(chǎn)生嚴(yán)重后果，構(gòu)成過失致人死亡罪。 朱某可能萬萬沒有想到，出租一套房子，會(huì)葬送四條人命，也毀了自己一生。 01 也許你覺得這樣的案例很極端，你的運(yùn)氣不會(huì)那么差。 然而，這正如走夜路，路上布滿陷阱，也許你走一次，運(yùn)氣好沒有踩進(jìn)去。 但你不能希冀好運(yùn)女神總是眷顧你，每次都能幫避開陷阱，而且還能既避個(gè)此陷阱，又避開彼陷阱。 因?yàn)椋?span>陷阱始終在那里，風(fēng)險(xiǎn)始終在那里。 好的律師，如黑夜中的明燈，為你照亮來時(shí)或去時(shí)的路，讓你看清陷阱在哪里，風(fēng)險(xiǎn)在哪里；甚至還會(huì)告訴你如何避開陷阱，如何防范風(fēng)險(xiǎn)。 02 你未必會(huì)遇到好律師，但你可能會(huì)讀到好文章。 比如這篇。 哈。人，是否總需要一點(diǎn)自信，還有一點(diǎn)——厚臉皮。 如果你是業(yè)主，或者你是租戶，正在出租，或者承租房屋，那么你就來對(duì)了。 因?yàn)檫@篇“好文”會(huì)告訴你，房屋租賃的六大陷阱，以及防止掉進(jìn)陷阱的絕招！ 03 案例1：合同租金為2萬/月，后來租戶按1萬/月交租，能否視為租金已經(jīng)變更？ 在租賃關(guān)系中，涉及租金的更改應(yīng)當(dāng)有書面約定，僅憑個(gè)別月份的實(shí)際交租金額發(fā)生變化，不能斷定租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)變化，房東尚未催繳租金也不能推定租金標(biāo)準(zhǔn)已降，故租戶仍須按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付租金。（見2011粵高法民一申字第3158號(hào)） 不簽合同之風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 1、租期、租金等約定不明，空口無憑。 2、視為不定期租賃合同，雙方隨時(shí)可以解除合同，合同履行始終處于不確定狀態(tài)。 法律依據(jù)： 《合同法》第二百一十五條租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 預(yù)防措施： 1、如合同變更，重簽租約或僅就變更內(nèi)容簽署補(bǔ)充協(xié)議。 2、簽約時(shí)，留存身份證、聯(lián)系地址電話、產(chǎn)權(quán)證明等資料，以備不時(shí)訴訟之需。 04 案例2：違章建筑出租時(shí)，房東承諾若政府拆遷愿賠償裝修損失，租戶是否有保障？ 違章建筑的租賃違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效，房東在其中做出的承諾條款亦無效。故租戶的裝修損失應(yīng)視為合同無效的損失，由雙方各負(fù)擔(dān)一半。（見2008粵高法民一初字第5號(hào)） 案例3：租賃合同被法院認(rèn)定無效，租戶按什么標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)？ 租賃合同無效，但依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，租戶實(shí)際占有使用租賃房屋期間，仍應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。（見2010深中法民五終字第499號(hào)） 違章建筑出租之風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 1、可能導(dǎo)致合同無效。 2、存在隨時(shí)解約的風(fēng)險(xiǎn)。 法律依據(jù)： 《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。 當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。 預(yù)防措施： 1、作為租戶，簽約時(shí)應(yīng)了解房屋現(xiàn)狀，讓業(yè)主承諾辦理相關(guān)手續(xù)。 2、作為業(yè)主，應(yīng)告知房屋權(quán)屬瑕疵，約定由租戶自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并自行辦理相關(guān)手續(xù)。 05 案例4：已經(jīng)抵押的房屋能否出租？房屋被拍賣后，租賃合同對(duì)新房東是否繼續(xù)有效？ 出租已抵押的房屋，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。租賃合同有效，租戶應(yīng)按期支付租金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第66條，抵押房屋被拍賣后，租賃合同對(duì)新房東無約束力。對(duì)抵押不知情的租戶，可向原房東索賠其損失。（見2009粵高法民一終字第174號(hào)） 租賃抵押查封房屋之風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 1、租賃房屋在租賃期間被拍賣、處置的風(fēng)險(xiǎn)。 2、隨時(shí)解約的風(fēng)險(xiǎn)。 法律依據(jù)： 《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》 第六十六條 抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。 抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。 預(yù)防措施： 1、作業(yè)租戶，應(yīng)提前了解房屋狀況，并約定因抵押查封導(dǎo)致合同無法履行時(shí)的出租方責(zé)任。 2、作為業(yè)主，應(yīng)事先告知房屋現(xiàn)狀，以免除賠償責(zé)任。 06 案例5：租戶拖欠租金和水電費(fèi)，房東是否有權(quán)對(duì)其停水?dāng)嚯姡?/span> 在租戶按時(shí)交納租金、電費(fèi)的情況下，房東應(yīng)當(dāng)保證租戶正常用電，除非另有約定或者合同性質(zhì)不允許，房東有權(quán)對(duì)欠租商鋪停水?dāng)嚯?，?duì)此給租戶造成的損失，房東無須承擔(dān)賠償責(zé)任。（見2009粵高法民一終字第81號(hào)） 租戶欠租之風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 1、租戶賴著不走，或無法聯(lián)系。 2、如處理不當(dāng)，租戶可能要求賠償財(cái)物損失、經(jīng)營損失。 法律依據(jù)： 《合同法》 第四條 當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。 預(yù)防措施： 1、合同約定欠租的四大法律后果：1）有權(quán)解約；2）有權(quán)沒收保證金；3）有權(quán)收取相當(dāng)于雙倍租金的占用費(fèi)；4）有權(quán)停水停電、強(qiáng)制清場、自行處理遺留物。 2、對(duì)于已經(jīng)欠租或合同到期，拒不退房者，除通過法院訴訟外，可能會(huì)迫不得已采取停水停電、強(qiáng)制清場等自力救濟(jì)措施。采取停水停電措施的步驟：1）協(xié)商；2）送達(dá)或張貼停水、停電通知；3）停水停電。 3、對(duì)于欠租后鎖門失聯(lián)或拒不退房者，處理遺留物品的步驟：1）邀請(qǐng)街道辦或工作站、片區(qū)民警、物業(yè)管理處人員在場；2）錄像、照相、造冊(cè)；3）合理存儲(chǔ)；4）公告領(lǐng)?。?）作價(jià)變賣；6）提存。 07 案例6：工業(yè)廠房內(nèi)發(fā)生電梯事故，是由業(yè)主還是租戶（工廠）來賠償？ 根據(jù)合同法第220條，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，另有約定的除外。因租賃合同未約定電梯的管理和維護(hù)人，廠房出租人對(duì)電梯承擔(dān)管理和維護(hù)義務(wù)，對(duì)電梯事故承擔(dān)全部賠償責(zé)任，租戶對(duì)電梯沒有維護(hù)和管理義務(wù)。（見2011深中法民一終字第1710號(hào)） 案例7：房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房東不維修，租戶是否可以拒付租金？ 因維修系隨附義務(wù)，并非合同主要義務(wù)，除非合同有特別約定，當(dāng)出租人不履行維修義務(wù)時(shí)，承租人不能拒付租金，但可依據(jù)合同法第221條自行維修，維修費(fèi)用從租金中扣除。（見2009粵高法民一終字第217號(hào)） 房屋質(zhì)量爭議之風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 1、租戶認(rèn)為應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修業(yè)務(wù)，并因此拒付租金。 2、業(yè)主認(rèn)為應(yīng)由租戶自行維修，并可能導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。 法律依據(jù)： 《合同法》 第二百二十條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。 出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。 預(yù)防措施： 1、簽約時(shí)應(yīng)對(duì)維修責(zé)任明確約定。 2、業(yè)主可約定房屋主體結(jié)構(gòu)由業(yè)主維修，設(shè)施設(shè)備由租戶自行維修。 08 案例8：租戶拖欠租金，當(dāng)房東出售房屋時(shí)，該租戶還有沒有優(yōu)先購買權(quán)？ 法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，并不以承租人按期交納租金為前提。但承租人拖欠租金，出租人依法解除租賃合同后，此時(shí)租賃關(guān)系已不存在，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。（見粵高法民一復(fù)字[2007]10號(hào)） 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 法律依據(jù)： 第二十一條規(guī)定 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院要應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。 預(yù)防措施： 1、在租賃合同中明確約定，租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)。 2、約定雙方提前一個(gè)月或兩個(gè)月，可提前解除租賃合同。 09 也許你會(huì)覺得，房屋租賃的陷阱這么多，哪記得住啊！ 有沒有一份房屋租賃合同格式版本，讓你拿來就能用，用了就能盡量避開那些陷阱呢？ 你很幸運(yùn)！ 作為一位急人之所急、想人之所想的“良心”律師，我特地提供了一份本人親擬并親用的《房屋租賃合同》版本，免費(fèi)供你下載。 下載方法也很簡單，只需關(guān)注公眾號(hào)“訓(xùn)文lawyer”，在對(duì)話框回復(fù)“房屋租賃合同”即可。 一紙租賃合同在手，從此房屋租賃不用愁！ |
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