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文 | 小樊 01 【中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景】 中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的背后絕對(duì)不是僅僅只是印錢(qián)。 中國(guó)從1979年改革開(kāi)放發(fā)展經(jīng)濟(jì)以來(lái)，從不到800億美元GDP到2016年的11萬(wàn)億美元GDP用了不到38年。 即便是在中國(guó)最新的GDP發(fā)展速度從10個(gè)點(diǎn)降低到了6個(gè)點(diǎn)左右，按照這個(gè)速度持續(xù)發(fā)展下去，大概到2030年左右，僅僅13年之后中國(guó)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模也將兩倍于美國(guó)，比歐洲超過(guò)兩倍還多。 而中國(guó)之所以能有這樣經(jīng)濟(jì)持續(xù)保證持續(xù)發(fā)展速度，主要是因?yàn)椋?div> 1.中國(guó)沒(méi)有宗教和種族問(wèn)題，是全世界最大的由單一民族構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)體，主要構(gòu)成人口的漢族占到了人口基數(shù)的90%以上。 在同等人口規(guī)模的經(jīng)濟(jì)體，不管是美國(guó)，歐洲這些移民人口眾多的國(guó)家，還是巴西，印度，印度尼西亞這些本地多民族混居的亞洲國(guó)家都無(wú)法相比。 唯有日本在人口結(jié)構(gòu)上和中國(guó)類似，日本在09年被中國(guó)的經(jīng)濟(jì)超過(guò)之前一直是全球經(jīng)濟(jì)排名第二，但是日本的人口規(guī)模只有中國(guó)7%左右。 2.中國(guó)基礎(chǔ)人口的素質(zhì)較高，普通人也普遍勤勞熱愛(ài)賺錢(qián)，不管是從高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的996，還是快遞送餐不分白天黑夜的人力派送，除了中國(guó)之外的任何一個(gè)國(guó)家，你都很難有找到這種大規(guī)模高質(zhì)量的人力資源。 3.中國(guó)ZF的效率最高,一個(gè)最直接的體現(xiàn)就是不管是在搞經(jīng)濟(jì)還是搞基礎(chǔ)建設(shè)上面效率全球最高。 中國(guó)從1984的第一條高速公路建設(shè)開(kāi)始到2016為止，總里程數(shù)已達(dá)13萬(wàn)公里，超過(guò)美國(guó)在10萬(wàn)公里左右的總里程數(shù)，居世界第一位。 而世界第二大民主國(guó)家印度，在國(guó)家獨(dú)立發(fā)展了70年以后的總里程數(shù)是200公里。 4.中國(guó)的國(guó)內(nèi)環(huán)境安全穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)不允許持搶，也不像國(guó)外那樣允許隨意上街鬧事。 再加上國(guó)內(nèi)現(xiàn)在對(duì)于安全的高度重視，隨處可在的攝像頭和警察不僅體現(xiàn)在大城市，即便你作為普通人隨便到一個(gè)小城市旅游，也會(huì)給你很強(qiáng)的安全感。 5.中國(guó)能大額花錢(qián)消費(fèi)的地方不多，在歐美那些崇尚自由的發(fā)達(dá)國(guó)家你普通人就可以隨時(shí)隨地買(mǎi)個(gè)房車，買(mǎi)個(gè)游艇四處旅居。 但對(duì)國(guó)內(nèi)大多數(shù)連買(mǎi)車都需要搖號(hào)的一線城市，也就能報(bào)個(gè)旅游團(tuán)一年出去旅行幾個(gè)禮拜，這些普通家庭的大額花費(fèi)項(xiàng)目除了在子女教育之類的重大問(wèn)題之外也只能買(mǎi)房了。 6.中國(guó)重新崛起的這個(gè)過(guò)程會(huì)導(dǎo)致中國(guó)的綜合國(guó)力會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)的保持上升，而中國(guó)房?jī)r(jià)特別是一線城市核心地段房?jī)r(jià)的上漲只是中國(guó)綜合國(guó)力的一個(gè)外在表現(xiàn)形式。 02 【中國(guó)城鎮(zhèn)化加速發(fā)展對(duì)城市的影響】 中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響主要體現(xiàn)在三個(gè)層次： 1.以京滬為首的一線城市，這些城市的大規(guī)模城市建設(shè)階段已經(jīng)基本結(jié)束。 以北京為例，最簡(jiǎn)單現(xiàn)象目前在市區(qū)五環(huán)內(nèi)的新盤(pán)數(shù)量已經(jīng)非常之少了。2017年北京普通住宅只有40個(gè)項(xiàng)目7457套房屋入市。 在這其中五環(huán)內(nèi)的新建項(xiàng)目連2000套都不到，而北京一年的商品房過(guò)戶成交總量接近20萬(wàn)套，新盤(pán)的比例不足5%,五環(huán)內(nèi)新房的比例不到1%。 所以基本上可以說(shuō)一線的北京商品房交易市場(chǎng)已經(jīng)全面進(jìn)入了一個(gè)以二手房交易為主的商品房市場(chǎng)。 而一個(gè)以存量化交易為主的商品房市場(chǎng)也換來(lái)了二手房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定基礎(chǔ)。 2.目前國(guó)內(nèi)二線城市基本上都處于一個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)加速帶來(lái)的市區(qū)新房供應(yīng)井噴時(shí)期。 這些大量的新建樓盤(pán)和大規(guī)模的軌道交通建設(shè)的同時(shí)，也帶來(lái)了兩方面的改善： 首先是二線城市原有的舊格局通過(guò)軌道交通連接的新格局所取代，這其中蘊(yùn)藏著大量的商業(yè)和投資機(jī)會(huì)。 其次是在城鎮(zhèn)化建設(shè)加速大量新盤(pán)帶來(lái)的新增落戶人口會(huì)大量增加二線城市原有的城市活力和人口基數(shù)。 3.三四線城市的城市化建設(shè)處在一個(gè)起步階段，但是從今年來(lái)看對(duì)比前幾年也有一個(gè)相當(dāng)大的漲幅，在現(xiàn)階段這個(gè)房?jī)r(jià)的支撐主要來(lái)自四點(diǎn)： 首先是最近兩年很多三四線城市的大規(guī)模拆遷和城市改造，導(dǎo)致了對(duì)新建樓盤(pán)的需求。 其次是國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)的大量投入，大量的三四線城市成為了一個(gè)個(gè)小規(guī)模區(qū)域中連入中國(guó)高鐵網(wǎng)絡(luò)和高速公路網(wǎng)絡(luò)的入口。 這極大改善的三四線城市的所在地的生態(tài)系統(tǒng)態(tài)，讓三四線城市具備了在相應(yīng)小范圍的縣級(jí)區(qū)域形成一個(gè)人口聚居中心的天然優(yōu)勢(shì)。 第三是這些城市的公務(wù)員，教師，醫(yī)生等相關(guān)職業(yè)收入會(huì)跟隨國(guó)內(nèi)整體工資收入穩(wěn)步上漲，這部分人不會(huì)受到所處城市平均收入過(guò)低的影響。 這些高收入人群因?yàn)楦纳菩途幼〉男枨髮?duì)新房?jī)r(jià)格的承受能力明顯有大幅提升。 第四是對(duì)于周邊農(nóng)村人口的吸納，特別是對(duì)于在一二線城市打工但是無(wú)法承受較高房?jī)r(jià)的農(nóng)村人口，這部分習(xí)慣了城市生活的農(nóng)村人口在回流老家后大多會(huì)選擇在臨近的三四線城市購(gòu)置房產(chǎn)。 03 【對(duì)限購(gòu)、限貸的政策調(diào)控效果】 1.從房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，全國(guó)只有三個(gè)城市北上深是不怕限購(gòu)可以拋開(kāi)人口因素考慮的。 這是因?yàn)樽鳛橐痪€城市天然就具備在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)優(yōu)質(zhì)人口的吸引力。 從15年的這一輪全國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程中來(lái)看，北京雖然沒(méi)有取消限購(gòu)房?jī)r(jià)漲幅卻并不低。 這里面最重要的一個(gè)原因就是北京在國(guó)內(nèi)范圍內(nèi)吸引到的優(yōu)質(zhì)人口具備非常強(qiáng)的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力來(lái)承受更高的房?jī)r(jià)。 也可以說(shuō)一線城市的房?jī)r(jià)的漲跌波動(dòng)是多方面因素影響的一個(gè)結(jié)果，單純的限購(gòu)限貸政策能起的作用并不大。 這也是在歷史上為什么一線城市的房?jī)r(jià)一般在短期下跌以后都會(huì)在本地真實(shí)人口的買(mǎi)房需求推動(dòng)下重新上漲的一個(gè)重要原因。 2.16年底全國(guó)大部分二線城市房重開(kāi)限購(gòu)限貸調(diào)控，但是與之對(duì)應(yīng)是在今年部分二線城市在大量引進(jìn)新增人口和開(kāi)放大學(xué)生落戶。 這部分新增的人口因素從一定意義上也抵消了限購(gòu)政策來(lái)的影響，也正是這次重開(kāi)限購(gòu)以后這部分城市房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲一個(gè)主要因素。 3.對(duì)于限購(gòu)限貸政策影響最大的區(qū)域是類似于環(huán)京的區(qū)域，環(huán)京是屬于只有三四線城市的命但是卻受到了一二線城市氣的一個(gè)倒霉區(qū)域。 且不說(shuō)環(huán)京衛(wèi)星城的價(jià)值究竟如何，但衛(wèi)星城的一個(gè)特點(diǎn)就是它會(huì)和所系的大城市共振房?jī)r(jià)。 大部分衛(wèi)星城享受到的是受到的是一線房?jī)r(jià)的溢價(jià)，但是這部分價(jià)格卻是來(lái)自外來(lái)人口的投資支撐。 看空北京周邊的這些衛(wèi)星城，絕不是北京人瞧不起環(huán)京之類的因素，一個(gè)最大的因素還是人口問(wèn)題。 因?yàn)楸本┖铜h(huán)京過(guò)去都是北京的人過(guò)去買(mǎi)，但是北京限購(gòu)了在北京的人還有本地社保等幾年就能買(mǎi)。 環(huán)京卻都是要求河北社保，北京人上哪去整河北社保呢？所以環(huán)京基本上在限購(gòu)限貸以后，原先的主要購(gòu)買(mǎi)者就全部都被排除掉了。 此外環(huán)京本身的建設(shè)價(jià)值又不具備類似于二線城市對(duì)于人口的吸引能力，能夠吸引新的人口來(lái)進(jìn)行支撐，所以環(huán)京的這些衛(wèi)星城必然要跌掉這通過(guò)北京共振獲得的溢價(jià)。 在北京房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，這個(gè)因素顯示的效果可能還不太明顯，但是北京房?jī)r(jià)一旦進(jìn)入下跌調(diào)整時(shí)期，恐怕環(huán)京就是會(huì)出現(xiàn)最慘烈情況的區(qū)域。 04 【關(guān)于租售同權(quán),共有產(chǎn)權(quán)房,自住房的影響】 對(duì)于租售同權(quán)來(lái)說(shuō)，是解決一部分租房人群的基本生活保障問(wèn)題，這個(gè)本來(lái)就是政府應(yīng)該提供給市民的一個(gè)基本權(quán)利。 讓這部分并非購(gòu)房群體也能更好的享受到城市的保障，但是基本不會(huì)對(duì)他們的買(mǎi)房需求造成什么影響。 因?yàn)閷?duì)一般家庭來(lái)說(shuō)決定買(mǎi)房的最主要原因還是他們有錢(qián)沒(méi)錢(qián)。 對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)和自住房來(lái)說(shuō)： 1.目前新房的供應(yīng)量大部分集中在非市區(qū)的范圍，以北京為例在五環(huán)內(nèi)配套新建的共有產(chǎn)權(quán)和自住房的數(shù)量非常稀少。 而北京作為一個(gè)存量二手商品房交易為主的城市，大部分二手房交易范圍都還集中在五環(huán)內(nèi)的范圍。 所以即便共有產(chǎn)權(quán)和自住房能在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)產(chǎn)生新的供應(yīng)，對(duì)市區(qū)二手商品房的主要交易區(qū)域能產(chǎn)生的影響也是有限的。 2.共有產(chǎn)權(quán)和自住房不可能解決掉所有買(mǎi)不起房人沒(méi)房這個(gè)問(wèn)題。 所以這個(gè)道理和在北京搖車牌號(hào)是一樣，供應(yīng)規(guī)模就這么大，注定了不可能所有人都買(mǎi)車，那怎么辦？ 就讓大家搖號(hào)嘛，搖上了就買(mǎi)，搖不上的就怨自己運(yùn)氣不好去吧。 靠運(yùn)氣的事情大多不靠譜，能靠自己就別靠老天爺。 3.對(duì)于一線城市的商品房住宅的本質(zhì)來(lái)說(shuō)是商品，決定這些商品價(jià)格的是供應(yīng)量。 對(duì)于任何寄希望于不依靠解決商品房供應(yīng)量的手段來(lái)降低商品房?jī)r(jià)格的措施本質(zhì)上來(lái)說(shuō)都是不現(xiàn)實(shí)的。 共有產(chǎn)權(quán)和自住房在實(shí)際操作上會(huì)占用了很大一部分原有應(yīng)該是屬于商品房供應(yīng)的房源。 在某種意義上來(lái)說(shuō)這種行為是縮減了原有商品房的供應(yīng)量，這個(gè)對(duì)存量商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的效果是促進(jìn)上漲。 05 【關(guān)于房產(chǎn)稅】 對(duì)于全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，不管房產(chǎn)稅如何開(kāi)征都有兩種可能性，一個(gè)是全國(guó)范圍統(tǒng)一征收，二是各城市依據(jù)不同情況放開(kāi)單獨(dú)征收。 但是不管房產(chǎn)稅如何征收，征收房產(chǎn)稅肯定會(huì)需要有一個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)值，就是對(duì)房?jī)r(jià)總值的參考標(biāo)準(zhǔn)。 在北京一般來(lái)說(shuō)依據(jù)條件可能有兩種，一種是北京現(xiàn)在執(zhí)行的最低區(qū)域過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，第二種是房屋網(wǎng)簽原值。 對(duì)第一種情況來(lái)說(shuō)，因?yàn)楸本┳畹蛥^(qū)域過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，北京各區(qū)域按照現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)價(jià)格并不高，在北京市區(qū)五環(huán)內(nèi)交易價(jià)格1000萬(wàn)左右的二手房很可能的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)可能也就才一兩百萬(wàn)左右。 那么按照這個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一年1%的話，也就是一萬(wàn)塊錢(qián)左右，這個(gè)數(shù)字對(duì)目前動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)很難照成太大影響。 但是這個(gè)最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)假如上調(diào)的話，很可能會(huì)一起調(diào)整北京的普宅標(biāo)準(zhǔn)線。 因?yàn)檎Ｇ闆r普宅標(biāo)準(zhǔn)線會(huì)高于最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，否則在北京就會(huì)出現(xiàn)沒(méi)有任何普宅存在的這種怪異現(xiàn)象。 對(duì)北京買(mǎi)房比較了解的朋友可能會(huì)明白，普宅標(biāo)準(zhǔn)線一旦上調(diào)，之前因?yàn)榉瞧针m然網(wǎng)簽價(jià)格不高卻只能貸款房?jī)r(jià)30%以下的大量房源的最大貸款比例會(huì)上漲。簡(jiǎn)單的說(shuō)北京買(mǎi)房能用的杠桿會(huì)變大，這個(gè)后果只會(huì)是北京房?jī)r(jià)的下一輪暴漲。 對(duì)第二種情況來(lái)說(shuō)，所以即便北京大部分的千萬(wàn)房源看著很貴，但是當(dāng)你按5年前或者10年前的原值來(lái)收房產(chǎn)稅的話，也可能甚至才幾十塊一個(gè)月。 而對(duì)于在近兩年內(nèi)買(mǎi)賣(mài)過(guò)更新了網(wǎng)簽價(jià)原值的房源，還是因?yàn)楸本┢照瑯?biāo)準(zhǔn)線的原因。 目前大多數(shù)人買(mǎi)房不愿意多繳稅，用少貸款的代價(jià)換取了這些房源不高于普宅線480萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)的網(wǎng)簽值，這部分房產(chǎn)稅相對(duì)于市區(qū)近千萬(wàn)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，也會(huì)低的多。 因此不管是否開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)北京房?jī)r(jià)能造成的影響在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)說(shuō)都應(yīng)該是最低的。 06 【結(jié)論】 1.2018年在一線城市投資買(mǎi)房，特別是在北京投資買(mǎi)房，最需要考慮的就是窗口期問(wèn)題，這主要是觀察三個(gè)指標(biāo)： 首先需要不是在一個(gè)房?jī)r(jià)的暴漲期，因?yàn)樵诒q期一個(gè)最大的問(wèn)題就是你沒(méi)法選到房子。 對(duì)北京在今年春節(jié)2月份以后在市場(chǎng)上看過(guò)買(mǎi)過(guò)二手房的朋友應(yīng)該明白，在那個(gè)時(shí)間段不光是房?jī)r(jià)在空漲的問(wèn)題，更重要的就是很難找到可以靠譜簽約的業(yè)主。 只有在房?jī)r(jià)平穩(wěn)，業(yè)主能砍價(jià)的，能夠讓我們買(mǎi)房人去有機(jī)會(huì)選房的時(shí)期才是投資買(mǎi)房窗口期的一個(gè)前提條件。 其次需要在信貸環(huán)境上是一個(gè)相對(duì)寬松的時(shí)期。當(dāng)然這里說(shuō)的不僅僅是基準(zhǔn)利率的問(wèn)題，而是我們?cè)谶M(jìn)行買(mǎi)房投資實(shí)際操作時(shí)的實(shí)際資金成本和便捷程度。 目前階段基準(zhǔn)利率雖然和15年16年表面上比較起來(lái)沒(méi)發(fā)生變化，但是首套房的利率優(yōu)惠從15年底最低的82折優(yōu)惠變到現(xiàn)在的上浮1.1倍。 這個(gè)現(xiàn)實(shí)的房貸利率和基準(zhǔn)利率就算加息五六次漲到6點(diǎn)多然后給你打85折也沒(méi)多大區(qū)別了，都是5點(diǎn)多了。 可以說(shuō)在現(xiàn)在這個(gè)階段貸款買(mǎi)房加杠桿，我們核心資產(chǎn)房貸的負(fù)債成本至少比一年前增加了20%以上。 更何況假如現(xiàn)在我們需要籌首付的話，使用抵押類貸款或者民間借款的話，綜合性資金成本也比去年最少上浮了20%。 這個(gè)市場(chǎng)利率環(huán)境對(duì)比15年在信貸環(huán)境寬松時(shí)期通過(guò)房貸負(fù)債的情況要差得多了。 另外信貸緊張的一個(gè)問(wèn)題就是放款難，在北京大家都是買(mǎi)賣(mài)二手房，很多情況是連環(huán)單換房。 后續(xù)買(mǎi)房的首付嚴(yán)重依賴賣(mài)房的貸款尾款，一旦原來(lái)預(yù)估的放款時(shí)間出問(wèn)題，那對(duì)買(mǎi)房合同也容易造成違約的情況。 第三就是對(duì)于現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)限制較大的普宅標(biāo)準(zhǔn)線問(wèn)題。 北京現(xiàn)在的五環(huán)內(nèi)普宅標(biāo)準(zhǔn)480萬(wàn)把北京各檔次滿五唯一的普宅的貸款數(shù)嚴(yán)格限制到了300萬(wàn)以下。 這對(duì)于高價(jià)房源的在貸款比例上起到了一個(gè)嚴(yán)格的制約作用。 目前北京的普宅線計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)來(lái)自2014年9月，而上一輪的普宅標(biāo)準(zhǔn)線調(diào)整時(shí)間為2011年。 當(dāng)然這是ZF的政策誰(shuí)都無(wú)法預(yù)估，我們只是做一下無(wú)責(zé)任的猜測(cè)，按照3到5年一次的普宅標(biāo)準(zhǔn)線調(diào)整時(shí)間下一輪的普宅標(biāo)準(zhǔn)線的調(diào)整非常有可能在2019年前后。 一旦北京普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，將對(duì)北京住宅能使用的杠桿水平有一個(gè)極大釋放，這也是出現(xiàn)窗口期的一個(gè)最重要的標(biāo)準(zhǔn)。 總的來(lái)說(shuō)一旦在北京滿足這三個(gè)條件的窗口期出現(xiàn)，再加上北京房?jī)r(jià)能夠在窗口期出現(xiàn)的前兩年內(nèi)不漲，甚至回調(diào)，那么很可能我們迎來(lái)的又是一次北京房?jī)r(jià)翻倍的市場(chǎng)情況，這個(gè)窗口期目前來(lái)看很可能出現(xiàn)的時(shí)間段就是在2019年前后。 2.對(duì)于2018能否在二線城市投資買(mǎi)房，我們主要看以下五個(gè)方面的問(wèn)題： 首先按現(xiàn)在的發(fā)展情況來(lái)看，在二線城市今后5年或者10年以內(nèi)的都會(huì)處于是一個(gè)城市化進(jìn)程加速的過(guò)程中，但是在這個(gè)過(guò)程中也會(huì)包含和機(jī)會(huì)等價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。 這里面最大的風(fēng)險(xiǎn)也就是在城市化進(jìn)程逐漸完成時(shí)，隨著這些市區(qū)新房逐漸退出市場(chǎng)，市場(chǎng)的交易主體會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)變成存量化二手房后，二手房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)問(wèn)題。 對(duì)于優(yōu)質(zhì)的二線城市，能夠在城市發(fā)展過(guò)程中吸納到足夠多的本地人口需求來(lái)做支撐的，那么這些城市的真實(shí)本地人口對(duì)于承接這些投資房源對(duì)二手房市場(chǎng)的壓力的能力就強(qiáng)。 反之那些單純依靠投資或者城市建設(shè)來(lái)拉動(dòng)，缺乏本地高收入人群支持也缺乏對(duì)新進(jìn)人口吸引力的二線城市的房?jī)r(jià)就容易大起大落。 這是需要我們自己去判斷能否在這個(gè)城市投資買(mǎi)房的首要核心問(wèn)題。 其次我們?cè)诙€城市選盤(pán)一定要以大開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)為主。 選大開(kāi)發(fā)商的原因就是可以提供給我們一個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的方式去排除買(mǎi)到因?yàn)樾￠_(kāi)發(fā)商的爛尾樓或者問(wèn)題糾紛樓盤(pán)的可能性。 另外就是目前ZF對(duì)于在售的新盤(pán)來(lái)說(shuō)預(yù)售價(jià)格都有一定的限制，有機(jī)會(huì)能在搖號(hào)中買(mǎi)到的話，一般來(lái)說(shuō)都會(huì)比周邊的同檔次二手房至少有20%以上的價(jià)格優(yōu)惠。 買(mǎi)大開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)就是讓我們?cè)诒ＷC一定基礎(chǔ)品質(zhì)的前提下，用一個(gè)還不錯(cuò)的價(jià)格收到房子。 第三就是對(duì)樓盤(pán)地段的選擇盡量選擇城市中心區(qū)域，具有軌道交通的本地自住人口較多的樓盤(pán)中的小面積三居或者兩居戶型。 而對(duì)于很多從一線來(lái)的投資者偏愛(ài)的景觀類豪宅大面積戶型小區(qū)，需要規(guī)避。 因?yàn)榇蟛糠衷谝痪€比較罕見(jiàn)的江景房，湖景房可能在很多長(zhǎng)江中下游的二線城市或者部分沿海城市很可能根本就不稀罕。 而這些城市中的這類大面積的景觀豪宅本地的受眾群體相對(duì)較少，這些拋開(kāi)了本地自住人口之外的豪宅在作為二手房變現(xiàn)的時(shí)候會(huì)變得很難賣(mài)出，同時(shí)漲幅也會(huì)很有限。 第四在二線投資買(mǎi)房最大的賭頭一定是帶了好學(xué)區(qū)的新盤(pán)，在收益上沒(méi)有任何其他題材的可以相提并論。 對(duì)二線城市來(lái)說(shuō)學(xué)區(qū)房沒(méi)有可能像一線城市學(xué)區(qū)房這樣的瘋狂程度，純的學(xué)區(qū)附加值并不高，所以一般老城區(qū)的老破學(xué)區(qū)房賣(mài)不上價(jià)。 但是當(dāng)有改善居住條件的好小區(qū)新房加上好學(xué)區(qū)的話，會(huì)催化出一個(gè)很特別的現(xiàn)象就是新入住的本地人口對(duì)這些住宅小區(qū)的鎖盤(pán)。 一個(gè)入住的家庭里面只要有孩子入學(xué)進(jìn)去基本上9年，10年之類都不會(huì)賣(mài)房。 即便回頭都是二手房了，這種小區(qū)的出房一般來(lái)說(shuō)都是相對(duì)更少的，不管是不是投資買(mǎi)入都會(huì)更加的安全，自然也是更加的搶手。 3.國(guó)內(nèi)三四線城市今年來(lái)說(shuō)確實(shí)普遍有一個(gè)不錯(cuò)的漲幅，但是這其中一個(gè)最大的問(wèn)題就是三四線城市對(duì)新增人口的吸引力普遍較弱。 另外相對(duì)于一二線依據(jù)軌道交通新拓展的城市空間有限情況來(lái)說(shuō)，三四線城市普遍都具有相對(duì)于原先城市規(guī)模幾倍以上的城市潛在拓展空間。 而且三四線城市還有一個(gè)問(wèn)題就是高凈值人群凈流出，三四線絕大多數(shù)有條件高收入人群和年輕人群都很容易被周邊的二線城市或者一線城市所吸引。 所以三四線城市目前最好的一個(gè)情況就是在現(xiàn)有房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上逐步穩(wěn)定這區(qū)間的價(jià)格。 三四線城市不具備房?jī)r(jià)持續(xù)大漲的基礎(chǔ)，所以這些地方自然都不適合以投資為目的買(mǎi)房。 4.環(huán)京比三四線城市更加不適合投資買(mǎi)房，其中最大的問(wèn)題就在于因?yàn)槌薪颖本┮鐑r(jià)導(dǎo)致的價(jià)值高估。 從國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)分布的情況來(lái)說(shuō)，最低檔的大多數(shù)縣城房?jī)r(jià)也就是在5000左右的這個(gè)水平。 對(duì)于具有高速入口高鐵站等交通優(yōu)勢(shì)的三四線城市房?jī)r(jià)也就能有8000左右的價(jià)格。 對(duì)于省會(huì)級(jí)二線城市才能有1萬(wàn)5到2萬(wàn)這個(gè)價(jià)格，國(guó)內(nèi)只有類似于杭州，南京，武漢等幾個(gè)屈指可數(shù)的準(zhǔn)一線城市才會(huì)有2萬(wàn)到3萬(wàn)的價(jià)格。 而目前能有超過(guò)4萬(wàn)以上價(jià)格的只有北上深這幾個(gè)一線城市，這是也目前全國(guó)所有檔次房?jī)r(jià)頭上的一個(gè)頂部。 環(huán)京前期高點(diǎn)超過(guò)二線城市達(dá)到準(zhǔn)一線城市的的價(jià)格，目前雖然通過(guò)限購(gòu)導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所下跌。但是除少數(shù)地區(qū)具有一定的居住和使用價(jià)值外，絕大多數(shù)類似固安，廊坊，香河之類的區(qū)域毫無(wú)居住價(jià)值。 而且從城市建設(shè)水平的角度上來(lái)看這些區(qū)域基本上都是縣城水平，但卻還在享受著二線城市以上的價(jià)格估值，這個(gè)明顯是太貴了，不值的再去投資買(mǎi)房。 |
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來(lái)自： 老徐亂收 > 《房地產(chǎn)》
