買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)遇到問(wèn)題，該怎么保護(hù)自己的權(quán)益？8月22日，成都市雙流區(qū)人民法院發(fā)布《成都市雙流區(qū)人民法院房地產(chǎn)糾紛案件審判白皮書(shū)（2016.1.1-2017.6.30）》，對(duì)涉房地產(chǎn)類(lèi)糾紛案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并附相關(guān)案例審判概況，意在指引社會(huì)公眾建立更強(qiáng)的法律意識(shí)和誠(chéng)信意識(shí)，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

從雙流區(qū)人民法院獲悉，此前省內(nèi)其他地方都沒(méi)有發(fā)過(guò)房地產(chǎn)糾紛案件審判白皮書(shū)。

案件統(tǒng)計(jì)：

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在四大問(wèn)題

雙流區(qū)人民法院司法管轄權(quán)包含雙流區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)。

2016年1月1日到2017年6月30日期間，雙流區(qū)法院審理的房地產(chǎn)糾紛類(lèi)案件主要類(lèi)型包括：商品房預(yù)售合同糾紛2054件、物業(yè)服務(wù)合同糾紛524件、房屋租賃合同糾紛500件、建設(shè)工程施工合同糾紛447件、房屋買(mǎi)賣(mài)合同（二手房）糾紛408件、商品房銷(xiāo)售合同糾紛285件等。

《白皮書(shū)》分析認(rèn)為，這些案件呈現(xiàn)出數(shù)量多、類(lèi)型多樣化；涉案人數(shù)多，群體性色彩突出；訴訟請(qǐng)求多樣、案情錯(cuò)綜復(fù)雜；受市場(chǎng)環(huán)境和政策因素影響大；糾紛化解難度高，定紛止?fàn)庪y等特點(diǎn)。

同時(shí)，這些特點(diǎn)也反映出目前房地產(chǎn)業(yè)存在的一些普遍問(wèn)題：

一是開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)實(shí)力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估能力不足，守法意識(shí)欠缺。在受理的案件中，存在大量由于開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂引發(fā)的逾期交房、逾期辦證、售后返租等糾紛。

二是代理銷(xiāo)售企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等管理不規(guī)范或虛假宣傳，對(duì)購(gòu)房者作出不當(dāng)承諾。有的代理銷(xiāo)售企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)為了自身的利益，夸大事實(shí)、不當(dāng)承諾，或提供權(quán)利義務(wù)不明確具體的格式合同文本，規(guī)避自身的法律風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同過(guò)程中不能充分預(yù)見(jiàn)可能的風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)糾紛。

三是購(gòu)房者缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)。購(gòu)房者對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的商品房存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患缺乏必要的認(rèn)知和了解，一旦出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金斷裂或者其他經(jīng)營(yíng)不善的情形，業(yè)主的權(quán)益不能得到保障。

四是建筑行業(yè)存在監(jiān)管漏洞，有待進(jìn)一步完善。由于建設(shè)工程周期長(zhǎng)，建設(shè)市場(chǎng)還存在大量不規(guī)范之處，相關(guān)職能部門(mén)對(duì)不規(guī)范現(xiàn)象的監(jiān)管還存在盲區(qū)，對(duì)其監(jiān)管力度還有待進(jìn)一步規(guī)范、完善。

庭長(zhǎng)建議：

選擇執(zhí)業(yè)規(guī)范的二手房中介

在今年上半年，二手房交易糾紛激增為2016年全年的兩倍，達(dá)到272件。雙流區(qū)法院房地產(chǎn)庭庭長(zhǎng)周衛(wèi)分析，主要還是社會(huì)誠(chéng)信體系的缺乏造成的。

2012-2017年上半年雙流區(qū)法院受理房屋（二手房）買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量趨勢(shì)圖

從去年下半年開(kāi)始，天府新區(qū)成都直管區(qū)、高新區(qū)南區(qū)房?jī)r(jià)迎來(lái)一輪上漲，二手房賣(mài)方找各種理由拒絕執(zhí)行此前的協(xié)議。遇到這種訴訟，雙流區(qū)法院在具體判決中，只要認(rèn)為協(xié)議是符合相關(guān)政策的，房屋本身沒(méi)有其他查封、抵押等情況的，都支持繼續(xù)履行協(xié)議。

周衛(wèi)建議市民在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，首先搞清楚有無(wú)購(gòu)買(mǎi)資格，其次查詢房屋是否有瑕疵如抵押、查封等，最后選擇執(zhí)業(yè)規(guī)范的二手房中介?！拔覀?cè)趯彴高^(guò)程中，發(fā)現(xiàn)大量中介機(jī)構(gòu)的協(xié)議不規(guī)范，為后期的交易埋下了很多隱患?！?/p>

在附件部分，《白皮書(shū)》精心挑選了幾個(gè)典型的涉及房地產(chǎn)糾紛的生效案件，覆蓋了商品房預(yù)售、權(quán)屬證書(shū)辦理、二手房買(mǎi)賣(mài)等公眾關(guān)注度較高的方面，并配以詳細(xì)的法官解讀，與白皮書(shū)一同向社會(huì)進(jìn)行發(fā)布。通過(guò)案例的形式，讓社會(huì)公眾對(duì)法院審理房地產(chǎn)糾紛案件有直觀的感受，同時(shí)也起到普法宣傳的作用。

【典型案例】

★案例一

開(kāi)發(fā)商逾期履行辦理權(quán)屬證書(shū)的協(xié)助義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任——楊某與四川某置地有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介

楊某與四川某置地有限公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定楊某購(gòu)買(mǎi)四川某置地有限公司開(kāi)發(fā)的商品房。同時(shí)約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人交清全部資料、稅、費(fèi)并辦理完畢房屋面積補(bǔ)差手續(xù)、房屋驗(yàn)收交付手續(xù)后的365日內(nèi)，協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。合同簽訂后，楊某按照合同約定履行了義務(wù)并于2013年6月1日辦理了收房手續(xù)。四川某置地有限公司向稅務(wù)機(jī)關(guān)交清了稅費(fèi)，并于2016年7月8日向房屋辦證機(jī)關(guān)遞交了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，楊某亦于2016年7月30日實(shí)際取得了房屋權(quán)屬證書(shū)。爾后，楊某以開(kāi)發(fā)商遲延辦理房屋權(quán)屬證書(shū)訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任并支付違約金計(jì)算至2016年7月30日止。

法院判決

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，楊某收房后于2013年6月1日履行完畢合同約定的全部義務(wù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2014年6月2日前協(xié)助楊某辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，但直至2016年7月8日才將辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的手續(xù)遞交房產(chǎn)管理部門(mén)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任。而當(dāng)開(kāi)發(fā)商將辦證資料交由辦證機(jī)關(guān)后，出證的時(shí)間不再由開(kāi)發(fā)商掌控，且出證后其積極的履行了通知義務(wù)，楊某亦于2016年7月30日領(lǐng)取了權(quán)屬證書(shū)。據(jù)此法院判決開(kāi)發(fā)商向楊某支付遲延協(xié)助辦證的違約金確定計(jì)算至2016年7月8日止。宣判后，雙方均未上訴。

法官解讀

辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的行為是行政管理行為，作為開(kāi)發(fā)商在該行政管理行為中所需履行的協(xié)助義務(wù)是將辦理權(quán)屬證書(shū)所需資料、費(fèi)用以及買(mǎi)受人代為繳納的稅、費(fèi)及相關(guān)資料提交給辦證機(jī)關(guān)，協(xié)助辦理權(quán)屬變更登記以及代為領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)或權(quán)屬證書(shū)頒發(fā)后及時(shí)通知買(mǎi)受人領(lǐng)取。法院應(yīng)審查未取得權(quán)屬證書(shū)是由于出賣(mài)人協(xié)助辦證遲延還是交付權(quán)利憑證遲延的原因所致，合理確定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金。而當(dāng)開(kāi)發(fā)商將辦證資料交由辦證機(jī)關(guān)后，出證的時(shí)間不再由開(kāi)發(fā)商掌控，若開(kāi)發(fā)商在出證后積極履行了通知義務(wù)再要求違約金計(jì)算至開(kāi)發(fā)商將權(quán)屬證書(shū)交給買(mǎi)受人或買(mǎi)受人實(shí)際取得權(quán)屬證書(shū)，這可能加大了開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。故法院將遲延辦證的違約金計(jì)算至開(kāi)發(fā)商將辦證資料報(bào)送到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之日與開(kāi)發(fā)商仍負(fù)有代為領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)或權(quán)屬證書(shū)頒發(fā)后及時(shí)通知買(mǎi)受人領(lǐng)取并不沖突。若開(kāi)發(fā)商在出證后怠于履行其通知義務(wù)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

★案例二

賣(mài)方在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)未取得權(quán)屬證書(shū)，不影響簽訂合同的效力。權(quán)屬證書(shū)取得后，能夠證明買(mǎi)賣(mài)事實(shí)發(fā)生在限購(gòu)政策出臺(tái)前且具備繼續(xù)履行條件的，仍應(yīng)判決賣(mài)方繼續(xù)履行過(guò)戶手續(xù)——徐某與李某、第三人李某某、成都市某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介

2016年9月23日，李某委托其父親李某某在成都市某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下與徐某簽訂了《成都市房屋存量房買(mǎi)賣(mài)居間合同》，約定將李某名下的未取得權(quán)屬證書(shū)（備案狀態(tài)）的房屋出售給徐某。合同簽訂后，徐某支付了100000元定金，并支付了首付款305000元。爾后，李某結(jié)清了按揭銀行的貸款并取得了涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但以未取得權(quán)屬證書(shū)、政策變化等理由拒絕辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。徐某為維護(hù)其權(quán)益，訴至法院要求李某繼續(xù)履行合同協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

法院判決

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，李某委托其父親李某某與徐某簽訂的《成都市房屋存量房買(mǎi)賣(mài)居間合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。在簽訂合同時(shí)，涉案房屋雖然尚處于簽約備案狀態(tài)，但在訴訟過(guò)程中李某取得了房屋的權(quán)屬證書(shū)，符合合同繼續(xù)履行的條件。同時(shí)，本案買(mǎi)賣(mài)事實(shí)發(fā)生在限購(gòu)政策出臺(tái)前，李某協(xié)助徐某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)并不違反限購(gòu)政策，故判決李某限期協(xié)助徐某辦理涉案房屋的過(guò)戶手續(xù)。宣判后，雙方均未上訴。

法官解讀

房屋價(jià)格上漲后，二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛數(shù)量急劇上升，誠(chéng)信問(wèn)題、契約精神經(jīng)受重大考驗(yàn)。而合同效力問(wèn)題也是影響賣(mài)方繼續(xù)履行協(xié)助過(guò)戶的因素之一。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，不得轉(zhuǎn)讓”，該規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，違反該規(guī)定并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，故合同效力問(wèn)題不應(yīng)成為出賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)受方辦理過(guò)戶手續(xù)的障礙。實(shí)踐中，出賣(mài)人往往尋找多種借口違約，主要包括以買(mǎi)受人不符合購(gòu)房資格、涉案房屋未取得權(quán)屬證書(shū)、房屋尚有銀行按揭等理由拒絕過(guò)戶，為維護(hù)交易穩(wěn)定、懲戒違約行為，能夠證明買(mǎi)賣(mài)事實(shí)發(fā)生在限購(gòu)政策出臺(tái)前且具備履行條件的，依照相關(guān)法律規(guī)定，出賣(mài)人仍應(yīng)繼續(xù)履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù)。

★案例三

出賣(mài)人一房二賣(mài)時(shí)應(yīng)對(duì)無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人承擔(dān)賠償責(zé)任——黃某與丁某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介

黃某與丁某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定丁某將案涉房屋及車(chē)位以70萬(wàn)元的價(jià)格出售給黃某。合同簽訂后，黃某支付了5萬(wàn)元定金，并支付了首付款31.5萬(wàn)元。爾后，丁某又將房屋出售給陳某，并辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。經(jīng)詢價(jià)，案涉房屋的房?jī)r(jià)已經(jīng)有較大的上漲，同地段同小區(qū)面積相近的房屋（含車(chē)位）成交價(jià)大約在100萬(wàn)元左右。黃某為維護(hù)其權(quán)益，訴至法院要求解除合同并要求丁某返還購(gòu)房款、賠償損失50萬(wàn)元。

法院判決

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，丁某將案涉房屋出售給黃某后又將其出售給他人且辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，黃某的合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，丁某的行為已構(gòu)成根本違約，故判決解除合同，丁某應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)收到的購(gòu)房款并賠償損失。法院結(jié)合案件事實(shí)酌情判決丁某賠償黃某損失22萬(wàn)元。宣判后，雙方均未上訴。

法官解讀

一房二賣(mài)是指出賣(mài)人先后或同時(shí)簽訂兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人，又稱房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，在一房二賣(mài)的情形下各個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同如不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定均屬有效；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人擅自又將該房屋抵押給第三人或出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，構(gòu)成根本違約，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。