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深圳政府放大招了!趕快出掉博舊改的深圳老破??!

 caikk 2017-08-09


為加快深圳市棚戶區(qū)改造工作依法有序推進(jìn),深圳市住建局于8月1日組織起草了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》。


今天下午,這個(gè)文件開始在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)群流傳,大家討論很熱烈。很快,深圳市城市更新協(xié)會(huì)也發(fā)布了這個(gè)文件原文。


這個(gè)文件對(duì)深圳未來舊改,對(duì)老小區(qū)影響很大,建議大家仔細(xì)閱讀!


甚至對(duì)深圳的剛需商品房,也會(huì)有影響。


劃重點(diǎn)??!


01

范圍:20年以上的老破小不舊改,進(jìn)行棚改



對(duì)于棚戶區(qū)改造政策適用范圍,意見稿提及,深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍,不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造。


各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先將配套不完善的項(xiàng)目納入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目庫。對(duì)于轄區(qū)內(nèi)的城中村,各區(qū)政府可以根據(jù)實(shí)際情況,充分論證改造可行性后有序納入。


淘哥點(diǎn)評(píng):淘哥曾在小密圈提醒過,買入老破小博舊改這種模式有風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)終于來了。1997年以前的老破小,不城市更新了,由政府主導(dǎo)國企實(shí)施棚改。


棚改意味著什么?意味著投資價(jià)值銳減,為何?往下看。


02

原關(guān)內(nèi)棚改后的人才房和保障房:只租不售


各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以租為主的原則,根據(jù)轄區(qū)入才住房和保障性住房的建設(shè)供應(yīng)情況,合理確定棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障性住房的租售比例。


福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障性住房只租不售。


淘哥點(diǎn)評(píng):只租不售,想炒房的離遠(yuǎn)點(diǎn)。


03

對(duì)釘子戶:行政征收等強(qiáng)制措施





意見稿中提到,對(duì)棚戶區(qū)改造工作申請(qǐng)依法啟動(dòng)強(qiáng)制程序,對(duì)簽約期內(nèi)少數(shù)業(yè)主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施,損害大多數(shù)業(yè)主利益的,實(shí)施主體可以向項(xiàng)目所在區(qū)政府主管部門提交書面情況報(bào)告。


區(qū)主管部門核實(shí)后,報(bào)區(qū)指揮部審議。審議通過,依法啟動(dòng)行政征收、行政處罰等強(qiáng)制程序。


淘哥點(diǎn)評(píng):這一招厲害,以前開發(fā)商拿釘子戶沒有太多辦法,現(xiàn)在政府主導(dǎo)、國企實(shí)施,再做釘子戶沒那么容易了,可以依法啟動(dòng)行政征收、還能行政處罰。釘子戶搞不好賠了房子還罰錢。


04

實(shí)施模式:政府主導(dǎo)一國企實(shí)施一公共住房



結(jié)合深圳市實(shí)際情況,推廣“政府主導(dǎo)一國企實(shí)施一公共住房”的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目原則上只通過拆舊建新的方式進(jìn)行實(shí)施。


納入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目庫的,由深圳市人才住房專營機(jī)構(gòu)及其他國有企業(yè)作為實(shí)施主體承接。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的住宅部分,除用于搬遷安置住房外,應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房。


淘哥提醒,除了拆遷安置房外,棚改后沒有商品房了,都是人才房和保障房了。


此外,以后不是多家開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng),小業(yè)主可以抬價(jià)。以后是政府主導(dǎo)國企實(shí)施,獨(dú)家!想漫天要價(jià)?沒門!


05

應(yīng)合理制定項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)淮



棚戶區(qū)改造搬遷補(bǔ)償安置采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換以及兩者結(jié)合等方式,由被搬遷人自愿選擇。


各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況,研究制定適用于轄區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),指導(dǎo)本區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體開展工作,并向社會(huì)公布。

淘哥觀點(diǎn)


這個(gè)文件,其實(shí)對(duì)深圳的舊改影響很大。估計(jì)明天媒體自媒體就會(huì)有鋪天蓋地的解讀。


為此,淘哥下午專門請(qǐng)教了一些業(yè)內(nèi)大佬,和一些資深投資客,結(jié)論是:


如果這個(gè)方案實(shí)施,以博舊改為目的的老破小,建議盡快出掉,沒搞頭了。


此外,淘哥覺得,如果關(guān)內(nèi)涌現(xiàn)出大批量的人才房和保障房,其實(shí)對(duì)普通商品房的價(jià)格也會(huì)有沖擊,對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè),豪宅影響不大。

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