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本帖最后由 idronnie 于 2013-11-25 22:33 編輯 最熱的夏天和最冷的冬天，往往是交易凝滯的時候……個人覺得相比三伏天，春節(jié)前是入貨更好的時機(jī)。因此，最早的可能買房時間是2014年春節(jié)前。 不論到時候是不是一個好的時機(jī)，先做好可以買的準(zhǔn)備工作總是正確的。 1、2013-8 1.1 做工資流水 銀行可發(fā)放的貸款（即月供）一般為穩(wěn)定流水收入的50%，最多做到70%，工資收入為佳。 暫且不論對標(biāo)的大小的選擇對稅費(fèi)產(chǎn)生的影響（間接影響投資回報率），僅計算貸款部分。 選擇等額本息還款方式，30年，70%貸款比例（杠桿最大化），85折利率進(jìn)行計算。 表一：貸款審批所需流水量
也就是說，如果打算買330萬以下的標(biāo)的（普通住房標(biāo)準(zhǔn)，1%契稅），至少做2萬的工資流水，打算買500萬以上的標(biāo)的，至少做3萬的工資流水……依次類推。 *注：月供1萬以上，即流水2萬以上，大多數(shù)銀行需要認(rèn)稅單。 1.2 刷星 將工行刷成6星客戶。 作為卡中極品，以卡辦卡的尤物，一張高額度的工行信用卡是必須的，確切地說是一張使用半年以上的高額度工行信用卡。 以下摘自網(wǎng)絡(luò)資料： 客戶資質(zhì) 工行客戶的評價標(biāo)準(zhǔn)如下： ?。?）七星級客戶：星點(diǎn)值在80000（含）以上。 ?。?）六星級客戶：星點(diǎn)值10000（含）～80000。 ?。?）五星級客戶：星點(diǎn)值2000（含）～10000。 ?。?）四星級客戶：星點(diǎn)值500（含）～2000。 ?。?）三星級客戶：星點(diǎn)值50（含）～500。 ?。?）準(zhǔn)星級客戶：星點(diǎn)值0（不含）～50。 ?。?）星點(diǎn)值等于0的客戶不予評定星級。 符合以下條件之一的客戶，若當(dāng)前服務(wù)星級較低，系統(tǒng)將自動即時調(diào)高至對應(yīng)星級： （1）簽訂私人銀行服務(wù)協(xié)議，調(diào)整服務(wù)星級為七星。 ?。?）開立工銀財富理財金賬戶卡、白金信用卡，調(diào)整服務(wù)星級為六星。 ?。?）開立理財金賬戶、信用卡金卡，調(diào)整服務(wù)星級為五星。 （4）開立信用卡普卡，調(diào)整服務(wù)星級為四星。 星點(diǎn)值是您在我行（全行范圍）近六個月的資產(chǎn)、負(fù)債和中間業(yè)務(wù)進(jìn)行匯總計算出來的。 相關(guān)指標(biāo)及計算 1、金融資產(chǎn) 金融資產(chǎn)指標(biāo)由短期資產(chǎn)和中長期資產(chǎn)兩個細(xì)項組成，指標(biāo)計算為各項金融資產(chǎn)的半年日均余額。 （1）短期資產(chǎn) 主要包括：活期儲蓄存款、第三方存管、靈通快線理財產(chǎn)品、貨幣市場基金、信用卡存款。每萬元短期資產(chǎn)可獲得135星點(diǎn)值。 ?。?）中長期資產(chǎn) 主要包括：定期儲蓄存款（含定活兩便）、公積金存款、理財產(chǎn)品（不含靈通快線）、基金（不含貨幣市場基金）、國債、保險、黃金（含紙黃金、實(shí)物黃金、品牌金）等。每萬元中長期資產(chǎn)可獲得100星點(diǎn)值。 2、個人負(fù)債 個人負(fù)債指標(biāo)由個人住房按揭貸款、其他個人貸款、卡透支三個細(xì)項組成，指標(biāo)計算口徑為各項個人負(fù)債的半年日均余額。 ?。?）每萬元個人住房按揭貸款可獲得100星點(diǎn)值。 ?。?）其他個人貸款指標(biāo)包括個人消費(fèi)貸款、個人經(jīng)營性貸款等品種，每萬元其他個人貸款可獲得200星點(diǎn)值。 ?。?）每萬元信用卡計息透支可獲得200星點(diǎn)值。 3、中間業(yè)務(wù) 中間業(yè)務(wù)指標(biāo)由投資理財類交易、卡消費(fèi)交易、結(jié)算類交易三個細(xì)項組成，指標(biāo)計算口徑為半年累計交易金額。若單次交易金額超過該項業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)上限金額，則以上限金額作為該次交易金額計入指標(biāo)統(tǒng)計。若單次交易已享受我行費(fèi)率優(yōu)惠，則交易金額按優(yōu)惠比例折算后再計入指標(biāo)統(tǒng)計。 ?。?）投資理財類 交易指標(biāo)主要包括：基金購買與贖回（不含貨幣基金）、理財產(chǎn)品購買（不含靈通快線）、國債購買、保險購買、黃金買賣、外匯買賣等。每萬元投資理財交易額可獲得200星點(diǎn)值。 （2）卡消費(fèi) 交易指標(biāo)主要包括靈通卡、理財金賬戶卡（含工銀財富理財金賬戶卡）、信用卡、貸記卡、準(zhǔn)貸記卡等各卡種通過POS刷卡消費(fèi)產(chǎn)生的交易。每萬元投資理財交易額可獲得400星點(diǎn)值。 （3）結(jié)算類 交易指主要包括異地存取款、異地匯款、跨行匯款、速匯款等。每萬元結(jié)算類交易額可獲得200星點(diǎn)值。 根據(jù)前人的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)……七星刷起來代價太大，所以我們刷六星，給工行貢獻(xiàn)點(diǎn)收益，貢獻(xiàn)方式為搬磚…… 一般情況下，累計消費(fèi)/購買理財產(chǎn)品達(dá)400萬，即可在次月4日顯示新星級。 六星可辦申請白金卡，額度……由于信貸收緊，最低可達(dá)兩萬。但一般可以在10-20萬之間。 *在他行購買T+0產(chǎn)品亦可，但上黑名單風(fēng)險較大。 *工行聽說只認(rèn)行長簽字不認(rèn)產(chǎn)證…… 1.3 收名額 1.3.1 收集流水、信用卡資源 有人的地方就有資源……借錢難，就去借卡。 1.3.2 套現(xiàn)資源（杠桿最大化，僅在裝修、空置期使用） 挖掘身邊開店、有pos機(jī)、有購買大件商品（10萬元以上）需求的小伙伴，在賬單日第二天套現(xiàn)返點(diǎn)。 實(shí)體店鋪 海外購 1.3.2.1 套現(xiàn)流程 賬單日為每月T號。 選取可以截斷分期付款銀行（工行，上行……待查） 1） M月的T+1號，4S店等處用第一批卡刷pos機(jī)大額X萬，辦理分期付款 2） M+1月T-2號，申請更改賬單日到T-3號 3） M+2月T-3號支付第一筆分期 4） M+5月時截斷分期，用第二批卡刷大額X萬，繼續(xù)辦理分期付款…… *大多數(shù)銀行每半年/一年可以修改一次賬單日，具體列表待查。 1.3.2.2 套現(xiàn)安全組合 假定給10人代辦流水，每人辦6張，自己辦20張，均額5萬，可組成200萬*2組套現(xiàn)組合。 1.3.3 籌款資源 信用，用則有，不用則無。身邊籌款一圈5K-50W不等，約定15天，支付5%年化利息……籌進(jìn)來購買現(xiàn)金管理工具。 2、2013-9 申工行白金 3、買房 2013-11~2014-3 3.1 2013.11.1-12.15 3.1.1 湊首付，密集看房 3.1.2 籌備短期快速融資工具 3.1.3 和銀行信貸部、交易中心作充分溝通 3.2 2013.12.15-2014.1.15 下定金 3.3 2014.2-2014.3 下貸款 4、2014-3 4.1 密集辦信用卡（持使用半年的工行白金信用卡及半年流水單及產(chǎn)證） 4.2 套現(xiàn)分期，辦理裝修貸款 表2：各行分期付款情況 (見附件)
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