作者 / 黃燕華律師

來源 / 法天使（已獲授權(quán)）

原標(biāo)題 / 二手房買賣合同審查

今天我會(huì)著重講二手房的買賣而非一手房的買賣有三點(diǎn)原因：

所以，二手房買賣、陪同買賣這個(gè)服務(wù)市場還是很大，希望大家聽完本堂課，可以去兜售陪同買賣房屋的法律服務(wù)。

關(guān)于二手房買賣合同應(yīng)該如何審，我認(rèn)為和一般審合同的體系方法是一樣的，我把它分為五個(gè)模塊：交易對(duì)象、交易標(biāo)的、履行方式、違約行為的識(shí)別和處置、爭議的解決。接下來，我就這五個(gè)模塊來給大家一起分享。

主體資格審核

我們先來講第一個(gè)模塊主體資格的審核，我會(huì)分兩個(gè)面來講：第一個(gè)面買受人審核；第二面是出賣人審核。在所有模塊中，我會(huì)著重買受人審核這個(gè)面，因?yàn)樵诜课葙I賣合同中，買受人作為弱勢一方，在沒有房屋過戶前，房產(chǎn)證和錢都在出賣人一方。

1、房產(chǎn)權(quán)利人是否為出賣人本人所有。

我遇到很多的案件，當(dāng)事人在來找我的時(shí)候，對(duì)于房屋是否為出賣人所有，完全沒有審核。當(dāng)事人回答的理由非常簡單，因?yàn)橛兄薪?，這時(shí)候我就會(huì)跟他們解釋一下中介的概念。房屋的權(quán)利人是誰？要在一看完房，也就是在簽訂房屋買賣合同及居間合同之前，要求查看出賣人的身份證件、房屋產(chǎn)權(quán)證，最好是讓出賣人到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中心拉一份房屋登記簿信息整套的，含有權(quán)利人、坐落位置、面積、抵押情況、租賃備案情況、查封情況等。核對(duì)房產(chǎn)證上的權(quán)利人姓名、身份證名字與前來訂立合同的人一致。

如何核實(shí)是否是不是真的出售人，在我提供法律服務(wù)的過程中有個(gè)小技巧，跟大家分享一下，你可以故意在某一時(shí)刻叫一下房產(chǎn)證上人的名字，看一下前來與你訂立合同的人，能不能第一時(shí)間做出回應(yīng)，如果不能，那么就要當(dāng)心是不是假冒他人出售的情況。如果不是房產(chǎn)證上的權(quán)利人，那就是無權(quán)代理。這種冒用他人名字出售房產(chǎn)的，可能涉及詐騙，但是對(duì)于買受人來講最關(guān)心的是，他能不能順利地買到房子。所以，在審核出賣人的時(shí)候是買賣合同的重中之重，主體的問題絕不能出現(xiàn)問題。

2、房產(chǎn)權(quán)利人中是否有未成年人。

在實(shí)踐當(dāng)中出售未成年人的房產(chǎn)中是有爭議的，我舉兩個(gè)例子。

第一種情況：一家三口，為了未年人的讀書，出售A房產(chǎn)后（房產(chǎn)證上含未成年人的名字），而買售B房產(chǎn)（房產(chǎn)證上含有未成年人的名字），這種情況是沒有侵害未成年人的權(quán)利的，因?yàn)閮商追慨a(chǎn)中都有未成人的名字。

第二種情況：一家三口，為了未年人的讀書，出售A房產(chǎn)后（房產(chǎn)證上含未成年人的名字），買售B房產(chǎn)，但是為了學(xué)區(qū)房，B房產(chǎn)證上沒有登記未成年人的名字，那等到未成年人成年后是否可以起訴要求在B房產(chǎn)上登記未成年人的名字。這個(gè)是有爭議的。因?yàn)樵诔鍪酆形闯赡耆死娴姆慨a(chǎn)上，等于剝奪了他的權(quán)利，這個(gè)行為的效力到底是怎樣的，在實(shí)踐中是有爭議的，我個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為只要買受人盡到了足夠?qū)徤鞯牧x務(wù)，這種行為應(yīng)該被確認(rèn)為有效，我這個(gè)觀點(diǎn)可以套用民法總則三十五條。

這里建議大家對(duì)比看一下《民法通則》第十八條和《民法總則》第三十五條。

3、委托人有無資格。

由代理人前來洽談房屋出售事宜的，買受人應(yīng)要求其出具授權(quán)委托手續(xù)，受托人、委托人身份證件、房產(chǎn)證原件，委托書（公證委托書為佳）。這里重點(diǎn)講一下委托書，我認(rèn)為最好是公證委托書，即使在訂立房屋買賣合同之前的定金合同、意向書，沒有硬性要求公證委托書，但是在之后房產(chǎn)交易過戶時(shí)，交易中心是必須要你提交公證委托書，既然是這樣何必不提早提交公證委托書，一般的委托書很難核實(shí)真假，如果是公證委托書的話還可以讓受托人與你到公證處核實(shí)委托書的真假。

4、房產(chǎn)權(quán)利人婚姻狀況。

我國婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個(gè)別財(cái)產(chǎn)協(xié)議。如賣方稱單身，應(yīng)要求其提供單身證明，如賣方稱離婚則要求其出示離婚協(xié)議、離婚調(diào)解書或判決書，審查離婚法律文件對(duì)所售房屋的處理情況，必要時(shí)應(yīng)到出具離婚法律文書的機(jī)關(guān)進(jìn)行核查。因?yàn)樵诜蚱揲g的代理權(quán)中爭議非常大的地方。大家可以看看《婚姻法解釋一》第十七條。

出賣人的審核義務(wù)相對(duì)來說會(huì)輕一點(diǎn)，但是也很麻煩。為了抑制房價(jià)過快上升，各大城市紛紛出手頒布了限購、限貸政策。在出賣人出售房屋是基于置換的情況下，需對(duì)買受人的購房資格進(jìn)行審核。否則，房屋交易過程中，因買受人不具備購房資格、貸款資格導(dǎo)致房屋交易終止的情況，將直接影響出賣人置換房屋的順利進(jìn)行。

在實(shí)踐中出賣人很難審核買受人的資格，常用的方式是在違約條款中做出限制，保障出賣人可以快速地解除合同，撤銷網(wǎng)簽合同的備案，尋求新的買家。有一個(gè)是可以審核的就是有些地方出臺(tái)的限購政策，外地戶口購買的要具有社保的繳納年限。

標(biāo)的內(nèi)容審核

房屋的性質(zhì)

首先要講房屋的性質(zhì)（商住/住宅）。商住與住宅區(qū)別：1、商住使用權(quán)限50年，住宅70年；2、商住不可以入戶口，住宅可入戶口；3、商住的水電煤等價(jià)格高，住宅水電煤等價(jià)格低。要嚴(yán)加審核這塊，因?yàn)榉孔釉谕獗硎强床怀鍪巧套∨c住宅的。

房屋有無抵押、有無查封

法條鏈接：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定

第二十八條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

乍一看這規(guī)定跟買賣合同沒有關(guān)系，做訴訟有時(shí)候一定是說對(duì)法律的體系，對(duì)新出臺(tái)的法律要非常地了解，要不然到最后，合同沒法很好地審核，因?yàn)樵诩?xì)枝末節(jié)的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)與你正在處理的合同相關(guān)的法條。

房屋使用情況，

權(quán)利人與使用人相同否，審查是否帶租約

需在合同內(nèi)容中明確，目前房屋的使用人是誰，與業(yè)主關(guān)系，明確搬離日期。律師在做陪同買房服務(wù)的時(shí)候，在中介和出賣人沒帶我們?nèi)タ捶课葜?，還要做實(shí)地探訪，單獨(dú)核實(shí)看租客與出賣人的表述是否一致。

房屋內(nèi)有無戶口

主要有兩點(diǎn)：

A、實(shí)踐中單獨(dú)就戶口的遷出的訴訟法院不受理，但就因戶口遷出的時(shí)間未按合同約定處理的，法院一般是會(huì)受理的。所以房屋內(nèi)有戶口的可以約定違約金來督促出賣人盡快遷出。

B、當(dāng)然在買房過程中還要審核房屋戶口登記薄中的名字是否與權(quán)利人的關(guān)系，如果無關(guān)，有可能是出賣人的上一手留下的，要核實(shí)清楚具體情況，因?yàn)槠洳皇艹鲑u人的控制，有可能該戶口根本無法遷出，在這種情況下，是不是仍要進(jìn)行繼續(xù)購買該房屋，這個(gè)很重要。

房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)名額是否已被占用

有的地方出臺(tái)的政策：（一套房產(chǎn)內(nèi)五年內(nèi)只可以有一家孩子可以上學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校）?！皩W(xué)區(qū)”的概念造就了同板塊房屋之間價(jià)格的巨大差距，因此，買受人需審查地區(qū)的政策、房屋內(nèi)戶口情況，核查房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)名額是否已被占用。

這里可以在合同中明確約定違約條款，如果學(xué)區(qū)名額被占用了，出賣人要返還多少的房款或是違約金。

涉稅的審查 

大家可以看一下財(cái)稅[2015]39號(hào)文件涉及到稅收的規(guī)定。

履約方式審核

第一方面買受人審核：1、付款時(shí)間：定金、首付款、二期款、貸款時(shí)間結(jié)點(diǎn)、尾款這些都應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的審核，容易違約了，一定要算好手上的錢在定付款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；2、交房時(shí)間，遷戶口時(shí)間。

第二方面出賣人審核：1、明確金額；2、付款結(jié)點(diǎn)。我講一個(gè)案例，合同約定，出賣人首付款多少錢，貸款多少錢，貸款以實(shí)際放款為準(zhǔn)，買受人在買這房子的時(shí)候做了一點(diǎn)包裝，等房子過完戶之后，銀行發(fā)現(xiàn)，買受人在提交房屋貸款手續(xù)的材料是虛假材料，銀行決定不付款了，那么出賣人怎么辦？到款時(shí)間與銀行的放款為準(zhǔn)，這時(shí)候怎么保障出賣人的權(quán)利。我們可以在合同中約定：以貸款時(shí)間為準(zhǔn)，但是最晚不能晚于什么時(shí)候，如果貸款不能放出，那么買受人必須要現(xiàn)金補(bǔ)足，因?yàn)閷?duì)于出賣人最重要的權(quán)利是收錢。

違約責(zé)任審核

這一節(jié)一定要非常清楚地約定違約行為的識(shí)別和處置，就是說違約什么樣條款，要負(fù)什么樣的責(zé)任，一個(gè)違約行為對(duì)應(yīng)一個(gè)違約行為的處置。在合同中我認(rèn)為一定要有的條款。

1、無權(quán)代理；2、抵押權(quán)，因抵押權(quán)未滌除的，要支付違約金；3、房屋一旦查封多少日內(nèi)去除查封；4、延遲遷出戶口；5、未按期交房。

這里主要講第5點(diǎn)，主流的是合同里約定的違約金是日萬分之五，但是在審判中一般不會(huì)支持那么高，因此，不能彌補(bǔ)我們的損失，所以可以在合同中約定，如未按期交房，需要在外租房，該地塊的房價(jià)是多少、租金是多少，因?yàn)槿杖f分之五不能很好地解決買受人的損失，所以在這一塊，我認(rèn)為是要著重審查的。

1、貸款未獲審批，一定期限內(nèi)補(bǔ)足尾款；2、限購；3、限貸；4、未按期付款。

爭議解決方式

爭議解決方式兩條路：1、仲裁委員會(huì)；2、特殊管轄，房屋所在地法院。我個(gè)人建議：選房屋所在地法院，雖然法院存在同案不同判的案件，但最高院的指引、示范判列對(duì)于基層、中級(jí)、高級(jí)法院是有指導(dǎo)意義的，所以法院的判決是相對(duì)穩(wěn)定的?，F(xiàn)在判決書的公開率非常高，那么審理你案件的法官的審理思路至少可以在網(wǎng)上搜一搜吧。所以法院的判決是相對(duì)穩(wěn)定的。當(dāng)然仲裁的好處是時(shí)間短、服務(wù)好，但是一裁終局的弊端也是顯而易見的。

責(zé)編/Ethan 編輯/Angie  分類/轉(zhuǎn)載