購(gòu)買(mǎi)二手房雖然比購(gòu)買(mǎi)商品房要簡(jiǎn)單的多,但其中的陷阱也不少,如果自己不小心,就會(huì)發(fā)生很多你意想不到的問(wèn)題。那么怎樣才能讓自己買(mǎi)的舒心,住的放心呢?這就需要我們大家在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要“一看”“二核實(shí)”“三簽訂購(gòu)房合同,辦理過(guò)戶手續(xù)”。 一.查看房產(chǎn)證 一是看該房產(chǎn)是否有房產(chǎn)證。在新的房屋登記辦法實(shí)施前,房產(chǎn)證是產(chǎn)權(quán)人擁有房屋權(quán)利的唯一合法憑證,房產(chǎn)交易是持證交易,只有持房產(chǎn)證,才有可能辦理過(guò)戶手續(xù);二是查看房產(chǎn)證上記載的基本信息是否與房屋實(shí)際狀況相符;三是看房產(chǎn)證上標(biāo)的土地性質(zhì)是集體還是國(guó)有,現(xiàn)階段集體土地上的房屋還不能正常上市交易;四是看產(chǎn)權(quán)人身份證與房產(chǎn)證記載是否為同一人。 二.核實(shí)房屋權(quán)利信息 1.核實(shí)所要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否存在限制條件:一是是否存在抵押,如果該房屋存在抵押,則需賣(mài)房人提供抵押權(quán)人出具的同意進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的書(shū)面證明;二是如果存在下列幾種情況時(shí),那么該房屋是肯定不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的:已列入拆遷凍結(jié)范圍之內(nèi)的;被人民法院或者其他行政機(jī)關(guān)依法進(jìn)行查封的;屬違法或違章建筑的;存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議已經(jīng)提出房屋保全的。 2.核實(shí)該房產(chǎn)是否有共有權(quán)人及出租情況。在進(jìn)行房產(chǎn)的交易過(guò)程中就要注意是否有共有權(quán)人,共有權(quán)人是否同意辦理房屋買(mǎi)賣(mài),否則所簽訂的合同也有可能是無(wú)效的;如果該房屋尚在出租中,則需要房主提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面證明。 3.核實(shí)房屋的基本情況及其他配套設(shè)施。 首先要了解房屋的年限和土地使用權(quán)的期限,我國(guó)實(shí)行土地國(guó)有制度,一般以出讓方式取得的住宅用地使用年限都為 70年。 其次要核實(shí)房屋的面積,一般我們的房屋面積都是以房產(chǎn)證上的面積為準(zhǔn),不過(guò),購(gòu)買(mǎi)者最好可以結(jié)合房產(chǎn)證上所記錄的面積,通過(guò)自己的目測(cè)甚至實(shí)際測(cè)量的方式對(duì)該套房屋的實(shí)際面積有一個(gè)更為直觀的認(rèn)知。如果有疑義,可委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量。 最后,核實(shí)房屋的基本情況,查看房屋的裝修狀況,看其在裝修過(guò)程中,有無(wú)留下其他的安全隱患;對(duì)房屋的其他設(shè)備設(shè)施也要進(jìn)行核查,看其是否齊全、完整,有無(wú)損壞;暖氣、水、電、有線電視等線路是否通暢。另外建議可以在不同的時(shí)間要求看房,這樣可以更好的注意一下房子的采光情況。然后就是查看該房屋有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題,如有物業(yè)公司的,則要問(wèn)明物業(yè)公司所提供的服務(wù)及費(fèi)用問(wèn)題。 三.簽訂買(mǎi)賣(mài)合同 辦理過(guò)戶手續(xù) 1.在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)特別注意對(duì)房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣(mài)方的任何承諾體現(xiàn)在合同當(dāng)中,不能以口頭約定代替,因?yàn)樵诙鄶?shù)情況下,口頭約定在發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法舉證的。應(yīng)明確約定何時(shí)交房、收房,何時(shí)到房產(chǎn)交易中心辦理房屋的過(guò)戶手續(xù)。如果不按時(shí)交房、過(guò)戶將按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。特別應(yīng)當(dāng)注意的是,物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用,在購(gòu)房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠。 2.簽訂買(mǎi)賣(mài)合同只是房產(chǎn)交易開(kāi)始的一個(gè)過(guò)程,后面也有可能引發(fā)很多糾紛,所以,在買(mǎi)房過(guò)程中注意保留好收據(jù)。如雙方做兩份書(shū)面確認(rèn)書(shū),共同簽字,各自保留,這樣可以同時(shí)保證雙方利益;購(gòu)房者付款時(shí)不要忘記讓對(duì)方出具收條,要求其明確寫(xiě)出所收到的是什么款項(xiàng)及數(shù)額。 3.在簽訂合同時(shí),一定要注明賣(mài)方遷出戶口的期限。在我國(guó)大多數(shù)地方,都有這樣的規(guī)定,如果原房主的戶口未遷出,您的戶口是無(wú)法遷入的,而在這一問(wèn)題上所出現(xiàn)的爭(zhēng)議,可能公安及法院也是無(wú)法進(jìn)行受理的。因此,您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù),可以采取保留部分尾款,等到其遷出后再付,或者約定一個(gè)違約標(biāo)準(zhǔn),如果房主晚遷出一天,就要支付一定數(shù)額的違約金。 4.在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)攜帶自己的有效證件及其他相關(guān)資料一同到登記機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù),按規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用。 |
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