昨天，廣州市政府辦公廳印發(fā)的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》讓自媒體集體高潮?！白夥恳材苌厦！?、“房價爆跌”“將引發(fā)樓市巨變”等顯目字眼不斷跳出，這份工作方案說了什么讓大家如此亢奮？好買哥先給大家捋一捋內(nèi)容：

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益，保障租購同權(quán)。

加大住房公積金對租賃住房的支持力度，提高公積金提取額度。

對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。

允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。

其中，最惹人驚叫的就是保障租購同權(quán)這一條。

這條被自媒體解讀成為學區(qū)房以后將形同虛設(shè)，社會要逐步進入租房體系。那些買了學區(qū)房的人，只能套牢在高位了。

好買哥只能說，租購同權(quán)的正面效益確實很明顯，比如有利社會公平、鼓勵租房、維護弱市者權(quán)益等，但說此政會導致房價下跌，那么純粹是異想天開，吹牛不報稅。就算越來越多的城市推行租購同權(quán)，但優(yōu)質(zhì)學區(qū)房，該漲的繼續(xù)漲。不僅如此，優(yōu)質(zhì)學區(qū)的房租，反倒會一騎絕塵。

離真正的租購同權(quán)，還是有點遠吶

廣州這一次明確提出“租購同權(quán)”，既是對高房價這個嚴峻現(xiàn)實的關(guān)切，也是吸引青年人才進駐的重要舉措，從價值觀上來看，確實值得稱贊，但是落實起來卻不容易，因為其門檻高、力度小，真正能享受到這一政策的人其實極少。

首先，“租購同權(quán)”并不是說你租房了就能享受這個權(quán)利，必須是“符合條件的承租人”。具體來說，要么你的子女得有廣州戶籍，要么你得持有人才綠卡，要么你得符合積分入戶上學的條件，而且這三類人在廣州都必須無房。

再考慮到廣州的戶籍政策是比較傾向于人才引進的，那么“租購同權(quán)”的最大受益者主要還是廣州需要的人才，不是一般的外來務工人員。而且即便能夠安排公辦學校，很可能也是學位不太緊張的普通學校，而非競爭激烈的名校。

文件中還規(guī)定，租房需要進行合同登記備案。這就呵呵了，大家知道，如果房東老實的去進行合同登記備案，那么房東就要繳稅啦！

按稅法，個人出租房產(chǎn)，需要交個人所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅（1986年暫行條例）等 。近些年，部分地方政府簡化了個人房東出租房子的稅，比如只征一個綜合稅，比如上海征5%。

廣州新政中有減稅，但只是增值稅。還有其他稅。也就是說，租客想要享受學區(qū)，則必須要求房東將合同登記備案，房東肯定不會愿繳稅，那只有房客代房東繳稅。

此外，廣州這個新政，除非是取消這種積分排名入學的前提條件，即不掛鉤戶口、不掛鉤房子，才算做到真正的租購同權(quán)。

而要實現(xiàn)這個只有一個方式，就是完全靠抽簽，不管你是不是有房，有戶口，比如同一個街道的所有居民子女，入學一律抽簽，隨機派位，抽到哪個學校算哪個。

但這個很不現(xiàn)實，因為觸及了有產(chǎn)階級和官僚的利益。上層階層的人怎么會愿意同底層享受同等待遇？如果由各個區(qū)教育局去落實，估計很難執(zhí)行。

已執(zhí)行的城市房價房租漲的更快

其實租房人的子女在當?shù)叵硎芫徒雽W的政策，很多城市這幾年都在執(zhí)行，比如深圳、上海、天津、長沙、石家莊等城市，非本地戶籍的子女，都可以在當?shù)厣蠈W，但是，你得積分排隊。

比如深圳龍華區(qū)，第一類就是本地戶籍和買了房的，積分最多，其它條件的排位都靠后，在教育資源本來就有限的情況下，有房的都不一定能排到好學校，更別說排名五六類的租房人了。如果你對學校沒有要求，那無所謂，但一般人都希望子女能上個好學校吧。

石家莊的網(wǎng)友說，他們那早就是租買同權(quán)，只要在街道辦登記的租賃合同，就可以享受就近上學，這政策實行有幾年了，但這波房價上漲照樣翻了一倍。

天津的網(wǎng)友說，天津也是一直可以租房入學，比如南開區(qū)最有名的中營小學，很多人是租房上學，租房一年六七萬就夠了。

但有的人并不愿意接受這種方式，因為小學6年，算下來租金也是四十萬了，這還不考慮未來房租漲價的情況，想想還不如買房，一來把這租金省了，二來房子是自己的，租房房子永遠是別人的。

當然，也還有一些解決方式，對于學區(qū)房太貴買不起的，可以考慮租學區(qū)房，等子女獲得了好的公立學區(qū)房入學資格后，自己再去郊區(qū)買個房子，這樣也不用背負太大壓力。

總而言之，租購同權(quán)的這些城市，完全沒有影響到這兩年房價上漲。而優(yōu)質(zhì)稀缺資源一定會帶來高溢價，不體現(xiàn)為高房價，就會體現(xiàn)為高房租。

做一個假設(shè)，如果某重點學校的學位分配100%實行“租購同權(quán)”，那么這肯定會導致周邊房租的暴漲，70平米的房子漲到2萬元一個月也是有可能的，比你購買一套同地段學區(qū)房的月供還貴。優(yōu)質(zhì)資源“價高者得”的規(guī)律不會變，買不起學區(qū)房的人同樣也租不起學區(qū)房。而且，隨著租售比大幅提升，這個時候，大家的購房熱情會重新燃起，再次進入高房價的死循環(huán)。

所以，問題的關(guān)鍵還是要解決優(yōu)質(zhì)教育資源的短缺問題，只有讓教育資源豐富化、均衡化，人們的焦慮感才會實質(zhì)性降低。因為，貴的不是房子，而是背后的受教育機會。

為什么租房不會代替購房成為主流

最近不少報道都在努力鼓吹租房，各地政策也在不斷努力著，比如上海的《滬住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》、廣州的《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》等，但不可否認的是，倡導租賃的人自己都住著自己買的房子。

房子除了可以用來住、用來上學，它還有強烈的資產(chǎn)屬性，這在全世界都一樣：

香港有一半人租住政府的公屋，但從來不會消減他們買房的愿望，香港租金很高，同時買房貸款利率很低，很多房子租金都可以抵月供，所以只要付得起首付，都想買房子，說到很多人建議的提高稅收，香港對外地人買賣房子征收30%的印花稅，夠高了吧！但是依然無法抑制房價。

新加坡也是，百分之八九十的公民可以買政府的祖屋，價格也便宜，當時只要一萬多一平米，對新加坡人的收入來說，完全沒購房壓力，但他們當?shù)氐纳唐贩績r格還是很貴，是祖屋價格的四五倍，因為收入高的人不能申請祖屋，還是得去買商品房。所以它的商品房仍然位居全球最貴行列，你不能說新加坡的房價不理性。

在中國，有房才有家的觀念已經(jīng)深入骨髓，想在短期培養(yǎng)大家以租代買真的太難了，買房這個事情，既是普遍的人性，也是正常的經(jīng)濟理性，短期內(nèi)根本無法扭轉(zhuǎn)這個趨勢。

所以，“租購同權(quán)”沖擊的是那些資產(chǎn)屬性不強的房子，比如二三線城市以及一線城市外圍區(qū)的房子，這些房子的稀缺性不強，買家的支撐面也不大，“租購同權(quán)”會讓這類房子的含金量大打折扣。但對于大城市核心區(qū)的房子來說，沖擊不會太大，畢竟這些地區(qū)的房子具備強烈的資產(chǎn)屬性，即便失去了“學位”這個巨大的附加值，仍然會有其他的附加值來補充，比如租金收入，比如資產(chǎn)保值的功能等等，這些也是高房價的支撐。

不說太遙遠的，對一二線熱點城市而言， 短期調(diào)控，房價回調(diào)，都是給大家上車的機會，好好攢首付吧，該買房還是照樣要買房，別寄希望于租賃房能影響房價了。

信息來源：櫻桃小房子、城市戰(zhàn)爭、楊紅旭樓市研究等，好買商學院改編