房產(chǎn)投資回報(bào)率是指房產(chǎn)投資所產(chǎn)生的收益與投入本金的比例。衡量房產(chǎn)投資回報(bào)的方法有多種，比如租金回報(bào)率，資產(chǎn)回報(bào)率, 現(xiàn)金回報(bào)率，內(nèi)部收益率等，不同方法得出的數(shù)據(jù)差異也很大。我們分別看看各種回報(bào)率是怎樣計(jì)算的。

先看租金回報(bào)率，指的是年租金收入與購(gòu)房總價(jià)之間的比率。比如，多倫多市中心的一套公寓，售價(jià)40萬(wàn)，年租金$24,000，扣除相關(guān)的管理費(fèi)，地稅，維護(hù)費(fèi)，房屋保險(xiǎn)等費(fèi)用后的凈租金收入為$16,000，凈租金回報(bào)率為4%。在有貸款的情況下計(jì)算凈租金收入還要多扣除一項(xiàng)貸款利息, 分母就不是購(gòu)房總價(jià), 而是實(shí)際投入的本金。比如上面的例子, 假設(shè)本金為15萬(wàn), 貸款為25萬(wàn), 利息為$6, 000, 則凈租金回報(bào)率為6.67%。

再看看房產(chǎn)的資產(chǎn)回報(bào)率，指的是投資凈收益包括增值與房屋總價(jià)的比值。比如，投資一個(gè)$100萬(wàn)加元的房子，假設(shè)一年增值$6萬(wàn)加元，凈租金收入$4萬(wàn)加元，則這一年的資產(chǎn)回報(bào)率為10%。

還有一個(gè)概念是房產(chǎn)的現(xiàn)金回報(bào)率，指的是投資凈收益（扣除各種費(fèi)用及貸款利息后）包括增值與所投入資金(不含貸款部分)的比值。比如同樣投資一個(gè)$100萬(wàn)加元的房子，假設(shè)首付20萬(wàn), 貸款80萬(wàn)，增值$6萬(wàn)元，由于有貸款利息，假設(shè)凈租金為$6，000元，則回報(bào)率高達(dá)33%。

為什么房產(chǎn)的資產(chǎn)回報(bào)率和現(xiàn)金回報(bào)率差距這么大? 是因?yàn)槔昧私鹑诟軛U將有限的資本放大，使投資回報(bào)率倍增。既然金融杠桿能夠讓投資收益倍增，是不是借錢(qián)越多就越好呢? 從理論上來(lái)說(shuō)，如果你的資產(chǎn)回報(bào)率高于你的融資成本的話(huà)，你就可以利用杠桿提升你的自有資金回報(bào)率，獲得遠(yuǎn)超越市場(chǎng)平均收益率的回報(bào), 但在實(shí)踐中, 不管你投入的項(xiàng)目收益有多高，你必須得有償債能力,因?yàn)楦軛U是雙向的，杠桿倍數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

前面所談到的收益比率都是靜態(tài)的, 沒(méi)有考慮租金及房?jī)r(jià)預(yù)期增長(zhǎng)的時(shí)間價(jià)值，沒(méi)有全面反映一個(gè)出租物業(yè)投資增長(zhǎng)的全貌，內(nèi)部收益率法(IRR)是考慮初期投資及投資期內(nèi)的所有投入與收益及最后賣(mài)出物業(yè)取得現(xiàn)金流，通過(guò)現(xiàn)金流折現(xiàn)使凈現(xiàn)值為0的方式，所計(jì)算出來(lái)的的資金年復(fù)利增長(zhǎng)率。上面的例子中, 我們進(jìn)一步假設(shè)房屋持有期為10年, 不提取折舊，房租每年增長(zhǎng)2%，地稅等各項(xiàng)費(fèi)用每年增長(zhǎng)3%，空置率為8%，貸款利率為4%，購(gòu)買(mǎi)成本為房?jī)r(jià)的2%，房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)3%, 賣(mài)房時(shí)費(fèi)用為房?jī)r(jià)的3.5%, 所得稅邊際稅率為40%, 10年的凈現(xiàn)金流(稅前)如下: (158,000) (400) (300) (100) 100 200 400 500 700 1,000 322,952

用Excel可計(jì)算出該投資的內(nèi)部收益率IRR為7.48%(稅前),即你第一年投入的$158,000,加上每年投入或取得現(xiàn)金流的復(fù)利回報(bào)為7.48%, 若考慮稅賦,稅后IRR為6.23%。如果考慮可能出現(xiàn)的極端的情況, 比如貸款利率為5%, 房?jī)r(jià)10年不漲, 該投資的內(nèi)部收益率IRR為0.58 %( 稅前), 即你第一年投入的$158, 000, 加上每年投入或取得現(xiàn)金流的復(fù)利回報(bào)為0.58%, 若考慮稅賦, 稅后IRR為0.88%。