小妹兒喊凳爺解釋貸款買房的好處，我現(xiàn)在摘錄點網(wǎng)友的精辟理論，共大家參考

萬楓同學說：

用現(xiàn)金買房還是貸款買房合算？

剛才為回一壇友的貼，談到了用現(xiàn)金買房還是貸款買房哪種方法合算的問題，由于時間緊，沒有把問題談透。這也是一個我常問自己的問題，最好有個量化的概念。所以，我把自己對這個問題的思考理了理，記錄在下面，為自己也為壇友提供個參考。

用現(xiàn)金買房的好處：（ 1 ）可以快速成交過戶，有利于談判時壓低房價；（ 2 ）如果所購房產用于出租可以容易獲得正現(xiàn)金流（并不代表有盈利）。

用現(xiàn)金買房的壞處是：（ 1 ）沒有利用杠桿作用，是一種低效率的操作；（ 2 ）機會成本太 高，把大量現(xiàn)金捆綁進不動產，失去投入另外高回報的項目的機會；（ 3 ）所有風險自擔，沒有拍屁股走人的可能；（ 4 ）沒有享受利息免稅的好處；（ 5 ）捆綁進不動產的現(xiàn)金要與通脹賽跑，通脹是你的敵人。如果通脹率為 3% ，你進不動產的現(xiàn)金損失是每年 3% ，需要房價每年增長 3% 來讓你的進不動產的現(xiàn)金與通脹持平。

貸款買房的好處：（ 1 ）利用了杠桿作用，是一種高效率的操作；（ 2 ）機會成本低，可把剩余現(xiàn)金投入另外高回報的項目；（ 3 ）銀行和個人共同承擔風險，萬一情況不妙，可以屁股走人，只損失頭款；（ 4 ）享受利息免稅的好處；（ 5 ）通脹是你的朋友。

你的實際貸款利率 = 賬面貸款利率 * （ 1- 免稅率） - 通脹率。假如貸款利率 6% ，通脹率為 3% ，利息免稅回報為 30% ，你的實際貸款利率只有 1.2% 。這是一條千金難買的秘密公式，切記。

貸款買房的懷處：（ 1 ）不利于談判時壓低房價；（ 2 ）如果所購房產用于出租有時不容易獲得正現(xiàn)金流（并不代表沒有盈利，這個不在這里討論）。

現(xiàn)在量化一下：假設平均年通脹率為 3% ，平均貸款利率為 6% ，平均年房價增長率為 6% ，利息免稅回報率為 30% ?，F(xiàn)比較如果用 20 萬現(xiàn)金購買一房產，和付 2 萬頭款，貸款 18 萬買同一房產在投資回報在做通脹校正后的差別。計算表明： 15 年后，現(xiàn)金購買的實際總回報率只有 54% ，而用貸款購買的總回報率為 747% 。

用現(xiàn)金購買房產，然后再設法在重新貸款時，把大部分現(xiàn)金取出來， 這是綜合了兩種方法好處的一種高智商的實踐.

如山大師的例子如下：

案例：2004年買入一棟房子，三房，1.5個洗手間，980尺，建于1959年。買入價連同裝修共$141,000（現(xiàn)金占用）。銀行估價$200,000（假設賣出也是這個價）。再重新貸款（Refinance）$143,000，利率5.5%（5 year ARM） 。 減除貸款手續(xù)費$2,000, 提出來現(xiàn)金（Cash out）$141,000。租金收入每月$1,250，所有費用包括房地產稅，保險費和維修費平均每月共 $300。每月貸款本息$820

不同資金滾動模式的結果

A．Trading (買賣)     剛開始投入房地產經營時，我做flipping（買賣）。就是將買進來的房子裝修后賣出。從投入現(xiàn)金開始到在把房子在市場上賣出并收回資金，總共需時4個月到半年。用上面的例子，其每間房子的稅前利潤為:$200,000-$141,000-$15,000(銷售commission及稅)=$44,000  。假設手上有約30萬現(xiàn)金，以平均每年周轉2次算，其全部稅前利潤為$44,000×2×2=$176,000。  但是，如果買進出租一年以上再賣，情況又是這樣怎樣呢？

B. 買入后先出租

能買入數(shù)量：同樣用上面的例子。從買進來（現(xiàn)金投入）到再重新貸款   （Refinance）拿回現(xiàn)金，周期最長2個月，周期最短時1個月。就當它平均2個月來算吧。30萬每年周轉6次，每次2個房子，一年就是共買入12 個房子！

現(xiàn)金周轉：經過再重新貸款（Refinance），所投入現(xiàn)金全部提取出來。沒有Down payment 在里面。但已擁有約30%（以20萬為基數(shù)）的增值在房子。

Cap rate ($1,250-$300)*12/$141,000=8.1%

現(xiàn)金流量（每個房子每年）：($1,250-$300-$820)×12=$1,560

12個房子（一年之內的購入量）的總現(xiàn)金流量是：$1,560×12=$18,720

稅務效果：出租一年以上再賣出，是long term capital gain, 現(xiàn)在的稅率是15% （到2010年，是renew 還是取消不知道），大多數(shù)情況下，遠比當年賣出的    ordinary income的稅率要低。

房子凈值（每個房子Equity）：$200,000-$143,000=$57,000

12個房子（一年之內的購入量）的總凈值 (當年) ：$57,000×12=$684,000

投資回報分析

（為簡單比較起見，計算時不考慮 money 的 time value，也不考慮30萬資金的利率。就算A與B都是整年占用）

A. 買賣（每年）：$176,000/$300,000×100%=58.7%

B. 買入后先出租

• （第一年出租，第二年賣掉，房價沒上升也沒下跌）：（$57,000-$15,000）×12/$300,000=168%

• 你投入的現(xiàn)金，在1到2個月之內Refinance全部提取出來，也就是2個月后占用現(xiàn)金為零。后面你沒有現(xiàn)金再投入，房價在上漲，這個回報率你們去假設算吧。每年的正現(xiàn)金流量就算用來補不可預見的維修等費用。每年房子折舊帶來的稅務好處也暫時不算。每年的租金變動（這幾年來我們當?shù)刈饨鹨恢痹谏┮膊凰恪?

為什么B比A好這么多呢？財務杠桿（Leverage）。A狀況時間太短，貸款馬上還掉不容易貸到也不劃算。不過，要聲明一點的是，財務杠桿是雙刃劍，用得好，令你快速致富，用得不好，令你很快破產。另外篇幅再轉。