來(lái)源：計(jì)兮 作者：大手大腳A博客 本文主要對(duì)地產(chǎn)基金的資金來(lái)源進(jìn)行了總結(jié)分析，并介紹了地產(chǎn)基金的簡(jiǎn)要運(yùn)作流程。 在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中，80%-90%的資金來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、定金和預(yù)收款以及自籌資金貸款、定金和預(yù)收款占資金來(lái)源的40-60%，但受宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)銷售影響較大。 商業(yè)貸款 受宏觀調(diào)控政策影響，銀行收縮貸款。銀行對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目不發(fā)放貸款。 股票/債券 房地產(chǎn)企業(yè)IPO和借殼上市等被證監(jiān)會(huì)嚴(yán)格監(jiān)管 我國(guó)公司債市場(chǎng)目前很小，交投清淡；現(xiàn)行《公司法》對(duì)債券發(fā)行主體要求嚴(yán)格，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)債券融資 信托計(jì)劃 信托機(jī)構(gòu)受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，直接受宏觀調(diào)控的影響 今年二月《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》中要求：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須“四證齊全”，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款 房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控時(shí)現(xiàn)有的融資渠道難以滿足企業(yè)的融資需求占資金來(lái)源比例較大的定金和預(yù)收款在宏觀調(diào)控時(shí)也會(huì)大幅減少房地產(chǎn)企業(yè)急需新的融資渠道。 私募股權(quán)投資基金（PE） 私募股權(quán)投資基金（PE）通常以有限合伙方式設(shè)立，以股權(quán)形式投資于未上市企業(yè) 在金融資源配置中，PE成為一個(gè)特別的渠道，發(fā)揮著越來(lái)越大的作用 具體方式： 多個(gè)有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）共同設(shè)立私募股權(quán)投資基金（PE）在委托管理銀行進(jìn)行資金托管開展股權(quán)投資目標(biāo)企業(yè)工作 運(yùn)作流程如下： 1、項(xiàng)目篩選階段主要任務(wù)：所需時(shí)間3-4周 分析項(xiàng)目所在地市場(chǎng) 初步了解項(xiàng)目實(shí)際控制人基本情況 安排實(shí)地訪談，初步了解項(xiàng)目周邊信息 總結(jié)主要發(fā)現(xiàn) 階段性成果： 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目實(shí)際控制人在其所在領(lǐng)域的市場(chǎng)地位及實(shí)力分析 項(xiàng)目立項(xiàng)建議書 2、盡職調(diào)查階段主要任務(wù)：所需時(shí)間6-8周 商務(wù)、法律、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查 詳細(xì)分析項(xiàng)目投資價(jià)值 提出投資建議 設(shè)計(jì)投資方案 如決定投資，與被投資方協(xié)商投資條件、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等 與被投資方簽署相關(guān)法律文件 階段性成果： 盡職調(diào)查報(bào)告 項(xiàng)目投資建議書 與基金投資有關(guān)的法律文件 3、資金募集階段主要任務(wù)：所需時(shí)間8-12周 準(zhǔn)備資金募集所需資料及法律文件 路演，向投資人介紹項(xiàng)目 與投資人簽署入伙協(xié)議等 與銀行簽訂資金托管協(xié)議 投資人資金匯入托管賬戶 基金設(shè)立 階段性成果 路演材料 基金募集說(shuō)明書 投資基金的法律文件 基金成立 啟動(dòng)基金托管 4、投資管理階段主要任務(wù)：所需時(shí)間2-3年 基金完成投資 管理人委派財(cái)務(wù)總監(jiān)、董事到項(xiàng)目公司 定期總結(jié)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)情況 向基金投資人披露信息 階段性成果 完善項(xiàng)目公司決策、管理機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目公司資金到位 項(xiàng)目運(yùn)作 定期投資和信息披露報(bào)告 5、基金退出階段主要任務(wù)：所需時(shí)間1-2周 項(xiàng)目公司利潤(rùn)審核 基金與被投資方收益結(jié)算 投資人收益結(jié)算 階段性成果： 基金退出 投資人取得本金和收益 基金清算 地產(chǎn)專項(xiàng)基金的特點(diǎn)： 單一項(xiàng)目投資透明度較高 資金全封閉運(yùn)行 基金運(yùn)作周期較短，通?？刂圃?年以內(nèi) 基金管理人嚴(yán)格監(jiān)管并設(shè)置多重風(fēng)險(xiǎn)控制措施 基金收益率具有吸引力 基金募集時(shí)間較短 為了確?；鹳Y產(chǎn)的安全并提升基金投資人對(duì)管理人的信任度，基金募集成立后將委托商業(yè)銀行擔(dān)任基金現(xiàn)金資產(chǎn)的托管人，確?；鹳Y產(chǎn)有效安全運(yùn)用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn) 選擇項(xiàng)目類型： 土地成片開發(fā)（一級(jí)開發(fā)） 住宅或商業(yè)地產(chǎn)的二級(jí)開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)的并購(gòu)/收購(gòu) 投資額度 根據(jù)項(xiàng)目的具體資金要求確定基金的規(guī)模 投資期限 最長(zhǎng)不超過(guò)3年，一般控制在2年以內(nèi) 預(yù)期收益率 根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)，預(yù)期收益率有所不同。 一般情況下，項(xiàng)目的預(yù)期年化收益率不低于15%-20%。 目標(biāo)企業(yè) 有相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī) 財(cái)務(wù)狀況良好 與當(dāng)?shù)卣薪】档暮献麝P(guān)系 成功案例： 1、環(huán)京津投資基金 國(guó)內(nèi)首只由鼎晟和公司與銀行合作、用于土地一級(jí)開發(fā)的專項(xiàng)基金，該基金于2009年底完成投資，項(xiàng)目運(yùn)作正常。 基金類別 有限合伙制股權(quán)投資基金 基金規(guī)模 2億元人民幣 基金投資期限 2年 基金投資人 合格的機(jī)構(gòu)投資者或自然人 最低認(rèn)購(gòu)額 400萬(wàn)元人民幣 基金管理人 鼎晟和投資管理有限公司 基金托管人 國(guó)內(nèi)某大型銀行 2、金正茂地產(chǎn)并購(gòu)基金 金正茂基金于2009年11月份設(shè)立，該基金將致力于對(duì)優(yōu)質(zhì)綜合性地產(chǎn)的整合與并購(gòu)。 基金類別 有限合伙制股權(quán)投資基金 基金規(guī)模 6億元人民幣 基金投資期限 3年 基金投資人 合格的機(jī)構(gòu)投資者或自然人 最低認(rèn)購(gòu)額 1000萬(wàn)元人民幣 基金管理人 鼎晟和投資管理有限公司 基金托管人 國(guó)內(nèi)某大型銀行 |
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