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法務之家綜合微信公號“法信(ID：Legal_Information )”編輯整理，轉載請注明來源，侵權必究 《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。 ▌一、業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由的認定從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現(xiàn)。誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現(xiàn)在三個方面： 1、根據誠實信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當事人之間的利益關系失去平衡時，應當進行調整，使利益平衡得以恢復，由此維持一定的社會經濟秩序。 2、誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協(xié)作關系。 3、誠實信用原則允許當事人行使抗辯權，但不得濫用這項權利。因此，在司法實踐中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由，主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。 《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定的“正當理由”，應當限定在物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業(yè)主不交費用是基于正當?shù)?、合理的理由，才能構成業(yè)主拒交的“正當理由”。 ▌二、以下幾種情況可以拒交物業(yè)費：
▌三、但有幾個誤區(qū)一定要避開！有的物業(yè)費拒交不符合“正當理由”會敗訴，請看以下5個典型判例 1.業(yè)主不得以未取得房屋產權證為由拒交物業(yè)管理費——王某與北京市甲物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛案 案例要旨：業(yè)主雖尚未依法辦理所有權登記，但已實際入住、享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務的，應交納物業(yè)管理費。 案號：(2010)二中民終字第1568號 來源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用 物業(yè)管理卷》駱金盛主編，中國法制出版社2011年出版 2.已取得房產證但尚未接收房屋，不能以沒有入住房屋為由拒絕交納物業(yè)管理費——深圳市南某物業(yè)管理有限公司訴邱某物業(yè)服務合同糾紛案 案例要旨：房屋產權登記到購買人名下，購買人就成為業(yè)主，實際上享受了物業(yè)管理單位所實施的物業(yè)管理服務，不論其有無入住房屋，均負有向物業(yè)管理單位支付物業(yè)管理服務費和本體維修基金的義務。因此，在已取得房屋所有權證的前提下，不能以沒有入住房屋為由拒絕交納物業(yè)管理費。 案號：(2009)深中法民五終字第1004號 來源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用(物業(yè)管理卷)》駱金盛主編，中國法制出版社2011年出版 3.房屋交付業(yè)主之后，業(yè)主不得以非合同當事人為由拒絕交納物業(yè)服務費用——濟南中天物業(yè)管理有限公司訴馬淑芹物業(yè)管理案 案例要旨：前期物業(yè)管理服務合同履行期間，自前期物業(yè)管理服務合同簽訂之日至新建商品房交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理費用，由建設單位交納;在開發(fā)商將房屋交付業(yè)主之后的前期物業(yè)管理費應由業(yè)主交納。房屋交付業(yè)主之后，業(yè)主不得以非合同當事人為由拒絕交納物業(yè)服務費用。 案號：(2007)濟民一終字第59號 審理法院：山東省濟南市中級人民法院 來源：《中國審判案例要覽》(2008年民事審判案例卷) 4.前期物業(yè)管理合同糾紛中業(yè)主不得以與其無關為由拒絕交費——某小區(qū)物業(yè)管理公司訴朱某物業(yè)管理糾紛案 案例要旨：前期物業(yè)服務合同在有效期內對所有業(yè)主具有約束力，業(yè)主應按照約定交納物業(yè)管理費用。業(yè)主接到開發(fā)商的房屋交接及入戶通知書并領取房屋鑰匙后，業(yè)主與物業(yè)管理公司的物業(yè)服務合同關系即告成立。開發(fā)建設單位正式通知入伙的物業(yè)，就不算是空置房，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用。 來源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用(物業(yè)管理卷)》駱金盛主編，中國法制出版社2011年出版 5.車輛被盜，不足以成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費的抗辯理由——某小區(qū)物業(yè)管理公司與張某物業(yè)管理費糾紛案 案例要旨：業(yè)主以車輛被盜作為物業(yè)公司違約的事實的，因為車輛管理只是物業(yè)服務的一部分，這種違約不足以構成根本性違約、從而完全免除業(yè)主繳費義務，所以，車輛被盜，不足以成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費的抗辯理由。 來源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用(物業(yè)管理卷)》駱金盛主編，中國法制出版社2011年出版 ▌最高法院觀點： 1.業(yè)主不得以無需接受相關物業(yè)服務為由拒交物業(yè)費用 業(yè)主無需接受相關物業(yè)服務的抗辯理由，則涉及建筑物區(qū)分所有權的整體性問題。建筑物區(qū)分所有權不同于普通的所有權，其包括專有權、共有權和成員權三方面內容，而不是單個業(yè)主的絕對支配權。建筑物區(qū)分所有權人往往人數(shù)眾多，共有部分的利用和管理必須由全體共有人以團體意思決議，而不能以單個區(qū)分所有權人的個體意思為準。更何況共用部分之管理和利用皆與其正常之居住生活息息相關，關乎其正常生活權利的合理實現(xiàn)，因此管理事務之進行，便在很大程度上脫離了財產權人對共有財產進行支配以獲取其利益的管理特點，而具有了人合性的特點。每個區(qū)分所有權人之間，不再是簡單的財產共有關系，而是相互依存、相互協(xié)助之共同生活關系。正因為如此，各國建筑物區(qū)分所有權法都規(guī)定，在關系全體業(yè)主共同利益的事項上，必須由業(yè)主共同作出決議，并且該種決議對所有業(yè)主具有約束力。我國《物權法》第76條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。第78條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。因此，只要物業(yè)服務合同是由業(yè)主委員會根據業(yè)主大會依法通過的決議簽訂，即對所有業(yè)主具有約束力，業(yè)主不得以無需接受相關物業(yè)服務為由進行抗辯。 (摘自《最高人民法院<建筑物區(qū)分所有權、物業(yè)服務司法解釋>理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版) 2.業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經提供的服務為由拒交物業(yè)費用 第一，關于業(yè)主未享受物業(yè)服務企業(yè)已經提供的服務問題。如前所述，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主交納物業(yè)費的權利為契約請求權，其依據是物業(yè)服務合同，因此只要物業(yè)服務企業(yè)依照約定提供了相應服務，其便已經盡到了合同義務，不存在違約行為，也不存在業(yè)主行使先履行抗辯權的空間。 第二，現(xiàn)實生活中，物業(yè)費的收取大致有酬金制和包干制兩種，且后者已不多見，以酬金制方式收取物業(yè)服務費的大致在年初即進行，此時物業(yè)公司的物業(yè)服務還沒提供，業(yè)主此時提出抗辯并不適合。 第三，本司法解釋第3條已有規(guī)定，如果物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主可以請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此，在司法實踐中，如果物業(yè)公司起訴要求業(yè)主償付物業(yè)費，業(yè)主以物業(yè)公司服務質量不合乎要求為由要求物業(yè)公司承擔違約責任的，如果符合合并審理的條件，則應當合并審理。 (摘自《最高人民法院<建筑物區(qū)分所有權、物業(yè)服務司法解釋>理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版) 3.業(yè)主不能以并非合同當事人為由對物業(yè)服務合同提出抗辯 因為物業(yè)服務合同的特殊性，不管是前期物業(yè)服務合同的簽訂，還是物業(yè)服務合同的簽訂，都不是業(yè)主逐個與服務企業(yè)簽訂的合同。前者是建設單位與服務企業(yè)簽訂的，后者是業(yè)主大會及其委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的。但是如果我們深入探討下這兩種合同的本質，就會發(fā)現(xiàn)這兩種合同在性質上與業(yè)主本人簽訂無異，具體說來： 第一，根據《物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定，建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。從這個角度來說，在建筑單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同之后，這個合同并沒有對未來的業(yè)主產生拘束力，但是在業(yè)主與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同的時候，會一并將前期物業(yè)服務合同認同，因此，從這個意義上講就是對合同的追認或者是對其效力的承認，所以前期物業(yè)合同應該對業(yè)主有約束力。 第二，根據《物權法》第七十六條的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應該經全體業(yè)主的同意，但是與物業(yè)服務企業(yè)簽訂具體的物業(yè)服務合同，根據《物業(yè)管理條例》第三十五條的規(guī)定，這些具體物業(yè)服務合同是由業(yè)主大會下面的業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂的，這種業(yè)主委員會做的決定，按照我國《物權法》第七十八條的規(guī)定，對全體業(yè)主具有約束力。 (摘自《最高人民法院<審理物業(yè)服務糾紛案件司法解釋>理解與適用》，楊立新主編，法律出版社2009年出版) ▌法律依據 1.《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 第一條 建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 第三條 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。 物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。 第五條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。 業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。 第六條 經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。 2.《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。 3.《物業(yè)管理條例(2007修訂)》 第四十二條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 |
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