在房屋買賣合同中，一般都會約定逾期違約金（一般是每天未付款或已付款或房屋總價的萬分之五）和解除合同的違約金（一般是總房價的20%）。一般而言，這兩項違約金是可以同時主張的。

違約金在本質(zhì)上是損害賠償額的預(yù)定，即簽訂合同的時候，合同雙方當(dāng)事人預(yù)先評估如果一方違約會給對方造成多大的損失，雙方對于預(yù)估的數(shù)額都認(rèn)可，即以違約金的方式（包括具體數(shù)額或者計算方法等）予以明確約定在合同中。在一方發(fā)生違約時，守約方即以違約金條款向違約方主張賠償。這樣非常有利于擔(dān)保合同的履行，非常高效地保護守約方的利益。

《合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。” 逾期違約金和解除合同的違約金都是房屋買賣雙方所約定的因違約所產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法（注：如果解除合同的違約金是總房價的20%，也可以看作是“一定數(shù)額的違約金”）。這兩項違約金是不沖突的：逾期違約金是違約方逾期未履行其合同義務(wù)所應(yīng)當(dāng)支付的違約金，解除合同的違約金是違約方構(gòu)成根本違約后守約方在解除合同的前提下所向違約方主張的違約金。舉例言之，合同約定房屋總價500萬元，逾期違約金是每天總房價的萬分之五，逾期履行超過15天的，守約方可以解除合同并主張20%的違約金。如果買房人逾期付款達到20天，則守約方可以向違約方發(fā)函解除合同并主張違約金：500萬元*0.05%/天*20天+500萬元*20%。

需要注意的是：

1、逾期違約金和解除合同的違約金這兩項違約金不能和實際損失同時主張，如守約方主張了上述兩項違約金，就不能再主張房屋差價損失、傭金損失、利息損失等實際損失。

2、逾期違約金只能主張至守約方解除合同之日。因為守約方解除合同之日合同就已經(jīng)解除，解除的效力溯及至合同成立之日，雙方之間不再存在合同關(guān)系。守約方只能根據(jù)違約條款主張違約責(zé)任（或者主張實際損失）。此外，守約方不得再繼續(xù)主張逾期違約金還有一個原因，即守約方有防止損失擴大的義務(wù)，法律依據(jù)是《合同法》第一百一十九條第一款：“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。”

3、逾期違約金和解除合同的違約金可以同時主張，但是受到違約金調(diào)整規(guī)則的調(diào)整。《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。” 《合同法解釋二》第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’” 因為民法的賠償原則是“填平原則”，即違約方給守約方的賠償和守約方的損失基本一致，如果違約金低于或者過分高于守約方的實際損失，都會造成非常不公平的后果，違背了違約金制度設(shè)置的初衷和民法的基本原則。因此，法律規(guī)定了違約金調(diào)整規(guī)則。

附郁某與王某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：兩原告原系夫妻關(guān)系，于2015年9月28日離婚。兩被告為系爭房屋的共同共有所有權(quán)人。2014年5月25日，兩原告(乙方)和兩被告(甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定：乙方向甲方購買系爭房屋，建筑面積53.04平方米，價款185萬元；乙方于簽訂本合同前通過居間方或直接轉(zhuǎn)付甲方定金10萬元，于簽訂本合同后10日內(nèi)支付甲方46萬元，如此共同構(gòu)成乙方支付給甲方的首期房款56萬元，乙方直接向甲方支付該筆款項，甲方應(yīng)將該款項專項用于償還抵押權(quán)人的借款余額(若有不足甲方自行補足)，若因甲方自行辦理還款手續(xù)可能導(dǎo)致的無法如期交易等風(fēng)險，由乙方自行承擔(dān)；乙方通過向貸款銀行申請貸款的方式支付第二期房款129萬元，若乙方申請的貸款未通過或額度不足的，應(yīng)在申請產(chǎn)權(quán)過戶前將相應(yīng)部分房價款補足；雙方應(yīng)于2014年8月15日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；若任何一方未按本合同約定履行的，每逾期一日需向?qū)Ψ街Ц犊偡績r款萬分之五的賠償金，并繼續(xù)履行；若甲方簽訂本合同后又將系爭房屋轉(zhuǎn)賣、租賃給第三方，或在辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記前該房地產(chǎn)有抵押和查封，或甲方未按合同約定履行逾期超過十個工作日，或甲方單方解除合同，均視為甲方違約，乙方有權(quán)通知甲方解除合同，甲方除需支付十個工作日的賠償金外，還需支付相當(dāng)于總房價款20%的違約金；若乙方未按合同約定履行逾期超過十個工作日，或乙方單方解除合同，均視為乙方違約，甲方有權(quán)通知乙方解除合同，乙方除需支付十個工作日的賠償金外，還需支付相當(dāng)于總房價款20%的違約金；合同還對其他相關(guān)內(nèi)容進行了約定。合同簽訂后，兩原告共向兩被告支付了房款56萬元，但雙方未能按照約定的時間完成交易。2015年2月1日，兩原告(乙方)和兩被告(甲方)又簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同條款除下列內(nèi)容外均與先前合同相同：價款210萬元；2015年4月10日前辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；首期支付房價款84萬元，申請貸款126萬元支付第二期房價款。當(dāng)日，雙方還簽訂《協(xié)議書》一份，約定：雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中的合同價210萬元是甲方配合乙方貸款所需，雙方確認(rèn)此次交易的實際合同價為185萬元，現(xiàn)雙方需按以下實際付款條款履行，且甲方須配合乙方在收到乙方支付的高出實際房款部分25萬元的次日內(nèi)將該筆款項退還給乙方；乙方應(yīng)在簽訂買賣合同當(dāng)日內(nèi)向甲方支付首期房款56萬元；乙方的貸款金額為126萬元，乙方應(yīng)于簽訂本合同后向貸款銀行申請貸款辦理相關(guān)手續(xù)，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理申請貸款手續(xù)及提供所需材料，若乙方向貸款銀行申請的貸款未通過或額度不足的，應(yīng)在申請產(chǎn)權(quán)過戶之前將相應(yīng)部分房款支付給甲方；乙方應(yīng)在雙方對房地產(chǎn)進行驗看并確認(rèn)無誤后支付甲方尾款3萬元。此后，雙方仍未能順利完成系爭房屋的交易。因雙方未能協(xié)商解決后續(xù)相關(guān)糾紛，原告起訴至法院，遂成訟。審理中，雙方確認(rèn)系爭房屋的真實交易價格為185萬元，并且均同意確認(rèn)房屋買賣合同于2015年2月19日解除。

裁判原文節(jié)選：【案號：上海市靜安區(qū)人民法院（2016）滬0106民初713號】本院認(rèn)為，鑒于當(dāng)事人在審理中均同意確認(rèn)房屋買賣合同于2015年2月19日解除，故本院對合同解除的事實及時間予以確認(rèn)。而當(dāng)事人對于房屋買賣合同解除的原因各執(zhí)一詞，故本院歸納本案的爭議焦點為：導(dǎo)致房屋買賣合同解除的違約方是誰？以及違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任?原告認(rèn)為，首先，根據(jù)合同約定，被告在簽約后不應(yīng)再出租系爭房屋，但是被告實際上將房屋出租，已構(gòu)成違約；其次，根據(jù)口頭約定，被告幫助原告辦理銀行貸款，而事實上被告并未盡到協(xié)助義務(wù)，也構(gòu)成違約；再次，雙方簽訂兩份房屋買賣合同，屬陰陽合同，雙方真實的交易價格應(yīng)當(dāng)是185萬元，而被告要求原告按照后簽訂的合同價210萬元履行，違反雙方真實意思表示，其行為也構(gòu)成違約。基于以上被告的違約行為，原告提出本案訴訟請求，根據(jù)合同約定被告應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于總房價20%的違約金，但原告自愿將違約金調(diào)整為112,000元。原告為證明其主張，舉證了《產(chǎn)證借據(jù)》復(fù)印件一份，欲證明被告王某某的母親章順娣以辦理貸款為由借出中介公司保管的房產(chǎn)證原件，至今未還，實際上被告取出房產(chǎn)證后又將系爭房屋掛牌出售。被告認(rèn)為對該證據(jù)的真實性無法確認(rèn)，表示被告現(xiàn)在確實占有房產(chǎn)證原件，但并未將房屋重新掛牌出售，而是由于買賣合同長期不能履行，被告出于安全考慮才將房產(chǎn)證取回。此外，被告堅持其辯稱及反訴意見，并認(rèn)為，首先，原告所稱被告將房屋出租構(gòu)成違約無事實依據(jù)；其次，由于原告申請貸款出現(xiàn)問題，遂主動提出要求被告協(xié)助辦理，這也解釋了為何存在兩份買賣合同。因此被告并不存在違約行為。相反，根據(jù)合同約定，原告應(yīng)向銀行申請貸款以支付第二期房款，如申請貸款未通過或獲批額度不足，應(yīng)由原告補足，事實上原告申請銀行貸款未成功，至今仍未支付相應(yīng)房款，其行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；并且原告擅自單方提出解除合同，也應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此被告提出反訴請求，要求原告支付相當(dāng)于10個工作日的賠償金，并支付相當(dāng)于總房價20%的違約金。被告為證明其主張，舉證了朱某某和葛某某某的手機短信往來記錄，據(jù)該證據(jù)顯示，2015年1-2月期間，原告因個人原因未能成功辦理銀行貸款，葛某某某向朱某某提出要求配合做高房價以減少貸款比例，故雙方簽訂了第二份房屋買賣合同，欲證明被告已盡到配合原告辦理銀行貸款的義務(wù)，不存在違約行為。原告否認(rèn)手機短信記錄內(nèi)容的真實性，并稱葛某某某曾使用該證據(jù)中顯示的手機號碼與朱某某聯(lián)系過，但葛某某某的手機于2015年夏季丟失，該號碼已停止使用。針對被告認(rèn)為原告違約并要求承擔(dān)違約責(zé)任的觀點，原告提出，其在支付首付款后曾向被告提出要求退款，并同意由對方扣除一定的損失費用，但是被告稱錢已用掉，提出可通過做高房價的方式幫助原告貸款，故雙方重新簽訂了房屋買賣合同，但由于被告消極配合原告辦理貸款手續(xù)，違背口頭承諾，導(dǎo)致原告未能成功申請貸款，現(xiàn)兩原告身份情況發(fā)生了變化，沒有能力再支付房款，故原告是有條件的違約。原告堅持被告不能同時主張賠償損失和支付違約金的辯稱意見，并且提出，即使法院認(rèn)定原告違約，由于原告未實際占有系爭房屋，故被告不存在房屋使用費的損失，且根據(jù)房屋市場價格上漲的行情，被告也不存在系爭房屋價值減少的損失，因此被告按照總房價20%計算違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，請求法院調(diào)整至5-6萬元。本院認(rèn)為，雖然原、被告雙方就系爭房屋先后簽訂了兩份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但是從雙方簽訂的《協(xié)議書》及其他已查明事實分析，雙方確認(rèn)實際合同價仍為2014年5月25日所簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定的185萬元，2015年2月1日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系原告申請銀行貸款所需，可見后者并非雙方買賣系爭房屋的真實意思表示，應(yīng)屬無效。2014年5月25日所簽的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系原、被告雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。雖然原告認(rèn)為被告簽約后將房屋出租、未協(xié)助原告辦理銀行貸款等行為構(gòu)成違約，但是原告提供的相關(guān)證據(jù)并不足以證明上述事實。而對于被告提供的手機短信記錄，因原告認(rèn)可手機號碼系葛某某某所有，并自認(rèn)曾用該號碼與朱某某聯(lián)絡(luò)，雖提出2015年夏天手機遺失不再使用該號碼的說法，但短信記錄顯示的時間是2015年1-2月，與原告上述說法并不矛盾，因此本院對手機短信記錄的證明力予以確認(rèn)，該證據(jù)可以證明存在原告提出做高房價重新簽訂合同以辦理銀行貸款的事實，可見并不存在原告所稱被告未協(xié)助其辦理銀行貸款的事實，故本院根據(jù)雙方的舉證情況，對原告認(rèn)為被告存在違約行為之主張難以支持。在此情況下，原告無權(quán)解除房屋買賣合同及要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。相反，原告作為買方，負(fù)有向被告支付房款的主要合同義務(wù)，原告在支付首付款56萬元后，應(yīng)當(dāng)按照約定申請銀行貸款以支付第二期房款。而事實上原告未能成功申請貸款，按照“申請的貸款未通過或額度不足的，應(yīng)在申請產(chǎn)權(quán)過戶前將相應(yīng)部分房價款補足”合同約定，原告仍應(yīng)向被告支付相應(yīng)房款?，F(xiàn)原告未支付第二期房款，其行為已構(gòu)成根本違約，被告有權(quán)根據(jù)合同約定解除合同，并要求原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。現(xiàn)被告提出要求原告支付賠償金9,250元及違約金37萬元，均有相關(guān)合同條款約定。原告在審理中提出被告不能同時主張賠償損失和支付違約金的意見，對此本院認(rèn)為被告所主張的賠償金和違約金分別是對逾期付款及導(dǎo)致合同解除兩種不同違約行為的制裁，并且在合同中明確約定可以并用，故本院尊重當(dāng)事人真實意思表示，認(rèn)為被告主張賠償金及違約金并無不當(dāng)。對于原告提出約定計算違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，請求法院予以調(diào)整的請求，本院認(rèn)為違約金的法律作用，除了填補守約方實際損失之外，還在于對違約方違約行為的懲罰，雖然考慮到雙方簽約至今房屋交易市場行情見漲，被告未出售系爭房屋并未導(dǎo)致房屋價格貶損的事實，但是原告提出按照5-6萬元計算違約金無事實和法律依據(jù)，本院結(jié)合案件實際情況，酌情將違約金金額調(diào)整至25萬元。綜上所述，本案系因原告違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除，原告應(yīng)承擔(dān)向被告支付賠償金9,250元及違約金25萬元的違約責(zé)任。同時，被告應(yīng)將已收取的房款56萬元扣除上述賠償金和違約金后退還給原告。故本院依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：一、原告郁某、葛某某某和被告朱某某、王某某于2014年5月25日就上海市陜西北路XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2015年2月19日解除；二、反訴被告郁某、葛某某某應(yīng)支付反訴原告朱某某、王某某賠償金9,250元；三、反訴被告郁某、葛某某某應(yīng)支付反訴原告朱某某、王某某違約金25萬元；四、被告朱某某、王某某應(yīng)退還原告郁某、葛某某某房款56萬元；(上述第二、三、四項指定的錢款相互抵扣后，被告朱某某、王某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告郁某、葛某某某300,750元。)五、原告郁某、葛某某某要求被告朱某某、王某某支付違約金112,000元的訴訟請求不予支持。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費10,520元，減半收取，計5,260元，由原告郁某、葛某某某共同負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費3,494.50元，由反訴原告朱某某、王某某共同負(fù)擔(dān)900元，反訴被告郁某、葛某某某共同負(fù)擔(dān)2,594.50元。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

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2017.1.11《居間協(xié)議》可以被認(rèn)定為房屋買賣合同？

2017.1.6買賣擔(dān)保（讓與擔(dān)保）合同無效的三種理由

2017.1.5房屋買賣中，可以通過行使不安抗辯權(quán)解除合同？

2017.1.4農(nóng)村房屋同村村民間轉(zhuǎn)讓的合同無效？

2017.1.3未成年人的監(jiān)護人之一出售未成年人房產(chǎn)的法律后果

2017.1.2做低房價：陰陽合同or合同變更？

2016.12.31行政管理對房屋買賣合同效力的影響——從中介偽造賣房人網(wǎng)簽簽字說起

2016.12.30房子被另案查封，繼續(xù)履行的訴請會被駁回？

2016.12.28沒有證據(jù)證明哪方拒絕網(wǎng)簽的法律后果

2016.12.25房屋買賣雙方私下達成的《賠償協(xié)議》與合同約定不一致，效力如何？

2016.12.22賣房人放棄合同解除權(quán)后可否再以買房人一萬元尾款未付為由解除合同

2016.12.20遷出戶口是付款的條件？和同時履行抗辯權(quán)有什么關(guān)系？

2016.12.17買房人要求賣房人配合過戶的權(quán)利是否適用訴訟時效？

2016.12.14違反《房地產(chǎn)居間協(xié)議》的賠償范圍僅限于定金罰則？

2016.12.12無權(quán)處分房產(chǎn)導(dǎo)致的違約，違約金如何調(diào)整？

2016.12.11上海一中院判決：新政導(dǎo)致首付比例提高，買房人可否要回定金或首付款？

2016.12.7房屋共有人之一沒在房屋買賣合同上簽字也要承擔(dān)連帶責(zé)任？

2016.12.5以房抵債不構(gòu)成善意取得？

2016.11.29上海房貸新政，認(rèn)房認(rèn)貸首付提高，買房人能否要回定金首付款？

2016.11.28 2016.11.28上海房貸新政解讀及風(fēng)險防范

2016.11.26房屋買賣合同中一方當(dāng)事人合同解除權(quán)的取得

2016.11.24認(rèn)定買房人與賣房人的公證委托代理人惡意患通損害賣房人利益的關(guān)鍵點

2016.11.23連續(xù)兩次的房屋買賣合同被確認(rèn)無效，房屋如何返還？

2016.11.22牽扯到債務(wù)和委托公證的房屋買賣合同的效力及責(zé)任承擔(dān)

2016.11.21買房人可否以賣房人無權(quán)遷出房屋內(nèi)的戶口為由行使不安抗辯權(quán)？

2016.11.20出售“共有”房屋，合同無效？

2016.11.19因房屋買賣雙方的過錯導(dǎo)致合同解除，合同解除前房價上漲的利益如何分配？

2016.11.18賣房人的代理人與買房人惡意串通損害賣房人的利益，法律后果如何？

2016.11.17《房屋抵債協(xié)議書》和《房地產(chǎn)抵押借款合同》同時簽訂，效力如何？

2016.11.16賣房人逾期遷出戶口十年，買房人可以主張幾年的逾期違約金？

2016.11.10賣房人逾期交房，買房人可否直接提取賣房人存留在中介處的尾款？

2016.11.3賣房子附帶自行車庫？

2016.11.1賣房人因客觀原因沒遷出戶口也要承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.10.28附義務(wù)贈與房產(chǎn)可以撤銷？

2016.10.27和精神病人簽訂房屋買賣合同，法律后果如何？

2016.10.25房屋買賣合同未采用書面形式，是否成立？是否有效？

2016.10.23為什么法院不能判決被查封的房子強制過戶？

2016.10.22公證委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？

2016.10.21第三人可否主張房屋買賣合同無效？

2016.10.18房屋買賣一方放棄合同解除權(quán)的法律后果

2016.10.17房屋買賣合同對部分條款沒有約定且雙方不能達成一致，一方要求解除合同的依據(jù)是什么？

2016.10.16房子（二手房）被查封后賣房人才交房，買房人可否提執(zhí)行異議？

2016.10.15假離婚導(dǎo)致銀行不能放貸，買房人構(gòu)成違約？

2016.10.13賣房人的房子被查封或拍賣，買房人應(yīng)該怎么辦？

2016.10.10買房人與賣房人的戶籍分冊立戶后，買房人是否還可以向賣房人主張逾期遷出戶口的違約金？

2016.10.9買房人按約履行合同并已裝修入住就能取得房屋所有權(quán)？

2016.10.8無權(quán)處分會導(dǎo)致合同無效？

2016.10.7解除網(wǎng)簽合同的時間點

2016.10.6是誰拒絕網(wǎng)簽？現(xiàn)有證據(jù)下的證據(jù)規(guī)則運用

2016.10.3賣房人無權(quán)處分，買房人可否主張房價上漲的損失？

2016.10.2購買農(nóng)村房的合同被確認(rèn)無效，責(zé)任如何承擔(dān)？

2016.10.1買房人限購，賣房人是否有義務(wù)配合買房人重新網(wǎng)簽？

2016.9.30買房人要求減名字，賣房人是否應(yīng)當(dāng)配合？

2016.9.28房屋買賣中價款顯失公平的認(rèn)定

2016.9.27可否以房屋買賣雙方互失信任不再具有履約基礎(chǔ)為由解除合同？

2016.9.26賣房人剛簽訂房屋買賣合同即違約，買房人不可依據(jù)違約責(zé)任條款主張違約金？

2016.9.25買房人以自己限購為由拒付房款是否構(gòu)成違約？

2016.9.23銀行未在房屋買賣合同約定的放款日放款，買房人違約？

2016.9.22房屋買賣中，以陰合同的時間節(jié)點配陽合同的違約條款可以嗎？

2016.9.21房價多寫，效力如何？如何證明？

2016.9.19買房人已支付大部分房款并已實際入住房屋，賣房人就不能解除合同？

2016.9.17“對部分條款未能協(xié)商一致”成了房屋買賣中的免責(zé)金牌

2016.9.16公證委托賣房的合同效力

2016.9.15房屋買賣中一方違約給另一方造成的實際損失誰來舉證？

2016.9.14買房人在賣房人指定的銀行貸款不成，責(zé)任誰承擔(dān)？

2016.9.13買房人要求變更買房人，構(gòu)成違約？

2016.9.12買房人未付逾期付款違約金是賣房人拒絕過戶的抗辯事由？過戶手續(xù)不全誰來審查？

2016.9.10區(qū)分房屋買賣中的限售和限購

2016.9.9賣房人配合買房人第二次貸款，是否還可以解除合同？

2016.9.8買房人付了全款就不會違約了？

2016.9.7有租客的房子的交房時間如何確定？

2016.9.5是什么合同漏洞使得房屋買賣一方想違約而不需承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.9.4多賣房人之一沒有收到房款，不需承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.9.3為規(guī)避債務(wù)而簽訂的《房屋買賣合同》效力如何？

2016.9.2賣房人拒絕配合買房人辦理貸款手續(xù)，賣房人違約？

2016.9.1名為房屋買賣實為贈與的認(rèn)定及法律后果

2016.8.31買房人可否以合同中沒有銀行卡號為由免責(zé)？

2016.8.30規(guī)避限購政策的代持房屋協(xié)議是否有效？

2016.8.29買房人遲延過戶是否構(gòu)成違約？

2016.8.28買房人做低房價，賣房人可以不履行合同？

2016.8.27賣房人沒有遷出他人的戶口構(gòu)成違約？——從真實意思說起

2016.8.26房產(chǎn)糾紛中主張違約金，注意實際損失這個“馬蜂窩”

2016.8.25房屋交易不能完成，已付房款難以追回，中介承擔(dān)什么責(zé)任？

2016.8.24房屋買賣過程中房子被查封，買房人就可以解除合同？

2016.8.23房屋買賣中做高房價的約定是否有效？

2016.8.22房屋買賣的預(yù)約合同（居間合同、認(rèn)購書）的責(zé)任承擔(dān)方式及責(zé)任范圍

2016.8.21（部分）賣房人為精神病人，賣房的程序怎么操作？

2016.8.19房屋買賣雙方在約定的過戶日重新磋商貸款事宜未成，買房人不構(gòu)成違約？

2016.8.18二手房買賣中做低房價失敗，誰來補繳稅費？

2016.8.16“現(xiàn)狀”對房屋買賣合同糾紛判決的影響有多大？

2016.8.15房屋買賣中做低房價，是誰埋在誰腳下的定時炸彈？

2016.8.14房屋買賣合同的補充協(xié)議列明甲方有兩人但只有一人簽字，效力如何？

2016.8.13未經(jīng)評估拍賣國有房屋，所達成的成交協(xié)議無效？

2016.8.11房屋產(chǎn)權(quán)人一房二賣，第一買房人如何主張自己的權(quán)利？

2016.8.10賣房不賣車位導(dǎo)致不能過戶，賣房人違約？

2016.8.9持違法公證委托書賣房，房屋買賣合同的效力如何？

2016.8.8賣房人以拒絕提供銀行卡號等方式惡意拒收銀行貸款，買房人違約？

2016.8.7房屋買賣中，逾期違約金和解除合同的違約金可否同時主張？

2016.8.5銀行貸款未如期放入賣房人賬戶，買房人違約？

2016.8.4買賣法院已查封的房屋的合同是否有效？

2016.8.3房屋買賣中損害賠償?shù)倪吔?/span>

2016.8.1購買不滿五年的經(jīng)濟適用房的合同是否有效？

2016.7.31購買未滿三年的動遷房的房屋買賣合同是否有效？

2016.7.30房屋買賣適用“家事代理”？

2016.7.29符合哪些條件家庭成員之間的房屋買賣會被認(rèn)定為贈與？

2016.7.28賣房人違約，買房人主張的房價上漲損失是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑?/span>

2016.7.27部分房屋共有人代其他共有人簽字出售房屋的合同無效？

2016.7.26如何認(rèn)定簽訂房屋買賣合同的目的是套取銀行貸款？

2016.7.25標(biāo)的房屋內(nèi)的戶口沒遷出，賣房人要承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.7.23賣房人拒絕履行做低房價的約定是否構(gòu)成違約？

2016.7.22房屋買賣中，付款補充協(xié)議的“最后付款期限”應(yīng)該怎么理解？

2016.7.21《房地產(chǎn)居間協(xié)議》被認(rèn)定為《房地產(chǎn)買賣合同》的標(biāo)志性要件是什么？

2016.7.20按份共有房屋買賣中，買房人應(yīng)當(dāng)把房款支付給誰？

2016.7.18產(chǎn)權(quán)人將按94方案購買的動遷房出售給非法同居者的合同是否有效？

2016.7.17開發(fā)商變更規(guī)劃損害業(yè)主利益，業(yè)主如何主張權(quán)利？

2016.7.16銀行貸款沒到賬，賣房人就可以拒絕遷出戶口？

2016.7.15買房人為規(guī)避限購而假結(jié)婚，賣房人是否有義務(wù)配合買房人變更合同主體

2016.7.14房屋買賣中一方拒絕按約辦理委托公證構(gòu)成根本違約？

2016.7.13非農(nóng)戶口者買農(nóng)村宅基地房屋的合同無效？應(yīng)當(dāng)返還房屋？

2016.7.11簽訂《房屋買賣合同》后房屋被列入征收范圍，可否解除合同？

2016.7.10房子漏雨，買房人可否解除合同？

2016.7.9非滬籍者所簽公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效？

2016.7.8偽造房屋所有權(quán)人的簽字，合同有效（無權(quán)處分）還是無效（非真實意思表示）？

2016.7.7買了物業(yè)用房，開發(fā)商履行不能，責(zé)任誰來承擔(dān)？

2016.7.6限購者購房，責(zé)任如何承擔(dān)？

2016.7.5買房人與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》后《商品房預(yù)售許可證》被撤銷，《商品房預(yù)售合同》是否有效？

2016.7.4房屋買賣中：做低房價被舉報后誰應(yīng)補繳稅款？有租約的房屋如何交付？

2016.7.3買房人貸款申請未獲銀行批準(zhǔn)，賣房人再次協(xié)助辦理貸款申請是放棄了追究買房人的違約責(zé)任？

2016.7.2為“規(guī)避”限購而轉(zhuǎn)讓名下已有房產(chǎn)的《房屋買賣合同》是否有效？

2016.6.29房屋買賣中先履行抗辯權(quán)行使的限制

2016.6.28開發(fā)商與限購的買房人簽訂《購買訂單》，不能履行的責(zé)任如何承擔(dān)？

2016.6.27在房屋買賣中，當(dāng)無權(quán)處分遇上期待權(quán)

2016.6.26買房人網(wǎng)簽時限購，賣房人拒絕網(wǎng)簽構(gòu)成違約？

2016.6.24賣房人假報“房齡”要承擔(dān)什么責(zé)任？

2016.6.23連鎖買賣背景下，房屋買賣合同未明確約定履行期限，如何認(rèn)定？

2016.6.22調(diào)整違約金，誰來舉證實際損失？法院可自由裁量？

2016.6.21房屋在過戶前被法院查封，賣房人不承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.6.20買房人未按居間協(xié)議的約定補足定金，是否構(gòu)成根本違約？

2016.6.18網(wǎng)簽后過戶前房屋被查封，買房人如何主張自己的權(quán)利？

2016.6.16房地產(chǎn)買賣雙方都不履行合同，哪方違約？合同可否解除？

2016.6.15抵押登記與預(yù)售登記哪個效力優(yōu)先？相應(yīng)的合同哪個效力優(yōu)先？

2016.6.14做低房價逃避稅款的約定是賣房人不承擔(dān)逾期過戶責(zé)任的免責(zé)事由？

2016.6.13承租人可否以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由主張《房屋買賣合同》無效？

2016.6.12法院拍賣房屋前，競拍人與房屋所有權(quán)人達成的拍賣溢價款退還協(xié)議是否有效？

2016.6.11民法上“脅迫”的認(rèn)定——和房屋買賣密切相關(guān)

2016.6.9侵犯法定繼承權(quán)的《房屋買賣合同》無效？

2016.6.8賣房人在網(wǎng)簽前或過戶前遺失房產(chǎn)證，是否構(gòu)成根本違約？

2016.6.6轉(zhuǎn)讓在劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？

2016.6.5確認(rèn)《房屋買賣合同》無效并返還房屋的訴訟有無時效限制？

2016.6.4房屋買賣合同糾紛訴訟中，當(dāng)事人未要求審查合同的效力，法院是否應(yīng)當(dāng)依職權(quán)審查？

2016.6.3買房人要想解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》應(yīng)當(dāng)起訴誰？

2016.6.2夫妻雙方分別向同一人購買不同的房屋，可否作為共同原告一并起訴？

2016.6.1房屋買賣合同無效，無過錯方可否主張房屋租金損失？

2016.5.31賣房人如何證明自己是受脅迫才簽訂《房屋買賣合同》的？

2016.5.26轉(zhuǎn)讓有抵押的房屋，合同有效嗎？

2016.5.25買房人欠付房款不足總房款的三分之一，賣房人無權(quán)解除合同？

2016.5.24法院判決繼續(xù)履行夫妻一方賣房的合同，配偶不能訴請撤銷該判決？

2016.5.23國企違反法定程序出售房地產(chǎn)，合同無效？

2016.5.22附條件合同能規(guī)避買賣擔(dān)保協(xié)議無效的規(guī)定？

2016.5.19買房人逾期付款就構(gòu)成根本違約？——分期付款背景下的買受人利益保護

2016.5.16計算房屋買賣中實際損失的時間點

2016.5.15虛假的二手房買賣如何認(rèn)定？合同無效的法律依據(jù)是什么？

2016.5.13對“如因房屋交易政策原因造成無法交易”的理解

2016.5.12當(dāng)善意（或惡意）購買遇到無權(quán)處分，房屋買賣合同效力如何？誰能取得所有權(quán)？

2016.5.10警惕！買房人限購，賣房人違約

2016.5.6買房人沒有違約，就一定能拿到房子？

2016.5.4《居間協(xié)議》未約定首付款支付時間且雙方不能達成一致，即可解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.5.2二手房買賣中居間方居間成功的標(biāo)志是什么？ “房屋買賣合同”指哪一版？

2016.5.1買房人明知自己不具有購房資格而購房，合同不能履行，居間方可否主張傭金？

2016.4.29二手房買賣定金合同中，按份共有人無權(quán)處分相關(guān)問題

2016.4.27 不具備購房資格者購房失敗，是否需要支付中介費？

2016.4.26中介有違法行為，就不能主張傭金了？

2016.4.25“滬九條”導(dǎo)致首付比例提高，買房人可否解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.4.23當(dāng)房屋買賣遇到民間借貸——不同的擔(dān)保，不同的后果

2016.4.21網(wǎng)簽時是限購對象，合同一方就一定可以解除合同？

2016.4.18轉(zhuǎn)按揭辦不了，買房人要承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.4.16離婚，房產(chǎn)如何分割？

2016.4.15買房人按約申請貸款，但未在約定的過戶日前獲銀行批準(zhǔn)，是否要承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.4.10房屋買賣中“陰陽合同”的效力及法律后果

2016.4.8 以房產(chǎn)出資卻未辦理過戶手續(xù)的法律后果

2016.4.7不履行或解除居間協(xié)議，居間補償費如何支付？

2016.4.6為騙取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同，效力如何？法律后果如何？

2016.4.4買賣雙方簽訂了房屋買賣合同就要向中介全額支付傭金？

2016.4.3離婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？

2016.4.2買房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否構(gòu)成違約？哪方享有合同解除權(quán)？

2016.4.1“限購令”導(dǎo)致賣房人買不到房，房屋買賣合同可否解除？

2016.3.31警惕！房屋在網(wǎng)簽后被查封怎么辦？

2016.3.30“二手房”的隱蔽質(zhì)量瑕疵責(zé)任誰承擔(dān)？

2016.3.29買房人嫌20%的違約金太少怎么辦？買房人如何舉證自己的實際損失數(shù)額？

2016.3.27房產(chǎn)中介在二手房買賣居間中有過錯，要對受害者承擔(dān)何種責(zé)任？

2016.3.26簽訂房屋買賣合同后遭遇“限購令”，可解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.3.25買房人不知有限購令而簽訂《居間協(xié)議》，可否要求退還定金？

2016.3.22二手房買賣中的細(xì)節(jié)法律問題

2016.3.21二手房買賣中涉及的按份共有和共同共有相關(guān)問題

2016.3.20二手房買賣|轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的協(xié)議是否有效？

2016.3.17房價瘋漲，對居間合同中“不得繞開中介公司簽約”約定的理解

2016.3.14房價瘋漲，房屋買賣雙方都應(yīng)當(dāng)知道何謂“法律上或者事實上不能履行”

2016.3.13房價瘋漲，違法建筑買賣合同是否有效？可否繼續(xù)履行？

2016.3.12二手房買賣違約金|北京上海法院的規(guī)定及解讀

2016.3.11北京上海深圳江蘇法院關(guān)于二手房買賣的規(guī)定

2016.3.10 房屋兩次過戶，但前一合同無效，所有權(quán)歸誰？名義產(chǎn)權(quán)人可否請求原所有人遷出房屋？

2016.3.9 房價瘋漲，賣房人的權(quán)利如何保護？

2016.3.8 房價瘋漲，買房人怎么樣才能把房子拿到手（過戶到自己名下）？

2016.3.7 房價瘋漲專題：10個相關(guān)法律問題

2016.3.6 聚焦房價飛漲法律糾紛：《購房意向書》、前后兩份合同、法律適用

2016.3.5房價瘋漲，違約泛濫，買房人應(yīng)當(dāng)知道的法律常識

2016.3.3 房價飛漲背景下的違約與救濟

2015.12.19轉(zhuǎn)讓劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？

2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？

2015.10.6立遺囑后房屋發(fā)生動遷，遺囑是否仍有效？

2015.9.26購房款主要由一方父母所付，離婚時房屋產(chǎn)權(quán)如何認(rèn)定如何分割？

2015.7.17房屋登記制度不完善，房屋買賣關(guān)系是否存在如何確定？

2015.6.8是房屋買賣還是借貸？