城市馬賽克，這是一篇報(bào)道中對(duì)城中村這一特殊區(qū)域的新名稱。不難看出，城中村雖在城鎮(zhèn)化建設(shè)中提供了“廉價(jià)城市空間”，成為銜接農(nóng)村和城市的梁木。但也確實(shí)背負(fù)著城市“毒瘤”的惡名。應(yīng)運(yùn)而生的就是各地城中村改造項(xiàng)目，以此來改變城市風(fēng)貌，改善居住環(huán)境。

城中村村民也表示“當(dāng)然希望自己的家鄉(xiāng)變的美好，只要是合理的補(bǔ)償，自己是沒有道理不接受的。關(guān)鍵是有些時(shí)候補(bǔ)償確實(shí)太低，這樣的補(bǔ)償確實(shí)是無法接受的?！彼员徊疬w人為了合法有據(jù)的爭(zhēng)取合理補(bǔ)償，就必須要了解城中村改造的程序是什么？做到清清楚楚，明明白白的維護(hù)自己的合法權(quán)益。

城中村改造程序在實(shí)踐中的習(xí)慣做法，其中的依據(jù)都是借鑒、參照了一般征地程序中的有關(guān)規(guī)定，并且更多的是地方政府的規(guī)范性文件中規(guī)定的。下面拆遷律師為被拆遷人總結(jié)城中村改造中特殊程序問題，這都是審查城中村改造是否合法、合規(guī)、合理的重要方面。

一、 規(guī)劃階段

1、 申請(qǐng)：各區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會(huì)）提出城中村改造項(xiàng)目申請(qǐng)

2、 立項(xiàng)：由市規(guī)劃局會(huì)同市發(fā)改委、國(guó)土局、土地儲(chǔ)備中心初步審查，符合條件的，由市規(guī)劃局出具規(guī)劃設(shè)計(jì)預(yù)條件，報(bào)市政府批準(zhǔn)后由市發(fā)改委下達(dá)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。

城中村改造立項(xiàng)中特需審查以下內(nèi)容：

調(diào)查摸底

村莊基本情況、城中村改造初步設(shè)想、村莊現(xiàn)狀平面圖、村莊房屋及其它需要拆遷面積測(cè)量表、村集體資產(chǎn)和小組集體資產(chǎn)的情況、現(xiàn)有戶籍人口情況分類登記等詳細(xì)情況。

計(jì)劃申報(bào)

城中村改造工作中必然要進(jìn)行撤村建居，而撤村建居中必須要求農(nóng)村戶籍人口已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，但轉(zhuǎn)戶的條件是本市城區(qū)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)，由市國(guó)土資源管理部門實(shí)施同意征地后人均耕地面積不足0.3畝。滿足條件后，街道辦向區(qū)改造辦公室提出列入計(jì)劃的申請(qǐng)，并提交調(diào)查摸底材料。

編制控制性詳細(xì)規(guī)劃

依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，然后再依據(jù)此兩個(gè)規(guī)劃，區(qū)政府以村莊為單位組織編制城中村改造詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)經(jīng)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后，作為城中村改造的工作依據(jù)之一。

編制改造工作方案

包括：村莊現(xiàn)狀、社區(qū)居民委員會(huì)設(shè)立方案、清產(chǎn)核資方案、拆遷補(bǔ)償安置方案、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)方案及經(jīng)濟(jì)效益分析等，由區(qū)改造辦公室報(bào)市城中村改造辦公室審批。

城中村改造方案經(jīng)村民會(huì)議討論通過形成決議后，由村民委員會(huì)蓋章報(bào)區(qū)城中村辦公室，再由區(qū)改造辦公室報(bào)市城中村改造辦公室批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)不得組織實(shí)施城中村改造工作。

正式進(jìn)入立項(xiàng)、辦理用地手續(xù)等拆遷活動(dòng)

3、 審批：城中村改造項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃由各區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會(huì)）會(huì)同市規(guī)劃局組織編制，報(bào)市規(guī)委會(huì)審定。

二、土地收儲(chǔ)階段

1、城中村改造范圍內(nèi)的土地由市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)

2、涉及集體土地的，由市土地儲(chǔ)備中心會(huì)同各區(qū)政府辦理土地征收申報(bào)手續(xù)。

3、城中村改造范圍外的零星土地，因城市規(guī)劃和城市建設(shè)需要，應(yīng)當(dāng)就近納入城中村改造范圍，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷。

三、拆遷實(shí)施階段

同一般的征收程序，不再贅述。拆遷實(shí)施階段，進(jìn)行城中村改造房屋拆遷補(bǔ)償安置，之后便進(jìn)入具體建設(shè)階段。

以上便是城中村改造的程序，但是拆遷后這些被拆遷人該如何安放自己，一朝失去土地由村民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?，這究竟是好是壞？又該如何在快節(jié)奏的城市中生存等等一系列的問題擺在他們面前。然而在考慮這些問題之前，出現(xiàn)城中村改造中補(bǔ)償不滿意的問題確應(yīng)亟待解決。

（文章來源 京平拆遷律師）