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炒不了房開始炒車位?濟南地下車位已賣到30萬,五個車位能買套房了…

 qingse1976 2017-04-01

濟南進入限購期之后,

住宅的價格和銷量都平穩(wěn)下來,

而車位的價格一路飆升,

房價被限后,

一些樓盤把地下車位等作為新的利潤增長點,

動輒數(shù)十萬的售價,

讓業(yè)主直呼傷不起:“買得起馬配不起鞍”!

 

日前, 濟南一樓盤開售車位, 業(yè)主們排長隊認籌。

有業(yè)主一次買倆車位

“售樓處又排長隊了,現(xiàn)在都限購,房子都啞火了,現(xiàn)在流行搶車位!”濟南市民王先生反映,為了買個車位不少業(yè)主通宵排長隊!

他在南部一樓盤買的房子,今年年底要交房,前不久售樓處通知開始賣車位。選車位的規(guī)則與選房不同,不是搖號而是按照認籌順序來。

“明明第二天上午9點開始交認籌金,頭一天下午就有五六十個人在排隊?!蓖跸壬ぷ魈?又擔心排在后面,選不到自家樓下的車位,焦急了半天,無奈之余晚上請了一個朋友替自己去排隊,熬了整整一個通宵,總算排了個100多號。集中選車位的時候,置業(yè)顧問說排號排到了1000多。

產(chǎn)權車位15萬元一個,人防車位略便宜一點。王先生覺得這價格過高,但是沒有辦法,只能認了。“整個小區(qū)的車位配比是1:1,應該不緊張。但現(xiàn)在小區(qū)都是人車分流設計,地上沒有停車位,不買地下車位,將來根本沒有地方停車。這是真正的剛需。有的業(yè)主干脆一次買兩個。”王先生說。

7萬的車位漲到30萬

“我有親身經(jīng)歷,車位必須買?!蓖跸壬硎?他所住的小區(qū),最初車位僅賣7萬元一個。

由于小區(qū)周邊空地多,私家車可以隨便停,總覺得花這么多錢買個車位太虧。隨著入住率的提高,小區(qū)外面停車越來越難,而且交警經(jīng)常來巡視,對路邊違法停車現(xiàn)象貼單罰款。

王先生有一個星期連吃兩個罰單,這讓他感到肉疼。想買個二手車位,現(xiàn)在行情已經(jīng)水漲船高,市場價已經(jīng)漲到了20萬元左右,最高的一度賣到了30萬元。

王先生說:“就這兩年才漲起來的,等于損失了一輛車。而且一般很難買到自家樓下的,好不容易買到一個18萬的車位,每天停下車還得穿過兩座樓,才能走回家?!?/span>

以王先生所在的組團為例,一共1000多戶,地下車位不到700個。物業(yè)管理公司曾經(jīng)做過一個調(diào)查,由于私家車增速太快,不少業(yè)主名下還有2輛車,停車需求至少在1000輛以上,三分之一的車輛壓根就沒地方停,供需矛盾凸顯。

 

業(yè)主抗議:“不公平”

前不久,旅游路上的名悅山莊釋放出消息,地下車位要賣到30萬元,與買房時置業(yè)顧問所說的價格相比,幾乎翻番,引發(fā)業(yè)主的強烈不滿,一度打著“停車位是用來停車的,不是用來炒作的”“反對霸王條款”等條幅抗議。

隨后,綠城玉蘭花園以18萬-22萬元的價格出售車位,也有一些業(yè)主認為價格偏高,直呼“買得起馬,配不起鞍”。

開發(fā)商的說法基本上一致,停車位售價是根據(jù)周圍小區(qū)車位價格確定的,而且車位的定價是市場調(diào)節(jié)價,并不違反規(guī)定。“我們也不是強制必須買,業(yè)主嫌貴,可以不買。”

名悅山莊的一位業(yè)主在接受采訪時表示不滿,“買房子的時候,置業(yè)顧問跟我說,差不多車位15萬元一個。等我們把房子買下了,現(xiàn)在再買車位,開發(fā)商就開始漫天要價,價格翻番了,還擺出一副愛買不買的架勢。業(yè)主只能伸著脖子挨宰。這不公平!”

揭秘:車位咋定價,開發(fā)商看人下菜碟

并非所有的車位都能賣到高價?;w廠路上的花園小鎮(zhèn),地下車位普遍在8萬元左右。西客站附近某大型樓盤的車位售價僅賣7.5萬元。與名悅山莊、財富中心等動輒二三十萬的車位相比,在業(yè)主看來,算是良心價格。

西客站該樓盤的銷售經(jīng)理說,“車位的定價就是開發(fā)商和業(yè)主博弈的一個體現(xiàn)。其實,地下車位的成本都是一樣的,相差不會超過10%。前期釋放信號試探,看業(yè)主能接受,就把價格定得高一點,實在不行再通過各種方式優(yōu)惠,變相降價。業(yè)主購買能力強的樓盤,通常定價就會高?!蓖ㄟ^分析濟南市場上的車位價格可以發(fā)現(xiàn),房價高的樓盤,車位往往賣得貴,房價低的社區(qū),車位也通常會便宜。

如果要總結一個規(guī)律的話,基本上住宅單價乘以十倍,就是車位的價格。比如,房子賣1萬元/平方米,那么地下車位大概就在10萬元左右。

一個車位頂輛車能掙多少錢?

在很多業(yè)主看來,地下車位就是一個十幾平方米的框,最多有個照明燈,哪兒值那么多錢,成本到底有多少?開發(fā)商是不是有意牟取暴利?

據(jù)濟南一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責人透露,地下車位使用面積通常不到13平方米,但公攤面積大,一般在60%以上,所以產(chǎn)權車位的證載面積大多在31-35平方米之間。這是因為車庫里有大面積的通道、坡道、出入口等都要分攤到各個車位上。

具體到成本上,除了建筑安裝成本外,在市政配套費方面,地下車庫只有一項供電配套費,每平方米27元左右。所有的成本都加上,一個車位大約在8萬-10萬元,即使有的地質(zhì)條件較為復雜,開挖成本高,也不會高到哪兒去,10萬元應該是足夠了。

但是開發(fā)商在制定售價的時候,通常不以成本為參考,而是以周邊市場的行情為主要參照。賣幾十萬元一個的車位,確實有暴利之嫌。

該負責人指出,“追求利潤最大化的開發(fā)商,車位、儲藏室、商鋪都能作為利潤點。特別是現(xiàn)在房價限制的比較嚴,有的樓盤可能就要在車儲、底商上想點子,車位是最剛需的,所以也最容易下手?!?/span>

算算賬:老百姓投資車位能掙幾個錢?

看到車位價格突飛猛進,比房價漲得快,就有精明的投資者計算投資價值,是不是可以囤點車位,坐等升值?那么,炒車位利潤率有多高?

首先,要看車位的出租回報率。以領秀城為例,20萬左右的車位,月租金大約300-400元,一年租金4000元左右。也就是年化回報率大約2%。

當然,很多投資者會說,炒房都不會太在乎租金收益,只在乎房價上漲收益。與自由流通的房產(chǎn)不同,單獨出售的車位基本上只能在小區(qū)業(yè)主之間流通,市場很小,成交周期相對要長;附屬房產(chǎn)流通時,要看實際情況,根據(jù)需求、入住水平、業(yè)主財力等因素,有的溢價高,有的溢價低。

車位的買進賣出都和房產(chǎn)一樣,需要交納很多稅費。但稅率按商用來執(zhí)行,而不是像住宅可以享受優(yōu)惠。光在買入時,就需要交納維修基金(120元×建筑面積)、契稅(3%×成交總

價)、不動產(chǎn)登記證(550元/件)等。在融資方面,多數(shù)銀行不提供車位按揭貸款,只提供消費貸款,利率較基準利率有所上浮。

釋疑:人防車位到底能不能賣

在采訪中,記者注意到,人防車位是業(yè)主與開發(fā)商之間最容易引發(fā)分歧的。

人防車位到底能不能賣?開發(fā)商一般認為,人防車位由開發(fā)商投資建設,按照誰投資誰受益的原則,開發(fā)商有權轉(zhuǎn)讓使用權,在合同中通常也注明是轉(zhuǎn)讓使用權,并非出讓產(chǎn)權。

目前,濟南市場的地下人防車位都在“賣”,只是價格略比產(chǎn)權車位便宜1萬元左右。

記者就此問題咨詢了濟南市人防辦的相關人士,得到的解釋是:銷售人防車位的說法不準確,開發(fā)商只能對外出租人防車位。

雖然防空法中沒有對人防工程的所有權進行明確界定,但目前按照2013年出臺的《濟南市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法》相關規(guī)定,地下人防工程的產(chǎn)權歸國家所有。新建民用建筑應當按照不低于地上總建筑面積8%的比例結建人防工程。不配建的,要繳納異地建設費。因此,開發(fā)商不得不配建人防工程,通常作為人防車位來使用,正好又可以充數(shù)來滿足規(guī)劃部門的規(guī)定:住宅最低車位配比1:0.8。

根據(jù)防空法,地下人防車庫是誰投資誰受益,誰使用誰管理。開發(fā)商投資建的地下人防車庫,顯然可享有平時的使用權,并可以出租轉(zhuǎn)讓。有的企業(yè)愿意投資建設人防商城也是這個運作模式。轉(zhuǎn)讓使用權本質(zhì)上是租賃,受合同法的約束和保護。但按照合同法的規(guī)定,租賃期限最長不得超過20年,期滿可以續(xù)約。而開發(fā)商轉(zhuǎn)讓人防車位使用權的期限,通常都標注:期限同土地使用權的年限。也就是70年。

記者咨詢了多位法律界的專業(yè)人士,開發(fā)商轉(zhuǎn)讓人防車位的使用權,在法律上存有爭議。法律意義上的使用權是依附于所有權的,開發(fā)商沒有產(chǎn)權,卻能轉(zhuǎn)讓使用權。

所謂“賣”人防車位,本質(zhì)上是一個長期租賃,但又超出合同法的最長期限。不過對于業(yè)主來說,一般并不影響使用。

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