日前，國家稅務(wù)總局部署開展新一輪營改增政策大輔導(dǎo)，本公眾號(hào)為了進(jìn)一步幫助納稅人，尤其是首次接觸增值稅的建筑、房地產(chǎn)行業(yè)納稅人盡快適應(yīng)新稅制，了解政策、用好政策、掌握政策，特別推出''化繁就簡學(xué)政策系列''文集。本系列分五篇，分別向納稅人介紹“出租不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣跨地建筑服務(wù)房地產(chǎn)銷售

開篇之前，先做一點(diǎn)知識(shí)小歸納，以方便讀者接下來的學(xué)習(xí)。

（1）增值稅納稅人包括單位和個(gè)人。個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人（即自然人）。

（2）增值稅納稅人按類型分一般納稅人和小規(guī)模納稅人。單位和個(gè)體工商戶可以是一般納稅人，也可以是小規(guī)模納稅人。但其他個(gè)人（自然人）只能是小規(guī)模納稅人，不可能是一般納稅人。

（3）增值稅的計(jì)稅方法分一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。稅法規(guī)定一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照規(guī)定發(fā)生特定應(yīng)稅行為可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅；小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。對(duì)于某些特定應(yīng)稅行為，按照規(guī)定一般納稅人適用的簡易計(jì)稅方法和小規(guī)模納稅人適用的計(jì)稅方法相同，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅既適用一般納稅人計(jì)稅，又適用小規(guī)模納稅人計(jì)稅。因此著重掌握一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法，方便學(xué)習(xí)和實(shí)務(wù)操作

（4）稅法提及''增值稅發(fā)票''，納稅人既可以選擇是增值稅專用發(fā)票，也可以選擇是增值稅普通發(fā)票。但如果提及''增值稅專用發(fā)票''或''增值稅普通發(fā)票''，納稅人就只能使用該種發(fā)票，不能選擇其他。

（5）納稅人一般向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)登記和納稅申報(bào)，及按照規(guī)定申請(qǐng)代開發(fā)票，機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)也即''主管國稅機(jī)關(guān)''.

（6）稅法提及服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)、不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)、不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)等稅務(wù)機(jī)關(guān)。按照規(guī)定，只有納稅人發(fā)生特定的應(yīng)稅行為時(shí)才向上述稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款或納稅申報(bào)，或申請(qǐng)代開發(fā)票。

掌握好以上的知識(shí)要點(diǎn)，下面開始本系列第一講出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅政策要點(diǎn)口訣。

納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，簡稱出租不動(dòng)產(chǎn)），依據(jù)財(cái)稅36號(hào)文及其附件，結(jié)合國家稅務(wù)總局2016年第16號(hào)公告公布的《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》，總結(jié)若干增值稅政策要點(diǎn)如下：

經(jīng)營不融資，道路不通行。

注：總局16號(hào)公告適用納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不包括融資租賃方式出租，也不適用納稅人提供道路通行服務(wù)。

改前可簡易，改后應(yīng)一般。

注：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，如果是出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，就只能適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

異地須預(yù)繳，順便代開票。

注：出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與納稅人機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的（簡稱異地不動(dòng)產(chǎn)），納稅人（不包括其他個(gè)人）應(yīng)按照預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。小規(guī)模納稅人（不包括其他個(gè)人）不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。

預(yù)繳可抵減，登記地來管。

注：納稅人（不包括其他個(gè)人）出租異地不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。先向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人按照規(guī)定應(yīng)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

稅率十一點(diǎn)，3點(diǎn)預(yù)征率。

注：適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的稅率是11%，出租異地不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)征率是3%.

簡易全五點(diǎn)，住房一點(diǎn)五。

注：適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的征收率與出租異地不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)征率均是5%，但個(gè)人（個(gè)體工商戶和其他個(gè)人）出租住房的征收率及預(yù)征率則按照5%減按1.5%.

收租應(yīng)申報(bào)，私人跨月分。

注：采取預(yù)收款方式的租賃服務(wù)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其他個(gè)人取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，以月平均?shù)為月銷售額。

私人找地稅，開票兼申報(bào)。

注：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（包括異地不動(dòng)產(chǎn)），向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅（不必預(yù)繳稅款），可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。