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買房人可否僅以發(fā)票作為已向開發(fā)商付款的憑證?

 上海律師張春光 2017-03-18

《發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第三條第一款:“發(fā)票的基本聯(lián)次包括存根聯(lián)、發(fā)票聯(lián)、記賬聯(lián)。存根聯(lián)由收款方或開票方留存?zhèn)洳椋?span style="background: yellow none repeat scroll 0% 0%;">發(fā)票聯(lián)由付款方或受票方作為付款原始憑證;記賬聯(lián)由收款方或開票方作為記賬原始憑證。” 根據(jù)該規(guī)定,買房人似乎可以以發(fā)票作為其已向開發(fā)商付款的原始憑證。但是,在現(xiàn)實(shí)的交易過程中,先開票再付款,或者通過更靈活的付款方式抵扣房款的事例也很常見。此外,考慮到房款一般金額都比較大,很少會(huì)通過現(xiàn)金的方式支付。因此,在開發(fā)商與買房人就買房人是否已付房款(包括部分房款)發(fā)生爭(zhēng)議的,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款——“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的,由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。”的規(guī)定,買房人需要進(jìn)一步舉證證明其已經(jīng)支付了房款。

 

《民事訴訟法》第六十四條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張,有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù),或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù),人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序,全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。” 《民訴法解釋》第九十條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前,當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。” 《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”根據(jù)上述對(duì)舉證責(zé)任的規(guī)定,如果買房人不能進(jìn)一步舉證證明其已經(jīng)支付了房款,其已經(jīng)支付房款的主張就得不到法院的認(rèn)可。

 

綜上,買房人不可以僅以發(fā)票作為已向開發(fā)商付款的憑證。

 

此外,根據(jù)最高院(2013)民申字第352號(hào)案的判決精神,供貨單、收貨單、倉單等才是買賣合同履行的基本證據(jù)材料,買賣合同本身只能說明雙方約定的內(nèi)容,并非合同履行的證據(jù);而增值稅專用發(fā)票本身亦非供貨方已交貨的直接證據(jù)。故僅有增值稅專用發(fā)票和買賣合同,不能證明已交貨。根據(jù)最高院(2013)民提字第215號(hào)案的判決精神,增值稅發(fā)票上的價(jià)格可以通過開紅字頭發(fā)票進(jìn)行抵沖,不能視為最終的、鐵定的價(jià)格,且入賬抵扣行為在性質(zhì)上不應(yīng)等同于民事法律行為,不應(yīng)以此替代雙方當(dāng)事人之間的價(jià)格協(xié)商過程,因此,不能僅以入賬抵扣行為本身來判斷接受了增值稅發(fā)票上的價(jià)格。將載有價(jià)格信息的增值稅發(fā)票入賬抵扣,是否視為對(duì)增值稅發(fā)票上價(jià)格的確認(rèn),應(yīng)當(dāng)綜合考慮協(xié)議雙方的協(xié)議書、合同的約定及雙方履行事實(shí)加以認(rèn)定。

 

也就是說,不能僅僅用發(fā)票作為大額金錢給付,或者確認(rèn)合同條款的憑據(jù)。

 

 

附江山公司與陳建某商品房預(yù)售合同糾紛案

 

案情簡(jiǎn)介:2006年5月30日,江山公司與陳建某等三人簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份,合同約定:陳建某等三人向江山公司購買本市肇嘉浜路1065號(hào)甲幢《江山大廈》(后改名為飛雕國(guó)際大廈)14層1404室房屋,暫測(cè)建筑面積為165.75平方米;在該房屋交付時(shí),房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn),如暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí),除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理:1.按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ),2.江山公司同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過+3%(包括3%),不向陳建某等三人收取超過部分的房?jī)r(jià)款,江山公司同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過-3%(包括-3%),陳建某等三人有權(quán)單方面解除本合同……;總房?jī)r(jià)款暫定為3,149,250元,陳建某等三人應(yīng)于2006年3月8日支付該房屋總價(jià)款的50%,計(jì)1,649,250元,余款1,500,000元由陳建某等三人向銀行辦理按揭貸款,陳建某等三人如無法辦理或無法貸足50%,應(yīng)于7天內(nèi)補(bǔ)足余款。合同另約定,陳建某等三人若未按合同約定的時(shí)間付款,應(yīng)向江山公司支付違約金。違約金按逾期未付款額的日萬分之三計(jì)算,違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起計(jì)算至實(shí)際付款之日止。該房屋的交付必須符合下列第叁種方案所列條件:……叁、陳建某等三人認(rèn)可江山公司在取得備案制驗(yàn)收合格后即具備該房屋的交付條件,江山公司于取得驗(yàn)收合格后的90天內(nèi)取得《商品房房地產(chǎn)權(quán)證》(大產(chǎn)證);江山公司定于2006年8月31日前將該房屋交付給陳建某等三人,除不可抗力外;江山公司如未在約定期限內(nèi)將該房屋交付給陳建某等三人,應(yīng)當(dāng)向陳建某等三人支付違約金,違約金按陳建某等三人已支付的房?jī)r(jià)款日萬分之三計(jì)算,違約金自本合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后,江山公司應(yīng)在交付之日前10天書面通知陳建某等三人辦理交付該房屋的手續(xù),陳建某等三人應(yīng)在收到該通知之日起10天內(nèi),會(huì)同江山公司對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接,房屋交付的標(biāo)志為備案制驗(yàn)收合格;在江山公司辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后30日內(nèi),由雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》,作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件;雙方在簽署《房屋交接書》之日起30天內(nèi),由雙方依法向上海市徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請(qǐng)手續(xù),申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證);該房屋買賣過程中所發(fā)生的稅費(fèi)按有關(guān)規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。2006年11月20日,江山公司取得涉案房屋的大產(chǎn)證,涉案房屋實(shí)測(cè)面積為168.10平方米。 江山公司于2006年7月4日向陳建某等三人開具實(shí)收金額為1,649,250元的《上海市房地產(chǎn)業(yè)銷售統(tǒng)一發(fā)票》一份。2007年7月11日,陳建某等三人入住涉案房屋。2006年10月9日,江山公司向陳建某等三人發(fā)出通知函,要求三人辦理房屋驗(yàn)收交接手續(xù)。2007年12月21日,江山公司又再次發(fā)函給陳建某等三人,要求支付全部購房款及面積補(bǔ)差款等費(fèi)用。陳建某等三人稱未收到江山公司上述函件,并稱由于江山公司未予配合辦理按揭貸款手續(xù),致使其未能辦理按揭貸款,江山公司也未向其催款,現(xiàn)仍要求江山公司配合辦理按揭貸款,若因其自身原因無法獲得貸款的,愿意補(bǔ)足剩余款項(xiàng)。對(duì)于陳建某等三人已收到的房款發(fā)票,江山公司堅(jiān)持認(rèn)為其向陳建某等三人開具發(fā)票,并非表明其已收到陳建某等三人支付的房款,由于陳建某等三人未按約支付首期款項(xiàng),故未辦理陳建某等三人的按揭貸款,并堅(jiān)持要求陳建某等三人提供除發(fā)票外的支付憑證。另查明,2005年2月,江山公司與秋濤公司簽訂包銷合同,委托秋濤公司獨(dú)家代理銷售江山大廈。2005年2月,秋濤公司向陳建某等三人出具收據(jù)一份,載明收取陳建某支付的購房款1,066,130元。另查明,1、江山公司與秋濤公司曾因包銷合同涉訟。2009年5月4日,上海市第一中級(jí)人民法院作出(2008)滬一中民二(民)初字第6號(hào)民事判決認(rèn)為,關(guān)于已開發(fā)票的購房款8,296,500元(包括系爭(zhēng)房款在內(nèi)),江山公司主張秋濤公司截留購房款缺乏證據(jù)證明。購房發(fā)票系江山公司開具,其作出開票行為時(shí)應(yīng)對(duì)收取房款的情況進(jìn)行核實(shí),如果開票有誤,亦屬江山公司之事,應(yīng)由其向小業(yè)主主張,與秋濤公司無關(guān)。本院2010年2月2日作出的(2009)滬高民一(民)終字第37號(hào)民事判決認(rèn)為,江山公司提供的證據(jù)尚不足以證明秋濤公司收取了購房款8,296,500元并予以截留,江山公司要求本案雙方結(jié)算中抵扣的請(qǐng)求,難以支持。 2、2008年5月9日,上海市公安局松江分局經(jīng)偵支隊(duì)曾詢問陳建某,陳建某在該詢問筆錄中陳述:關(guān)于涉案房屋的首期付款,其共實(shí)際支付了1,650,000元,是在上海市漕寶路光大會(huì)展中心下面的工商銀行用工商銀行卡支付的,具體時(shí)間記不清了。2009年3月26日,陳美霞在上海市第一中級(jí)人民法院的談話筆錄中陳述,陳建某是其弟弟,他買涉案房屋是陳美霞經(jīng)辦的,購房款也是由陳美霞代付的,一共支付了1,649,250元,分幾次現(xiàn)金支付給江山公司,江山公司開具收據(jù),然后再用收據(jù)換發(fā)票。3、2007年2月,由江山公司蓋章,秋濤公司法定代表人金素梅簽名的《未清房款確認(rèn)書》載明:根據(jù)雙方簽訂的合同,由秋濤公司負(fù)責(zé)銷售的江山大廈房屋中,有如下6套房屋尾款至今未清共計(jì)為11,736,500元,該《未清房款確認(rèn)書》上陳建某等三人購買的1404室房屋的尚欠房款為3,149,250元,其中按揭未成1,500,000元。金素梅同時(shí)手寫注明:其中有1002、1201、1404、1703、1804,已有江山公司退賠款互相抵扣,以上房款總數(shù)無誤。 4、江山公司與陳建某等三人簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》第二十七條約定:“本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其他任何聯(lián)系,必須用書面形式,且采用掛號(hào)郵寄或直接送達(dá)的方式,送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。如以掛號(hào)投郵的方式,在投郵后(以寄出的郵戳為準(zhǔn))第5日將被視為已送達(dá)另一方,如以直接送達(dá)的方式送達(dá),則于另一方簽收時(shí)視為已送達(dá)”。 5、江山公司于2006年12月28日將落款日期為2006年12月26日的催款函向陳建某以掛號(hào)信方式寄出。郵寄地址為陳建某在合同中注明的地址。 6、陳建某等三人于2006年6月去銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款,后因陳建某等三人提供的申請(qǐng)材料未通過銀行審核致貸款未獲準(zhǔn)。 7、涉案房屋的首期房款1,649,250元的發(fā)票系由秋濤公司交給陳建某方。

 

 

裁判原文節(jié)選:

一審【案號(hào):上海市徐匯區(qū)人民法院(2008)徐民三(民)初字第2234號(hào)民】江山公司與陳建某等三人簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》,系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,合法有效。依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力,雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。發(fā)票,是指在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,開具、收取的收付款憑證。陳建某等三人作為購房者,發(fā)票對(duì)其而言,即是充分、有效的付款憑證。本案中,陳建某方提供了由江山公司開具的房?jī)r(jià)款的發(fā)票,江山公司對(duì)發(fā)票的真實(shí)性也沒有異議,陳建某等三人即完成了證明其已履行付款義務(wù)的舉證責(zé)任。同時(shí)根據(jù)江山公司開具的發(fā)票,其收取陳建某等三人支付的款項(xiàng)的時(shí)間為2006年7月4日,而2006年7月5日,江山公司即為系爭(zhēng)房屋辦理了預(yù)告登記,現(xiàn)江山公司因與秋濤公司之間就陳建某等三人房款的收取發(fā)生爭(zhēng)議,系江山公司與秋濤公司在履行包銷合同中發(fā)生的糾紛,并非本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn),應(yīng)由爭(zhēng)議雙方通過對(duì)帳等途徑另行解決,該問題不應(yīng)成為江山公司拒絕履行《上海市商品房預(yù)售合同》義務(wù)的理由。現(xiàn)江山公司以與秋濤公司之間爭(zhēng)議而否認(rèn)收取陳建某等三人房款,并要求陳建某方提供除發(fā)票外的支付憑證,對(duì)于陳建某方是一種苛求,也缺乏依據(jù)。故法院認(rèn)為陳建某等三人已經(jīng)支付了房款1,649,250元。合同對(duì)陳建某等三人應(yīng)支付的剩余款項(xiàng)首先約定辦理按揭貸款,江山公司與陳建某等三人對(duì)此提供了不同的證據(jù),經(jīng)法院前往銀行核實(shí),系陳建某等三人提供的審核材料未能通過審核,故剩余房款應(yīng)由陳建某方以現(xiàn)金形式補(bǔ)足。但雙方未約定去銀行辦理按揭貸款的時(shí)間,江山公司提供的證據(jù)尚不足以證明其曾向陳建某等三人催討過房款,故對(duì)剩余房款的違約計(jì)算時(shí)間應(yīng)自江山公司起訴時(shí)開始計(jì)算。因房屋實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積有差異,應(yīng)按照合同約定由陳建某等三人補(bǔ)足房款。根據(jù)合同約定,陳建某等三人應(yīng)于2006年3月8日前支付房屋總價(jià)款的50%,現(xiàn)陳建某等三人至2006年7月4日才支付了上述款項(xiàng),對(duì)此陳建某等三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)上述款項(xiàng)逾期付款的違約責(zé)任。據(jù)此,該院于2010年2月26日作出(2008)徐民三(民)初字第2234號(hào)民事判決:一、陳建某、鄭某、陳倫某于判決生效后十日內(nèi)支付江山公司剩余房款人民幣1,544,700元;二、陳建某、鄭某、陳倫某于判決生效后十日內(nèi)支付江山公司逾期付款的違約金(分別以人民幣1,649,250元為本金,自2006年3月9日起計(jì)算至2006年7月4日止,以人民幣1,544,700元為本金,自2008年9月22日起計(jì)算至判決生效之日止,均按日萬分之三計(jì)算)。一審案件受理費(fèi)人民幣39,334元,公告費(fèi)人民幣260元,由江山公司負(fù)擔(dān)20,632元,由陳建某、鄭某、陳倫某負(fù)擔(dān)18,962元。

 

二審【案號(hào):上海市第一中級(jí)人民法院(2010)滬一中民二(民)終字第1468號(hào)】依法成立的合同,應(yīng)受法律保護(hù)。上訴人與被上訴人之間簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,且該合同的內(nèi)容也不違反法律法規(guī)的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有效。雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定,各自履行義務(wù)。江山公司雖稱陳建某等三人未支付過首付款1,649,250元,但江山公司亦未能提供其他相反的證據(jù)材料否定其出具發(fā)票的有效性、真實(shí)性,故原審法院據(jù)此認(rèn)定陳建某等三人的付款情況并無不當(dāng)。至于江山公司主張陳建某方承擔(dān)逾期付款違約金的計(jì)算時(shí)間,鑒于江山公司僅提供了其向陳建某等三人發(fā)函的相關(guān)憑證,但未能提供對(duì)方相關(guān)的簽收憑證,故該些證據(jù)材料不足以證明陳建某等三人確實(shí)收到了江山公司的催款函。再者,鑒于江山公司始終堅(jiān)持要求對(duì)方支付合同約定的全額房款,至今對(duì)陳建某等三人已支付了首付款1,649,250元之事實(shí)不予認(rèn)可,故陳建某等三人在此情況下即使采取暫緩支付余款的方式維權(quán),亦屬事出有因,非故意違約,故江山公司現(xiàn)主張陳建某等三人承擔(dān)其起訴之前的逾期付款違約金缺乏依據(jù),亦有失公平、誠(chéng)信,不予支持。據(jù)此,該院于2010年4月12日作出(2010)滬一中民二(民)終字第1468號(hào)民事判決:駁回上訴,維持原判。二審案件受理費(fèi)人民幣39,334元,由江山公司負(fù)擔(dān)。

 

 

再審【案號(hào):上海市高級(jí)人民法院(2012)滬高民一(民)再提字第3號(hào)】本院再審認(rèn)為,本案之爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于陳建某等三人是否支付了1,649,250元的首期房款及陳建某等三人逾期付款違約責(zé)任的承擔(dān)。 首先,關(guān)于陳建某等三人是否支付了1,649,250元首期房款問題。陳建某等三人認(rèn)為其已支付了上述款項(xiàng),并提供江山公司開具的發(fā)票證明其觀點(diǎn)。而江山公司認(rèn)為發(fā)票并非是收到陳建某等三人的付款后開具的,而是由于江山公司與秋濤公司之間存在包銷關(guān)系,雙方協(xié)商將陳建某等三人的房款充抵江山公司應(yīng)支付給秋濤公司的傭金,故江山公司在沒有收到陳建某方房款的情況下,開具發(fā)票并交給秋濤公司,由秋濤公司交給陳建某方。對(duì)此,本院認(rèn)為,發(fā)票,一般而言,是有效的付款憑證。但在雙方對(duì)是否付款問題發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),發(fā)票并非是證明付款的唯一憑證。就本案而言,首期房款1,649,250元是一筆大額款項(xiàng),陳建某等三人在購買涉案房屋時(shí)支付該首期房款應(yīng)當(dāng)比較慎重,而陳建某在上海市公安局松江分局經(jīng)偵支隊(duì)的陳述與本案陳美霞關(guān)于首期房款的支付方式等的說法截然相反,顯然有悖常理。而2007年2月,秋濤公司法定代表人金素梅簽名的《未清房款確認(rèn)書》上載明陳建某購買的1404室的全部房款均未付清,結(jié)合陳建某等三人取得的發(fā)票系秋濤公司給付,并非江山公司直接交付的事實(shí)。僅憑江山公司出具的發(fā)票尚不能證明陳建某等三人已支付首期房款的事實(shí)。原審法院認(rèn)為江山公司已向陳建某等三人開具購房發(fā)票從而認(rèn)定陳建某等三人支付了上述款項(xiàng),依據(jù)不足,應(yīng)予糾正。其次,關(guān)于陳建某等三人延期付款的違約責(zé)任問題。合同約定,陳建某方應(yīng)于2006年3月8日支付1,649,250元首期房款,鑒于陳建某等三人支付首期房款1,649,250元的付款依據(jù)不足,故該筆房款的逾期付款違約金應(yīng)從合同約定的2006年3月9日起計(jì)算。剩余房款1,544,700元,按合同約定應(yīng)由陳建某方知道貸款申請(qǐng)被拒后7天內(nèi)補(bǔ)足,現(xiàn)陳建某方于2006年6月向銀行申請(qǐng)按揭貸款,后因陳建某方遞交的材料未能通過銀行審核,貸款未獲準(zhǔn),鑒于江山公司沒有提供證據(jù)證明銀行通知陳建某方貸款被拒的具體時(shí)間??梢越焦景凑蘸贤s定的方式及地址于2006年12月28日向陳建某以掛號(hào)信方式郵寄催款函的時(shí)間為依據(jù),陳建某等三人應(yīng)從收到江山公司催款函之日起向江山公司支付剩余房款。根據(jù)合同約定,江山公司采用掛號(hào)信方式向陳建某郵寄催款函的,從郵寄之日起第5日視為已送達(dá),故陳建某等三人剩余房款的違約金應(yīng)從2007年1月2日起計(jì)算。原審法院以江山公司起訴之日起計(jì)算陳建某等三人剩余房款的違約金確有不當(dāng),應(yīng)予糾正。綜上,依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百八十六條第一款、第一百五十三條第一款第(三)項(xiàng)之規(guī)定,判決如下: 一、撤銷上海市第一中級(jí)人民法院(2010)滬一中民二(民)終字第1468號(hào)民事判決和上海市徐匯區(qū)人民法院(2008)徐民三(民)初字第2234號(hào)民事判決; 二、陳建某、陳倫某、鄭某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付江山公司購房款人民幣3,193,950元; 三、陳建某、陳倫某、鄭某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付江山公司逾期付款違約金(以人民幣1,649,250元為本金,從2006年3月9日計(jì)算至判決生效之日止;以人民幣1,544,700元為本金,從2007年1月2日計(jì)算至判決生效之日止,均按日萬分之三計(jì)算)。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 一、二審案件受理費(fèi)、公告費(fèi)共計(jì)人民幣78,928元,由陳建某、陳倫某、鄭某負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決。

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