上期回顧：城市文化型旅游商業(yè)街案例分析---田子坊模式研究

• 業(yè)態(tài)

以藝術(shù)創(chuàng)作和創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司為主，近年餐飲、特色工藝品、服飾商鋪逐漸增加

• 特色

由馬路集市華麗轉(zhuǎn)身為“上海的SOHO”

• 運(yùn)營(yíng)
  

-投資主體：

以政府出資改善基礎(chǔ)設(shè)施為前提，租戶投資為主體，租戶投資改造廠房或民宅為主體。

-經(jīng)營(yíng)模式：

“政府+居民+管委會(huì)+租戶”四方博弈，共贏發(fā)展。

本期：城市文化型旅游商業(yè)街案例分析---寬窄巷子模式研究

寬窄巷子是成都市三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，于上世紀(jì)80年代列入《成都?xì)v史文化名城保護(hù)規(guī)劃》。2008年寬窄巷子改造工程全面竣工后，導(dǎo)入原真文化業(yè)態(tài)，目前已有大批國(guó)內(nèi)外著名商家進(jìn)駐寬窄巷子，代表了最成都、最市井的民間文化，是成都城市旅游的新名片和居民日常生活休閑的首選地。

總體布局：

寬窄巷子項(xiàng)目由三條步行街，共45個(gè)清末明初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成。街區(qū)之間用通道連通，實(shí)現(xiàn)了人氣和商氣的互動(dòng)。在寬窄巷子兩端分別設(shè)置了東廣場(chǎng)和西廣場(chǎng)，起到了聚集人氣、提供促銷場(chǎng)地的作用。

街區(qū)設(shè)計(jì)：

步行街長(zhǎng)約400米，寬展巷子寬度以6~7米居多，窄巷子寬度為4米，街巷距離適宜集聚人氣。

院落設(shè)計(jì)：

院落以一層為主，局部二層，均帶天井，院落面積173~1100m2不等，主要集中在400~800m2。

• 總體業(yè)態(tài)占比：
  

餐飲、休閑業(yè)態(tài)占到了65%

• 商業(yè)分布特點(diǎn)：

-業(yè)態(tài)多樣性；

-主題明確、層次分明；

-體現(xiàn)時(shí)間序列；

-適應(yīng)不同客群

（合計(jì)：80，有兩個(gè)店鋪屬性雙重，按照前者屬性統(tǒng)計(jì)）

• 總體特色：

-最具典范性成都?xì)v史文化商業(yè)步行街區(qū)

-中國(guó)首個(gè)院落式情景消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)

-成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心

• 表現(xiàn)形式：

1、明清古建（修舊如舊）

“修舊如舊”的開發(fā)原則

整個(gè)寬窄巷子的改造中，歷史及文化傳統(tǒng)如何與現(xiàn)代人生活和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的思考貫徹始終，杜絕過度和多余改造。

2、原真文化（三態(tài)合一）

“文態(tài)、業(yè)態(tài)、形態(tài)”三態(tài)合一

☆文態(tài)、形態(tài)：承載文化遺產(chǎn)的精神靈魂和整體景觀顯現(xiàn)（景觀小品、環(huán)境打造）

☆業(yè)態(tài)：作為一種生活方式的遺產(chǎn)情韻植入現(xiàn)代生活的消費(fèi)內(nèi)容。（業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、商源準(zhǔn)入）

3、四大手段鑄造“最成都”休閑商業(yè)街區(qū)

氛圍營(yíng)造

于建筑、景觀設(shè)計(jì)中體現(xiàn)少城千年的城市傳統(tǒng)沉淀，給外來參觀者傳遞真實(shí)的歷史記憶……

本體再現(xiàn)

復(fù)原1935年民國(guó)時(shí)期一戶普通成都人家生活場(chǎng)景，向游客呈現(xiàn)老成都的生活狀態(tài)。布局為典型的川西民居。

衍生活化

融入新的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，注重民俗及文化活動(dòng)運(yùn)營(yíng)，重點(diǎn)引進(jìn)文化類、表演類、主題藝術(shù)類業(yè)態(tài)，構(gòu)建獨(dú)一無二的購物體驗(yàn)。

融合創(chuàng)新

在保留老成都建筑基礎(chǔ)上引進(jìn)法國(guó)餐飲、法國(guó)著名巧克力、星巴客咖啡等，大量酒吧、慢搖吧等商家打造最成都的夜生活。

運(yùn)營(yíng)主體

成都文旅資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，負(fù)責(zé)寬窄巷子的投資、營(yíng)運(yùn)、招商、管理等方面。

核心問題

法規(guī)限制、拆遷、保留重建比例、建筑風(fēng)格、商戶定位

投資產(chǎn)值

投資：核心街區(qū)耗資6億元；年接待游客900多萬人次；年產(chǎn)值：4億元

招商策略

商源準(zhǔn)入：面向特定人群進(jìn)行招商，讓文化人成為文化創(chuàng)新的主角和主體，同時(shí)文化外表和商業(yè)理念相結(jié)合。 經(jīng)營(yíng)回報(bào)僅被看作寬窄巷子招商中的基礎(chǔ)條件，而品牌回報(bào)和社會(huì)活動(dòng)回報(bào)成為關(guān)鍵。

業(yè)態(tài)規(guī)劃：寬窄巷子項(xiàng)目通過業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比，既保留了老成都的原真生活體驗(yàn)，又融入了外地文化。

聯(lián)盟式招商：對(duì)文化、資源、交通等進(jìn)行充分思考，形成最適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，又對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)群，給商戶最大的滿足。

運(yùn)營(yíng)策略

“城市孤本”：營(yíng)銷策略讓商家排隊(duì)進(jìn)駐。

以活動(dòng)帶動(dòng)人氣：甚至在最初用過對(duì)商家進(jìn)行補(bǔ)貼來實(shí)現(xiàn)，與商業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合，展開數(shù)量非常之多的各類主題節(jié)慶、活動(dòng)。

與城市營(yíng)銷相捆綁：文旅集團(tuán)承擔(dān)著成都城市營(yíng)銷的光榮使命，以境外營(yíng)銷為重點(diǎn)，創(chuàng)新營(yíng)銷手段，通過與國(guó)際知名品牌企業(yè)合作、在境外設(shè)立營(yíng)銷中心等舉措，全面提升成都的國(guó)際知名度；

“樣板營(yíng)銷”運(yùn)營(yíng)模式：寬窄巷子運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)從打造之初就確定了“選出36個(gè)核心院落，通過36個(gè)院落稀缺性做出品牌和品質(zhì)，再推廣到其他宅院的招商”的打造模式。

運(yùn)營(yíng)機(jī)制

（點(diǎn)擊圖片可放大）