首先是選址，分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái)，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

　　其次是定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)。

　　在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。

　　第三是客戶，要對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。一般情況下，對(duì)客戶的分析要從幾個(gè)方面進(jìn)行。一個(gè)是對(duì)現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進(jìn)行分析；一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對(duì)區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級(jí)配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動(dòng)向。另外要確立以商招商概念，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，考慮把市場(chǎng)和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。

　　第四是造勢(shì)，通過(guò)挖掘潛在優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造市場(chǎng)，促進(jìn)發(fā)展。首先確定園區(qū)營(yíng)銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺(tái)（政府溝通平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶交流平臺(tái)），創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇）。要結(jié)合城市資源、城市特點(diǎn)，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和園區(qū)發(fā)展的和諧共贏。讓客戶意識(shí)到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式和超值服務(wù)。

　　第五是產(chǎn)業(yè)招商。招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可分為國(guó)內(nèi)投資企業(yè)、國(guó)內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過(guò)優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進(jìn)來(lái)。以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個(gè)整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個(gè)配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。

　　最后關(guān)鍵因素是服務(wù)。要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是服務(wù)。一是對(duì)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)，政府和開(kāi)發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。另外要為客戶提供價(jià)值?？蛻粲袇^(qū)域的價(jià)值需求，只要來(lái)園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過(guò)園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，形成園區(qū)獨(dú)特的企業(yè)文化。